A duhet të vërtetohet kontrata e qirasë së një lokali afarist? Po. Ligji kërkon formë të shkruar dhe vërtetim nga organi kompetent, dhe një kontratë qiraje e lidhur ndryshe është absolutisht e pavlefshme.
Si paguhet tatimi kur e jap lokalin me qira te një shoqëri? Shoqëria, si paguese, e llogarit, e mban dhe e paguan tatimin prej 15% mbi të ardhurat e tatueshme me çdo pagesë qiraje. Që nga 2026, një qiradhënës rezident nuk paraqet deklaratë tatimore vjetore për këto të ardhura.
Kërkimet vendase tregojnë se njerëzit duan rregulla konkrete për dyqanet dhe zyrat: pas "zakup poslovnog prostora" (qiraja e lokalit afarist) vijnë "od fizičkog lica" (nga një person fizik) dhe "zakon" (ligji), njerëzit kërkojnë "izdavanje poslovnog prostora podgorica" (dhënia me qira e lokalit afarist në Podgoricë), pas "ugovor o zakupu poslovnog prostora" (kontrata e qirasë së lokalit afarist) vijnë "obrazac" (formulari) dhe "pdf", ndërsa "otkaz ugovora o zakupu poslovnog prostora" (zgjidhja e kontratës së qirasë së lokalit afarist) kërkohet veçmas.
Ligji për detyrimet i kushton një kapitull të veçantë qirasë së lokaleve afariste. Kudo që ky kapitull hesht, rregullat e përgjithshme për qiranë zbatohen në mënyrë përkatëse. Ky artikull shpjegon formën e kontratës, kush paguan dhe kush riparon çfarë, ndryshimet dhe nënqiranë, njoftimin e zgjidhjes dhe tatimin mbi qiranë.
Kontrata: forma e shkruar dhe vërtetimi
Një kontratë qiraje për lokal afarist duhet të lidhet me shkrim dhe të vërtetohet nga organi kompetent. Një kontratë qiraje e lidhur ndryshe është absolutisht e pavlefshme. Nëse dy ose më shumë qiramarrës nënshkruajnë kontrata të veçanta për të njëjtin lokal, e drejta e qirasë i takon atij që nënshkroi i pari.
Lokalet afariste në një ndërtesë banimi janë njësi të veçanta të ndërtesës, ndaj për to zbatohet edhe Ligji për mirëmbajtjen e ndërtesave të banimit:
- brenda 15 ditëve nga dhënia me qira, pronari i jep administratorit të ndërtesës një njoftim me shkrim për qiranë, dhe brenda 15 ditëve nga nënshkrimi i dorëzon autoritetit tatimor një kopje të kontratës së qirasë të vërtetuar nga noteri ose nga një organ tjetër kompetent;
- shuma mujore për mirëmbajtjen e ndërtesës është, si për një banesë, 1 pikë për m² të sipërfaqes neto dhe e paguan pronari. Përdoruesi e mban vetëm nëse e ka marrë përsipër këtë detyrim me kontratë.
Si zgjidhet administratori dhe sa vlen një pikë shpjegohet në artikullin tonë për administratorin e ndërtesës dhe pronarët e njësive.
Kush paguan dhe kush riparon çfarë
| Pyetja | Rregulli |
| Gjendja në dorëzim | Nëse qiradhënësi nuk e dorëzon lokalin në gjendjen e rënë dakord, qiramarrësi mund ta zgjidhë kontratën, të kërkojë ulje proporcionale të qirasë ose, pasi t'i drejtohet qiradhënësit dhe t'i lërë një afat të arsyeshëm, ta sjellë lokalin në atë gjendje me shpenzimet e qiradhënësit, me dëmshpërblim |
| Riparimet me shpenzimet e qiradhënësit | Qiramarrësi e njofton qiradhënësin me shkrim pa vonesë dhe i cakton një afat të arsyeshëm; nëse riparimet nuk bëhen, qiramarrësi mund t'i kryejë me shpenzimet e qiradhënësit ose ta zgjidhë kontratën |
| Riparimet pa njoftim | Një qiramarrës që kryen riparime pa njoftim paraprak me shkrim i përgjigjet qiradhënësit për dëmin që rezulton, përveç riparimeve urgjente |
| Qiraja gjatë riparimeve | Nuk paguhet sa kohë lokali nuk mund të përdoret, ndërsa për kufizim të pjesshëm paguhet një pjesë proporcionale; kjo nuk vlen për shqetësime të vogla |
| Mirëmbajtja e zakonshme | E mban qiramarrësi, përveç rastit kur është rënë dakord ndryshe: pastrimi, lyerja, riparimet e vogla të instalimeve dhe të ngjashme |
| Dëmet | Qiramarrësi riparon me shpenzimet e veta dëmet e shkaktuara prej tij ose nga personat që e përdorin lokalin, dhe nuk përgjigjet për konsumimin nga përdorimi normal |
| Pajisjet dhe shërbimet e përbashkëta në ndërtesë | Qiramarrësi i paguan këto kosto kur bëhen të kërkueshme, përveç rastit kur është rënë dakord ndryshe; ato konsiderohen të papërfshira në qira, përveç rastit kur kjo është rënë dakord shprehimisht |
Pra, nëse qiraja duhet të përfshijë kostot e ndërtesës, kontrata duhet ta thotë këtë shprehimisht.
Ndryshimet, punimet e qiradhënësit dhe nënqiraja
- Ndryshimet thelbësore. Pa pëlqimin e qiradhënësit, qiramarrësi nuk mund të bëjë ndryshime që e ndryshojnë thelbësisht strukturën, ndarjen, sipërfaqen, destinacionin ose pamjen e jashtme të lokalit. Pëlqimi konsiderohet i dhënë nëse qiradhënësi u njoftua me shkrim për synimin dhe nuk kundërshtoi me shkrim brenda 30 ditëve nga marrja. Nëse qiramarrësi i kryen punimet pa pëlqim ose pavarësisht kundërshtimit, qiradhënësi mund ta zgjidhë kontratën dhe të kërkojë dëmshpërblim.
- Pajisjet e instaluara. Qiramarrësi mund t'i heqë nëse kjo nuk e dëmton lokalin.
- Punimet e qiradhënësit. Gjatë qirasë qiradhënësi mund të kryejë punime për ta përshtatur lokalin ose për të ulur kostot e energjisë dhe të mirëmbajtjes. Qiradhënësi duhet ta njoftojë qiramarrësin me shkrim, tre muaj para fillimit të punimeve, për llojin, fillimin, vëllimin dhe kohëzgjatjen e tyre dhe për qiranë e re. Brenda dy muajve nga marrja e njoftimit qiramarrësi mund ta zgjidhë kontratën. Nëse nuk e zgjidh, qiraja gjatë punimeve paguhet si gjatë riparimeve, dhe nëse punimet nuk përfundojnë brenda afatit të njoftuar, qiramarrësi ka të drejtë edhe për fitimin e humbur, përveç rastit kur qiradhënësi nuk është përgjegjës për vonesën.
- Nënqiraja. Qiramarrësi nuk ka të drejtë ta japë lokalin ose një pjesë të tij me nënqira, përveç rastit kur kjo është rënë dakord. Kjo është e kundërta e rregullit të përgjithshëm për qiranë, sipas të cilit nënqiraja lejohet, përveç rastit kur kontrata thotë ndryshe.
Pëlqimi i qiradhënësit nuk i zgjidh rregullat e ndërtimit. Çfarë i njoftohet inspektorit të ndërtimit dhe çfarë kërkon leje shpjegohet në artikullin tonë për rinovimin dhe lejet.
Zgjidhja e qirasë së një lokali afarist
Një qira me afat të caktuar përfundon kur mbaron afati i saj. Nëse qiramarrësi vazhdon ta përdorë lokalin pas kësaj dhe qiradhënësi nuk kundërshton, konsiderohet e lidhur një qira e re me afat të pacaktuar me të njëjtat kushte. Për një qira me afat të pacaktuar:
| Rregulli | Çfarë thotë ligji |
| Mbarimi më i hershëm | Nuk mund të përfundojë me njoftim para se të kalojnë gjashtë muaj nga nënshkrimi, përveç rastit kur kontrata parashikon ndryshe |
| Afati i njoftimit | Siç është rënë dakord; nëse nuk është rënë dakord, tre muaj, të llogaritur nga dita kur dorëzohet njoftimi |
| Dita e njoftimit | Vetëm dita e parë ose e pesëmbëdhjeta e muajit, përveç rastit kur kontrata parashikon ndryshe |
| Forma | Njoftim me shkrim, i dorëzuar me postë rekomande ose personalisht |
Qiradhënësi mund ta zgjidhë kontratën në çdo kohë, pavarësisht afatit të rënë dakord, nëse:
- qiramarrësi, edhe pas një paralajmërimi me shkrim, e përdor lokalin në kundërshtim me kontratën ose i shkakton dëm të konsiderueshëm duke e përdorur pa kujdesin e duhur;
- qiramarrësi nuk e paguan qiranë e maturuar brenda 15 ditëve nga marrja e një paralajmërimi me shkrim;
- qiradhënësi, për arsye për të cilat nuk është përgjegjës, nuk mund ta përdorë lokalin ku ushtronte veprimtarinë, dhe për këtë arsye synon të përdorë lokalin që mban qiramarrësi.
Qiramarrësi mund ta zgjidhë kontratën në çdo kohë nëse qiradhënësi, brenda një afati të arsyeshëm të caktuar nga qiramarrësi, nuk e sjell lokalin në gjendjen në të cilën qiradhënësi duhet ta dorëzojë ose ta mirëmbajë.
Nëse pronari e shet lokalin gjatë qirasë, blerësi hyn në vendin e qiradhënësit dhe nuk mund ta kërkojë lokalin para mbarimit të afatit të rënë dakord ose të afatit të njoftimit.
Tatimi mbi qiranë
Tatimi mbi të ardhurat. Për një person fizik që jep me qira një lokal, qiraja është e ardhur nga pasuria. E ardhura e tatueshme është diferenca mes qirasë dhe shpenzimeve faktike të dokumentuara; nëse shpenzimet nuk dokumentohen, njihen shpenzime normative prej 30% të të ardhurave. Norma është 15%.
| Kush e paguan qiranë | Si paguhet tatimi |
| Një shoqëri ose një sipërmarrës individual | Qiramarrësi e llogarit, e mban dhe e paguan tatimin me çdo pagesë; që nga 2026, një qiradhënës rezident nuk paraqet deklaratë tatimore vjetore për këto të ardhura |
| Një person fizik | Tatimi paguhet kur paraqitet deklarata tatimore vjetore |
TVSH. Ligji për tatimin mbi vlerën e shtuar përjashton nga TVSH qiranë e shtëpive, banesave dhe ambienteve të banimit për banim të përhershëm për më shumë se 60 ditë. Qiraja e lokaleve afariste nuk është në këtë listë, ndaj një qiradhënës që është tatimpagues i TVSH-së e ngarkon qiranë me TVSH me normën standarde prej 21%. Një person, qarkullimi i të cilit në 12 muajt e fundit nuk i kalon 30.000 €, nuk është tatimpagues i TVSH-së; sapo i kalon, duhet të regjistrohet.
Më shumë për tatimin mbi të ardhurat nga qiraja gjeni në udhëzuesin tonë për dhënien me qira të një banese. Fijaka nuk jep këshilla tatimore; kontrollojeni një llogaritje konkrete me autoritetin tatimor ose me një kontabilist.
Një listë e shkurtër kontrolli para nënshkrimit
| Pyetja | Pse |
| A është kontrata e qirasë me shkrim dhe e vërtetuar | Përndryshe është absolutisht e pavlefshme |
| A është qiradhënësi pronari | Kontrollohet në ekstraktin e pronësisë |
| A i përfshin qiraja kostot e ndërtesës | Nëse kjo nuk thuhet shprehimisht, konsiderohet se nuk i përfshin |
| Kush e mban mirëmbajtjen e zakonshme | Qiramarrësi, përveç rastit kur është rënë dakord ndryshe |
| Cilat ndryshime, dhe a lejohet nënqiraja | Nuk lejohen pa pëlqim ose pa një klauzolë në kontratë |
| Afati i njoftimit dhe dita e njoftimit | Përndryshe tre muaj, dhe vetëm më 1 ose më 15 të muajit |
| A është qiradhënësi tatimpagues i TVSH-së | Nëse po, qirasë i shtohet TVSH |
Lokale afariste me qira dhe në shitje mund të shpallni ose të gjeni në kategorinë tonë të pasurive të paluajtshme.
Pyetje të shpeshta
Sa zgjat afati i njoftimit për qiranë e një lokali afarist? Aq sa është rënë dakord, dhe tre muaj nëse nuk është rënë dakord asgjë. Njoftimi jepet me shkrim në ditën e parë ose të pesëmbëdhjetë të muajit, përveç rastit kur kontrata parashikon ndryshe, dhe një qira me afat të pacaktuar nuk mund të përfundojë me njoftim para se të kalojnë gjashtë muaj nga nënshkrimi.
A mund ta japë qiramarrësi lokalin me nënqira? Vetëm nëse kjo është rënë dakord. Pa një klauzolë të tillë, qiramarrësi nuk ka këtë të drejtë.
Kush paguan mirëmbajtjen e zakonshme dhe kostot e ndërtesës? Mirëmbajtjen e zakonshme e mban qiramarrësi, përveç rastit kur është rënë dakord ndryshe. Edhe pagesën për pajisjet dhe shërbimet e përbashkëta në ndërtesë e paguan qiramarrësi, dhe ajo konsiderohet e papërfshirë në qira, përveç rastit kur kjo është rënë dakord shprehimisht.
A ngarkohet TVSH në qiranë e një lokali afarist? Qiraja e lokaleve afariste nuk përjashtohet nga TVSH, ndaj një qiradhënës që është tatimpagues i TVSH-së e ngarkon me 21%. Një person, qarkullimi i të cilit në 12 muajt e fundit nuk i kalon 30.000 €, nuk është tatimpagues i TVSH-së.
Burimet
Qiraja e lokaleve afariste rregullohet me Ligjin për detyrimet (Fletorja Zyrtare e Malit të Zi 47/2008, 4/2011 dhe 22/2017, nenet 614, 619, 623, 624 dhe 637 deri në 655; ndryshimet e mëvonshme të ligjit nuk prekin këto nene). Njësitë e veçanta të një ndërtese banimi përkufizohen në nenin 165 të Ligjit për marrëdhëniet pronësore, ndërsa njoftimi për administratorin, dorëzimi i kontratës së qirasë te autoriteti tatimor dhe shuma mujore e mirëmbajtjes rregullohen me Ligjin për mirëmbajtjen e ndërtesave të banimit (Fletorja Zyrtare e Malit të Zi 41/2016 dhe 84/2018, nenet 16 dhe 23). Tatimi mbi të ardhurat nga pasuria rregullohet me nenet 10, 34 deri në 36, 43 dhe 49a të Ligjit për tatimin mbi të ardhurat personale, me ndryshimet e 2025 (Fletorja Zyrtare e Malit të Zi 160/2025, të zbatueshme nga 1 janari 2026), ndërsa TVSH me nenet 24, 27, 42 dhe 55 të Ligjit për tatimin mbi vlerën e shtuar, me ndryshimet e 2026 (Fletorja Zyrtare e Malit të Zi 12/2026). Fijaka është platformë shpalljesh dhe nuk jep këshilla ligjore apo tatimore; për një qira konkrete, konsultohuni me një avokat ose me një kontabilist.