האם צריך דרכון אנרגטי כדי למכור דירה במונטנגרו? כן. הבעלים של בניין או של חלק מבניין חייבים להוציא תעודת ביצועים אנרגטיים כשהם מוכרים או משכירים, ולמסור אותה לקונה או להעמיד אותה לעיון השוכר.
כמה עולה תעודה אנרגטית? את מחיר השירות קובע הגורם המורשה, והוא אינו קבוע בחוק. הגורם המורשה משלם למשרד הממשלתי המוסמך אגרת הנפקה של €10 לבניינים ששטחם נטו עד 500 מ״ר.
החיפושים המקומיים מראים מה אנשים רוצים לדעת על היעילות האנרגטית של דירה: אחרי "energetski pasoš" (דרכון אנרגטי) באים "cena" (מחיר), "zakon" (חוק), "pravilnik" (תקנות) ו-"za zgradu" (לבניין), ואנשים מחפשים גם "sertifikat energetske efikasnosti" (תעודת יעילות אנרגטית) ו-"energetska efikasnost zgrade" (היעילות האנרגטית של בניין). המונח "דרכון אנרגטי" מגיע מהאזור; חוק השימוש היעיל באנרגיה של מונטנגרו מכנה את אותו מסמך תעודת ביצועים אנרגטיים של בניין.
המאמר מסביר מה התעודה כוללת, מתי בעלים חייבים להוציא אותה כדי למכור או להשכיר, מה חל על בנייה חדשה, מי מנפיק אותה, מה המשמעות של דירוגים A עד G ומה אומר החוק על קנסות.
מהי התעודה ומה היא כוללת
את התעודה מנפיק גורם מורשה על סמך דוח של סקר אנרגטי בבניין. לבניין או לחלק מבניין יכולה להיות רק תעודה אחת, והיא מונפקת לעשר שנים. את מרשם התעודות שהונפקו מנהל המשרד הממשלתי המוסמך.
| תוכן | הערה |
| ערכי ייחוס של צריכת אנרגיה סגולית | לפי שימוש וסוג בניין |
| צריכת האנרגיה הסגולית של הבניין | מחושבת לבניין הספציפי או לחלק ממנו |
| אמצעים מומלצים לשיפור היעילות האנרגטית | מה יפחית את הצריכה |
| דירוג אנרגטי ומדדים | דירוג בסולם מ-A עד G |
| נתונים כלליים | אזור אקלים, מערכות טכניות ופרטי הגורם המורשה |
הבעלים או היזם שומרים את התעודה לפחות עד תום התקופה שלשמה הונפקה.
מתי התעודה נדרשת
חייבים להוציא תעודה:
| מי | מתי |
| יזמים | לבניינים שנבנים או עוברים שיקום |
| בעלים של בניינים או של חלקי בניינים | במכירה או בהשכרה |
| גופי מדינה, שלטון מקומי ושירותים ציבוריים | לבניינים בבעלות המדינה שהם מנהלים |
| בעלים של בניינים שבהם מתאספים אנשים רבים | למשל בתי מלון, תיאטראות, בתי קולנוע, אולמות ספורט ותערוכות ומרכזי קניות |
חובת הבעלים במכירה ובהשכרה חלה מאז 1 בינואר 2016. במכירה או בהשכרה של בניין או של חלק ממנו, הבעלים חייבים למסור את התעודה לקונה או להעמיד אותה לעיון השוכר. המכירה כולה מוסברת במדריך שלנו למכירת דירה, והחובות בהשכרה במדריך שלנו על השכרת דירה.
בנייה חדשה
- בניין בבנייה או בשיקום. היזם מגיש את התעודה למפקח הבנייה לפני שנערך דוח הפיקוח הסופי.
- שטחים עסקיים ללא ייעוד מוגדר בבניין מגורים ומסחר: התעודה מוגשת כשהשטח מותאם לשימוש שלו.
- בית משפחתי. לפי התיקונים של 2025, את התעודה מגיש הקבלן, יחד עם הצהרה שהבניין נבנה בהתאם להיתר הבנייה ולתכנון הראשי ושהוא ראוי לשימוש.
אם אתם קונים דירה על הנייר, אפשר לבקש את התעודה יחד עם שאר המסמכים; מה עוד צריך לבדוק מוסבר במאמר שלנו על קנייה על הנייר.
מי מנפיק את התעודה וכמה היא עולה
את הסקר האנרגטי ואת התעודה מבצע גורם מורשה: חברה, עוסק יחיד או תאגיד שהמשרד הסמיך. כדי לקבל הסמכה, עליו להעסיק אדם מהמקצוע הטכני הרלוונטי עם ניסיון של חמש שנים לפחות, שעבר מבחן מקצועי לסקרים אנרגטיים של בניינים ויש לו תעודה על השלמת הכשרה. לבניין קיים עורכים סקר אנרגטי מפורט, ואחר כך מנסחים את התעודה ומגישים אותה.
החוק אינו קובע את מחיר השירות. הוא קובע רק את האגרה שהגורם המורשה משלם למשרד על הנפקת התעודה: לבניינים ששטחם נטו עד 500 מ״ר היא €10.
מה המשמעות של דירוגים A עד G
הבניינים מסווגים לשבעה דירוגים אנרגטיים, מ-A, הטוב ביותר, ועד G, הגרוע ביותר. הדירוג נקבע בהשוואה בין מדד היעילות האנרגטית של הבניין (IP, ב-kWh/m² לשנה) לבין המדד של בניין ייחוס באותו שימוש ובאותה צורה, שעומד בדרישות המינימום (IPref). IP הוא צריכת האנרגיה הראשונית השנתית המחושבת לחימום, לקירור, לאוורור, למים חמים ולתאורה, מחולקת בשטח הממוזג.
| דירוג | מדד הבניין ביחס לבניין הייחוס |
| A | עד 0.35 × IPref |
| B | מ-0.35 עד 0.50 × IPref |
| C | מ-0.50 עד 0.71 × IPref |
| D | מ-0.71 עד 1.00 × IPref |
| E | מ-1.00 עד 1.41 × IPref |
| F | מ-1.41 עד 2.00 × IPref |
| G | יותר מ-2.00 × IPref |
הגבול בין דירוגים D ו-E הוא צריכה השווה לזו של בניין הייחוס. עבודות שמשפרות את היעילות האנרגטית, כמו החלפת ציוד בלוי, נחשבות תחזוקה; מה דורש הודעה או היתר מוסבר במאמר שלנו על שיפוץ דירה.
קנסות
על אי-הוצאת תעודה החוק קובע קנס של €3,000 עד €20,000 לתאגיד, €150 עד €1,300 לאחראי בתאגיד ו-€300 עד €3,000 לעוסק יחיד. החוק אינו קובע קנס על העבירה הזו לאדם פרטי, אבל החובה להוציא את התעודה ולמסור אותה במכירה ובהשכרה חלה גם עליו.
רשימת בדיקה קצרה
| שאלה | למה |
| אתם מוכרים או משכירים דירה | הוציאו את התעודה, ומסרו אותה לקונה או הראו אותה לשוכר |
| יש לכם תעודה ישנה יותר | היא תקפה עשר שנים מיום ההנפקה |
| בחירת גורם מורשה | הוא חייב להיות מוסמך בידי המשרד |
| קניית בנייה חדשה | התעודה היא חלק מהמסמכים שהיזם מוציא |
| קריאת הדירוג | D או טוב ממנו פירושו צריכה עד הרמה של בניין הייחוס |
אפשר לפרסם או למצוא דירות עם פרטי דירוג אנרגטי בקטגוריית הנדל״ן שלנו.
שאלות נפוצות
לכמה זמן תקפה תעודת ביצועים אנרגטיים? עשר שנים מיום ההנפקה.
מי מנפיק את התעודה האנרגטית? גורם מורשה, כלומר חברה, עוסק יחיד או תאגיד שהמשרד הסמיך לבצע סקרים אנרגטיים, על סמך דוח הסקר האנרגטי.
מה המשמעות של הדירוג האנרגטי? הדירוג מ-A עד G מראה כמה אנרגיה ראשונית הבניין צורך בהשוואה לבניין ייחוס שעומד בדרישות המינימום. A הוא הטוב ביותר ו-G הגרוע ביותר.
מה הקנס על היעדר תעודה? €3,000 עד €20,000 לתאגיד ו-€300 עד €3,000 לעוסק יחיד. החוק אינו קובע קנס על העבירה הזו לאדם פרטי.
מקורות
התעודה, חובות היזמים והבעלים, הגורמים המורשים והקנסות מוסדרים בחוק השימוש היעיל באנרגיה (העיתון הרשמי של מונטנגרו 57/2014, 3/2015, 25/2019, 140/2022, 84/2024 ו-165/2025, סעיפים 30, 39 עד 42, 53 ו-58), שהנוסח המשולב שלו מתפרסם בידי המשרד המוסמך. התוכן, השמירה והדירוגים מוסדרים בתקנות על הסמכת הביצועים האנרגטיים של בניינים (העיתון הרשמי של מונטנגרו 47/2024, סעיפים 2 עד 8), והאגרה בתקנות על האגרה להנפקת התעודה (העיתון הרשמי של מונטנגרו 67/2024). Fijaka היא זירת מודעות ואינה נותנת ייעוץ משפטי; לבניין ספציפי, פנו לגורם מורשה.