האם חוזה שכירות של שטח עסקי חייב אימות? כן. החוק מחייב צורה בכתב ואימות בידי הרשות המוסמכת, וחוזה שכירות שנכרת אחרת בטל מעיקרו.
איך משולם המס כשמשכירים שטח לחברה? החברה, כמשלמת, מחשבת, מנכה ומשלמת מס של 15% על ההכנסה החייבת עם כל תשלום של דמי שכירות. מ-2026, משכיר תושב אינו מגיש דוח מס שנתי על ההכנסה הזו.
החיפושים המקומיים מראים שאנשים רוצים כללים קונקרטיים לחנויות ולמשרדים: אחרי "zakup poslovnog prostora" (שכירות של שטח עסקי) באים "od fizičkog lica" (מאדם פרטי) ו-"zakon" (חוק), אנשים מחפשים "izdavanje poslovnog prostora podgorica" (השכרת שטח עסקי בפודגוריצה), אחרי "ugovor o zakupu poslovnog prostora" (חוזה שכירות של שטח עסקי) באים "obrazac" (טופס) ו-"pdf", ואת "otkaz ugovora o zakupu poslovnog prostora" (ביטול חוזה שכירות של שטח עסקי) מחפשים בנפרד.
חוק החיובים מקדיש פרק נפרד לשכירות של שטחים עסקיים. בכל מקום שבו הפרק הזה שותק, הכללים הכלליים על שכירות חלים בהתאמה. המאמר מסביר את צורת החוזה, מי משלם ומי מתקן מה, שינויים ושכירות משנה, הודעת ביטול, והמס על דמי השכירות.
החוזה: צורה בכתב ואימות
חוזה שכירות של שטח עסקי חייב להיכרת בכתב ולהיות מאומת בידי הרשות המוסמכת. חוזה שכירות שנכרת אחרת בטל מעיקרו. אם שני שוכרים או יותר חותמים על חוזי שכירות נפרדים לאותו שטח, הזכות לשכירות שייכת למי שחתם ראשון.
שטחים עסקיים בבניין מגורים הם יחידות נפרדות של הבניין, ולכן גם חוק תחזוקת בנייני המגורים חל עליהם:
- בתוך 15 יום מההשכרה, הבעלים מוסרים למנהל הבניין הודעה בכתב על השכירות, ובתוך 15 יום מהחתימה מגישים לרשות המסים העתק של חוזה השכירות שאומת בידי נוטריון או גוף מוסמך אחר;
- הסכום החודשי לתחזוקת הבניין הוא, כמו בדירה, 1 נקודה לכל מ״ר של שטח נטו, והבעלים משלמים אותו. המחזיק נושא בו רק אם קיבל על עצמו את החובה הזו בחוזה.
איך בוחרים מנהל ומה שווה נקודה מוסבר במאמר שלנו על מנהל הבניין ובעלי היחידות.
מי משלם ומי מתקן מה
| שאלה | כלל |
| המצב במסירה | אם המשכיר אינו מוסר את השטח במצב המוסכם, השוכר רשאי לבטל, לבקש הפחתה יחסית בדמי השכירות או, אחרי פנייה למשכיר ומתן מועד סביר, להביא את השטח למצב הזה על חשבון המשכיר, עם פיצויים |
| תיקונים על חשבון המשכיר | השוכר מודיע למשכיר בכתב בלי דיחוי וקובע מועד סביר; אם התיקונים אינם נעשים, השוכר רשאי לבצע אותם על חשבון המשכיר או לבטל |
| תיקונים בלי הודעה | שוכר שמבצע תיקונים בלי הודעה מוקדמת בכתב אחראי כלפי המשכיר לנזק שנגרם, למעט תיקונים דחופים |
| דמי שכירות בזמן תיקונים | אינם משולמים כל עוד אי אפשר להשתמש בשטח, ובהגבלה חלקית משולם חלק יחסי; זה אינו חל על הפרעה קלה |
| תחזוקה שוטפת | על השוכר, אלא אם הוסכם אחרת: ניקיון, צביעה, תיקונים קטנים במערכות וכדומה |
| נזק | השוכר מתקן על חשבונו נזק שגרם הוא או אנשים שמשתמשים בשטח, ואינו אחראי לבלאי משימוש רגיל |
| מתקנים ושירותים משותפים בבניין | השוכר משלם את העלויות האלה כשמגיע מועד תשלומן, אלא אם הוסכם אחרת; רואים אותן כלא כלולות בדמי השכירות, אלא אם הוסכם על כך במפורש |
לכן, אם דמי השכירות אמורים לכלול את עלויות הבניין, חוזה השכירות חייב לומר זאת במפורש.
שינויים, עבודות של המשכיר ושכירות משנה
- שינויים מהותיים. בלי הסכמת המשכיר, השוכר אינו רשאי לבצע שינויים שמשנים באופן מהותי את המבנה, החלוקה, השטח, הייעוד או המראה החיצוני של השטח. רואים את ההסכמה כאילו ניתנה אם המשכיר קיבל הודעה בכתב על הכוונה ולא התנגד בכתב בתוך 30 יום מקבלתה. אם השוכר מבצע את העבודות בלי הסכמה או למרות התנגדות, המשכיר רשאי לבטל ולתבוע פיצויים.
- מתקנים שהותקנו. השוכר רשאי לפרק אותם אם הדבר אינו פוגע בשטח.
- עבודות של המשכיר. במהלך השכירות המשכיר רשאי לבצע עבודות כדי להתאים את השטח או כדי להוזיל עלויות אנרגיה ותחזוקה. המשכיר חייב להודיע לשוכר בכתב, שלושה חודשים לפני תחילת העבודות, על סוגן, מועד תחילתן, היקפן ומשכן ועל דמי השכירות החדשים. בתוך חודשיים מקבלת ההודעה השוכר רשאי לבטל. אם אינו מבטל, דמי השכירות בזמן העבודות משולמים כמו בזמן תיקונים, ואם העבודות אינן מסתיימות בתוך התקופה שהודיעו עליה, השוכר זכאי גם לרווח שנמנע ממנו, אלא אם המשכיר אינו אחראי לעיכוב.
- שכירות משנה. לשוכר אין זכות להשכיר את השטח או חלק ממנו בשכירות משנה, אלא אם הוסכם על כך. זה ההפך מהכלל הכללי בשכירות, שלפיו שכירות משנה מותרת אלא אם חוזה השכירות קובע אחרת.
הסכמת המשכיר אינה פותרת את דיני הבנייה. מה מודיעים למפקח הבנייה ומה דורש היתר מוסבר במאמר שלנו על שיפוצים והיתרים.
סיום שכירות של שטח עסקי
שכירות לתקופה קצובה מסתיימת בתום תקופתה. אם השוכר ממשיך להשתמש בשטח אחרי כן והמשכיר אינו מתנגד, רואים כאילו נכרת חוזה שכירות חדש לתקופה בלתי קצובה באותם תנאים. בשכירות לתקופה בלתי קצובה:
| כלל | מה אומר החוק |
| הסיום המוקדם ביותר | אי אפשר לסיים אותה בהודעת ביטול לפני שחלפו שישה חודשים מהחתימה, אלא אם החוזה קובע אחרת |
| תקופת הודעה | כפי שהוסכם; אם לא הוסכם, שלושה חודשים, שנספרים מהיום שבו נמסרה ההודעה |
| יום מתן ההודעה | רק היום הראשון או היום החמישה עשר בחודש, אלא אם החוזה קובע אחרת |
| צורה | הודעה בכתב, שנמסרת בדואר רשום או אישית |
המשכיר רשאי לבטל בכל עת, בלי קשר לתקופה המוסכמת, אם:
- השוכר, גם אחרי אזהרה בכתב, משתמש בשטח בניגוד לחוזה או גורם לו נזק ניכר בשימוש בלי זהירות ראויה;
- השוכר אינו משלם דמי שכירות שהגיע מועד פירעונם בתוך 15 יום מקבלת אזהרה בכתב;
- המשכיר, מסיבות שאינו אחראי להן, אינו יכול להשתמש בשטח שבו ניהל את עסקו, ולכן מתכוון להשתמש בשטח שמחזיק השוכר.
השוכר רשאי לבטל בכל עת אם המשכיר, בתוך מועד סביר שקבע השוכר, אינו מביא את השטח למצב שבו המשכיר חייב למסור אותו או לתחזק אותו.
אם הבעלים מוכרים את השטח בזמן השכירות, הקונה נכנס לנעלי המשכיר ואינו יכול לדרוש את השטח לפני תום התקופה המוסכמת או תקופת ההודעה.
מס על דמי השכירות
מס הכנסה. לאדם פרטי שמשכיר שטח, דמי השכירות הם הכנסה מנכס. ההכנסה החייבת היא ההפרש בין דמי השכירות לבין העלויות בפועל המתועדות; אם העלויות אינן מתועדות, מוכרות עלויות מקובלות של 30% מההכנסה. השיעור הוא 15%.
| מי משלם את דמי השכירות | איך משולם המס |
| חברה או עוסק יחיד | השוכר מחשב, מנכה ומשלם את המס עם כל תשלום; מ-2026, משכיר תושב אינו מגיש דוח מס שנתי על ההכנסה הזו |
| אדם פרטי | המס משולם בהגשת דוח המס השנתי |
מע״מ. חוק מס ערך מוסף פוטר ממע״מ שכירות של בתים, דירות ושטחי מגורים למגורים קבועים לתקופה של יותר מ-60 יום. שכירות של שטחים עסקיים אינה ברשימה הזו, ולכן משכיר שהוא עוסק רשום במע״מ גובה מע״מ על דמי השכירות בשיעור הרגיל של 21%. מי שהמחזור שלו ב-12 החודשים האחרונים אינו עולה על €30,000 אינו עוסק במע״מ; ברגע שהוא עולה עליו, הוא חייב להירשם.
עוד על המס על הכנסה משכירות במדריך שלנו על השכרת דירה. Fijaka אינה נותנת ייעוץ מס; בדקו חישוב ספציפי מול רשות המסים או רואה חשבון.
רשימת בדיקה קצרה לפני החתימה
| שאלה | למה |
| האם חוזה השכירות בכתב ומאומת | אחרת הוא בטל מעיקרו |
| האם המשכיר הוא הבעלים | בודקים בנסח הבעלות |
| האם דמי השכירות כוללים את עלויות הבניין | אם הדבר לא נאמר במפורש, רואים אותן כלא כלולות |
| מי נושא בתחזוקה השוטפת | השוכר, אלא אם הוסכם אחרת |
| אילו שינויים, והאם מותרת שכירות משנה | אסורים בלי הסכמה או סעיף בחוזה |
| תקופת ההודעה ויום מתן ההודעה | אחרת שלושה חודשים, ורק ב-1 או ב-15 לחודש |
| האם המשכיר עוסק רשום במע״מ | אם כן, מע״מ מתווסף לדמי השכירות |
אפשר לפרסם או למצוא שטחים מסחריים להשכרה ולמכירה בקטגוריית הנדל״ן שלנו.
שאלות נפוצות
כמה זמן נמשכת תקופת ההודעה בשכירות של שטח עסקי? כפי שהוסכם, ושלושה חודשים אם לא הוסכם דבר. ההודעה ניתנת בכתב ביום הראשון או ביום החמישה עשר בחודש, אלא אם החוזה קובע אחרת, ואי אפשר לסיים שכירות לתקופה בלתי קצובה בהודעת ביטול לפני שחלפו שישה חודשים מהחתימה.
האם השוכר רשאי להשכיר את השטח בשכירות משנה? רק אם הוסכם על כך. בלי סעיף כזה אין לשוכר זכות כזו.
מי משלם על התחזוקה השוטפת ועל עלויות הבניין? התחזוקה השוטפת על השוכר, אלא אם הוסכם אחרת. גם את החיוב על מתקנים ושירותים משותפים בבניין משלם השוכר, ורואים אותו כלא כלול בדמי השכירות, אלא אם הוסכם על כך במפורש.
האם גובים מע״מ על שכירות של שטח עסקי? שכירות של שטח עסקי אינה פטורה ממע״מ, ולכן משכיר שהוא עוסק רשום במע״מ גובה אותו בשיעור 21%. מי שהמחזור שלו ב-12 החודשים האחרונים אינו עולה על €30,000 אינו עוסק במע״מ.
מקורות
שכירות של שטחים עסקיים מוסדרת בחוק החיובים (העיתון הרשמי של מונטנגרו 47/2008, 4/2011 ו-22/2017, סעיפים 614, 619, 623, 624 ו-637 עד 655; תיקונים מאוחרים יותר לחוק אינם נוגעים לסעיפים האלה). יחידות נפרדות בבניין מגורים מוגדרות בסעיף 165 לחוק יחסי הקניין, וההודעה למנהל, הגשת חוזה השכירות לרשות המסים והסכום החודשי לתחזוקה מוסדרים בחוק תחזוקת בנייני המגורים (העיתון הרשמי של מונטנגרו 41/2016 ו-84/2018, סעיפים 16 ו-23). מס הכנסה על הכנסה מנכסים מוסדר בסעיפים 10, 34 עד 36, 43 ו-49a לחוק מס הכנסה של יחידים, עם התיקונים של 2025 (העיתון הרשמי של מונטנגרו 160/2025, החלים מ-1 בינואר 2026), והמע״מ בסעיפים 24, 27, 42 ו-55 לחוק מס ערך מוסף, עם התיקונים של 2026 (העיתון הרשמי של מונטנגרו 12/2026). Fijaka היא זירת מודעות ואינה נותנת ייעוץ משפטי או מיסויי; לחוזה שכירות ספציפי, היוועצו בעורך דין או ברואה חשבון.