Muss ein Mietvertrag über Geschäftsräume beglaubigt sein? Ja. Das Gesetz verlangt Schriftform und Beglaubigung durch die zuständige Stelle, ein anders geschlossener Vertrag ist nichtig.
Die lokale Suche zeigt, dass für Läden und Büros konkrete Regeln gesucht werden: Zu "zakup poslovnog prostora" (Miete von Geschäftsräumen) kommen "od fizičkog lica" (von einer Privatperson) und "zakon" (Gesetz), gesucht wird "izdavanje poslovnog prostora podgorica" (Geschäftsräume vermieten Podgorica), zu "ugovor o zakupu poslovnog prostora" (Mietvertrag für Geschäftsräume) kommen "obrazac" (Formular) und "pdf", und eigens gesucht wird "otkaz ugovora o zakupu poslovnog prostora" (Kündigung eines Gewerbemietvertrags).
Das Schuldrechtsgesetz widmet der Miete von Geschäftsräumen ein eigenes Kapitel. Wo dieses Kapitel schweigt, gelten die allgemeinen Mietregeln sinngemäß. Dieser Beitrag erklärt die Form des Vertrags, wer was zahlt und repariert, Umbauten und Untervermietung, die Kündigung und die Steuer auf die Miete.
Der Vertrag: Schriftform und Beglaubigung
Ein Mietvertrag über Geschäftsräume muss schriftlich geschlossen und von der zuständigen Stelle beglaubigt werden. Ein anders geschlossener Vertrag ist nichtig. Schließen zwei oder mehr Mieter getrennte Verträge über dieselben Räume, hat derjenige das Recht auf die Miete, der zuerst abgeschlossen hat.
Geschäftsräume in einem Wohngebäude sind Sondereigentumseinheiten des Gebäudes, deshalb gilt für sie auch das Gesetz über die Instandhaltung von Wohngebäuden:
- innerhalb von 15 Tagen ab der Vermietung übergibt der Eigentümer dem Hausverwalter eine schriftliche Mietmitteilung, und innerhalb von 15 Tagen ab Vertragsschluss reicht er bei der Steuerbehörde ein vom Notar oder einer anderen zuständigen Stelle beglaubigtes Vertragsexemplar ein;
- der monatliche Betrag für die Instandhaltung des Gebäudes beträgt für Geschäftsräume wie für Wohnungen 1 Punkt je m² Nettofläche und wird vom Eigentümer gezahlt. Der Nutzer trägt ihn nur, wenn er diese Pflicht vertraglich übernommen hat.
Wie der Verwalter gewählt wird und was ein Punkt wert ist, erklärt unser Beitrag über Hausverwalter und Wohnungseigentümer.
Wer was zahlt und wer was repariert
| Frage | Regel |
| Zustand bei Übergabe | Übergibt der Vermieter die Räume nicht im vereinbarten Zustand, kann der Mieter den Vertrag auflösen, eine anteilige Mietminderung verlangen oder, nach Aufforderung und angemessener Frist, die Räume auf Kosten des Vermieters selbst in diesen Zustand bringen, jeweils mit Schadensersatz |
| Reparaturen zulasten des Vermieters | Der Mieter informiert ihn unverzüglich schriftlich und setzt eine angemessene Frist; werden die Reparaturen nicht ausgeführt, kann der Mieter sie auf Kosten des Vermieters ausführen oder den Vertrag auflösen |
| Reparaturen ohne Mitteilung | Ein Mieter, der ohne vorherige schriftliche Mitteilung selbst repariert, haftet dem Vermieter für den daraus entstehenden Schaden, außer bei dringenden Reparaturen |
| Miete während Reparaturen | Nicht geschuldet, solange die Räume nicht nutzbar sind, bei teilweiser Einschränkung anteilig; gilt nicht bei geringfügiger Störung |
| Laufende Instandhaltung | Trägt der Mieter, wenn nichts anderes vereinbart ist: Reinigung, Anstrich, kleinere Reparaturen an Installationen und Ähnliches |
| Schäden | Der Mieter repariert auf eigene Kosten Schäden, die er oder Personen verursacht haben, die seine Räume nutzen, und haftet nicht für Verschlechterung durch normalen Gebrauch |
| Gemeinschaftliche Einrichtungen und Dienste im Gebäude | Der Mieter zahlt diese Kosten bei Fälligkeit, wenn nichts anderes vereinbart ist; sie gelten als nicht in der Miete enthalten, sofern das nicht ausdrücklich vereinbart ist |
Soll die Miete also die Gebäudekosten enthalten, muss das ausdrücklich im Vertrag stehen.
Umbauten, Arbeiten des Vermieters und Untervermietung
- Wesentliche Umbauten. Ohne Zustimmung des Vermieters darf der Mieter keine Umbauten vornehmen, die Konstruktion, Aufteilung, Fläche, Nutzung oder äußeres Erscheinungsbild der Räume wesentlich verändern. Die Zustimmung gilt als erteilt, wenn der Vermieter schriftlich über das Vorhaben informiert wurde und nicht innerhalb von 30 Tagen nach Erhalt schriftlich widersprochen hat. Baut der Mieter ohne Zustimmung oder trotz Widerspruch um, kann der Vermieter den Vertrag auflösen und Schadensersatz verlangen.
- Eingebaute Einrichtungen. Der Mieter darf sie mitnehmen, wenn dadurch die Räume nicht beschädigt werden.
- Arbeiten des Vermieters. Der Vermieter darf während der Miete Arbeiten zur Herrichtung der Räume oder zur Senkung der Energie- und Instandhaltungskosten ausführen. Er muss den Mieter drei Monate vor Beginn schriftlich über Art, Beginn, Umfang und Dauer der Arbeiten und über die neue Miete informieren. Der Mieter kann innerhalb von zwei Monaten nach Erhalt der Mitteilung den Vertrag auflösen. Tut er das nicht, zahlt er während der Arbeiten Miete wie während Reparaturen, und werden die Arbeiten nicht in der angekündigten Frist fertig, hat er auch Anspruch auf entgangenen Gewinn, es sei denn, der Vermieter ist für die Verzögerung nicht verantwortlich.
- Untervermietung. Der Mieter hat kein Recht, die Räume oder einen Teil davon unterzuvermieten, sofern das nicht vereinbart ist. Das ist die Umkehrung der allgemeinen Mietregel, nach der Untervermietung erlaubt ist, wenn der Vertrag nichts anderes sagt.
Die Zustimmung des Vermieters klärt nicht die baurechtliche Frage. Was dem Bauinspektor angezeigt wird und was eine Genehmigung braucht, erklärt unser Beitrag über Renovierung und Genehmigungen.
Kündigung eines Gewerbemietvertrags
Ein befristeter Vertrag endet mit Zeitablauf. Nutzt der Mieter die Räume danach weiter und widerspricht der Vermieter nicht, gilt ein neuer unbefristeter Vertrag zu denselben Bedingungen als geschlossen. Für den unbefristeten Vertrag gilt:
| Regel | Was das Gesetz sagt |
| Frühestens | Durch Kündigung kann er nicht vor Ablauf von sechs Monaten ab Vertragsschluss enden, sofern der Vertrag nichts anderes bestimmt |
| Kündigungsfrist | Die vereinbarte; ohne Vereinbarung drei Monate, gerechnet ab Zustellung der Kündigung |
| Kündigungstag | Nur der erste oder fünfzehnte Tag des Monats, sofern der Vertrag nichts anderes bestimmt |
| Form | Schriftliche Kündigung, zugestellt per Einschreiben oder persönlich |
Der Vermieter kann jederzeit kündigen, unabhängig von der vereinbarten Dauer, wenn:
- der Mieter die Räume auch nach schriftlicher Abmahnung vertragswidrig nutzt oder ihnen durch Nutzung ohne gebotene Sorgfalt erheblichen Schaden zufügt;
- der Mieter die fällige Miete nicht innerhalb von 15 Tagen nach Zustellung einer schriftlichen Mahnung zahlt;
- der Vermieter aus Gründen, die er nicht zu vertreten hat, die Räume, in denen er seine Tätigkeit ausgeübt hat, nicht nutzen kann und deshalb die vom Mieter genutzten Räume nutzen will.
Der Mieter kann jederzeit kündigen, wenn der Vermieter die Räume innerhalb einer vom Mieter gesetzten angemessenen Frist nicht in den Zustand bringt, in dem er sie übergeben oder erhalten muss.
Verkauft der Eigentümer die Räume während der Miete, tritt der Käufer an die Stelle des Vermieters und kann die Räume nicht vor Ablauf der vereinbarten Zeit oder der Kündigungsfrist herausverlangen.
Steuer auf die Miete
Einkommensteuer. Für eine Privatperson, die Räume vermietet, ist die Miete Einkommen aus Vermögen. Steuerpflichtig ist die Differenz zwischen Miete und belegten tatsächlichen Kosten; werden keine Kosten belegt, werden pauschale Kosten von 30% der Einnahmen anerkannt. Der Steuersatz beträgt 15%.
| Wer die Miete zahlt | Wie die Steuer gezahlt wird |
| Ein Unternehmen oder Einzelunternehmer | Der Mieter berechnet, behält ein und führt die Steuer bei jeder Zahlung ab; ab 2026 reicht ein ansässiger Vermieter für dieses Einkommen keine jährliche Steuererklärung ein |
| Eine Privatperson | Die Steuer wird mit der jährlichen Steuererklärung gezahlt |
Mehrwertsteuer. Das Mehrwertsteuergesetz befreit die Vermietung von Häusern, Wohnungen und Wohnräumen zum dauerhaften Wohnen für mehr als 60 Tage. Die Vermietung von Geschäftsräumen steht nicht auf dieser Liste, deshalb berechnet ein mehrwertsteuerpflichtiger Vermieter auf die Miete Mehrwertsteuer zum Regelsatz von 21%. Wer in den letzten 12 Monaten nicht mehr als 30.000 € Umsatz hatte, ist nicht mehrwertsteuerpflichtig; wird dieser Betrag überschritten, besteht Registrierungspflicht.
Mehr zur Steuer auf Mieteinnahmen enthält unser Beitrag zum Vermieten einer Wohnung. Fijaka bietet keine Steuerberatung; lassen Sie eine konkrete Berechnung von der Steuerbehörde oder einem Buchhalter prüfen.
Kurze Checkliste vor der Unterschrift
| Frage | Warum |
| Ist der Vertrag schriftlich und beglaubigt | Sonst ist er nichtig |
| Ist der Vermieter Eigentümer | Das zeigt der Grundbuchauszug |
| Enthält die Miete die Gebäudekosten | Steht das nicht ausdrücklich darin, gilt es als nicht enthalten |
| Wer trägt die laufende Instandhaltung | Der Mieter, wenn nichts anderes vereinbart ist |
| Welche Umbauten, und ist Untervermietung erlaubt | Ohne Zustimmung bzw. Vertragsklausel nicht erlaubt |
| Kündigungsfrist und Kündigungstag | Sonst drei Monate und nur zum 1. oder 15. des Monats |
| Ist der Vermieter mehrwertsteuerpflichtig | Dann kommt Mehrwertsteuer auf die Miete |
Gewerberäume zur Miete und zum Kauf können Sie in unserer Immobilienkategorie inserieren oder finden.
Häufige Fragen
Wie lang ist die Kündigungsfrist bei Geschäftsräumen? Die vereinbarte, ohne Vereinbarung drei Monate. Gekündigt wird schriftlich zum ersten oder fünfzehnten Tag des Monats, sofern der Vertrag nichts anderes bestimmt, und ein unbefristeter Vertrag kann nicht vor Ablauf von sechs Monaten ab Vertragsschluss durch Kündigung enden.
Darf der Mieter die Räume untervermieten? Nur wenn das vereinbart ist. Ohne eine solche Klausel hat der Mieter dieses Recht nicht.
Wer zahlt laufende Instandhaltung und Gebäudekosten? Die laufende Instandhaltung trägt der Mieter, wenn nichts anderes vereinbart ist. Das Entgelt für gemeinschaftliche Einrichtungen und Dienste im Gebäude zahlt ebenfalls der Mieter, und es gilt als nicht in der Miete enthalten, sofern das nicht ausdrücklich vereinbart ist.
Fällt auf die Miete von Geschäftsräumen Mehrwertsteuer an? Die Vermietung von Geschäftsräumen ist nicht von der Mehrwertsteuer befreit, ein mehrwertsteuerpflichtiger Vermieter berechnet sie mit 21%. Wer in den letzten 12 Monaten nicht mehr als 30.000 € Umsatz hatte, ist nicht mehrwertsteuerpflichtig.
Wie wird die Steuer gezahlt, wenn ich an eine Firma vermiete? Die Firma als Zahlende berechnet, behält ein und führt bei jeder Mietzahlung 15% Steuer auf das steuerpflichtige Einkommen ab. Ab 2026 reicht ein ansässiger Vermieter für dieses Einkommen keine jährliche Steuererklärung ein.
Quellen
Die Miete von Geschäftsräumen regelt das Schuldrechtsgesetz (Amtsblatt Montenegros 47/2008, 4/2011 und 22/2017, Artikel 614, 619, 623, 624 und 637 bis 655; spätere Änderungen des Gesetzes betreffen diese Artikel nicht). Die Sondereigentumseinheiten eines Wohngebäudes bestimmt Artikel 165 des Gesetzes über Eigentumsverhältnisse, die Mitteilung an den Verwalter, die Einreichung des Vertrags bei der Steuerbehörde und den monatlichen Instandhaltungsbetrag das Gesetz über die Instandhaltung von Wohngebäuden (Amtsblatt Montenegros 41/2016 und 84/2018, Artikel 16 und 23). Die Einkommensteuer auf Vermögenseinkommen regeln die Artikel 10, 34 bis 36, 43 und 49a des Einkommensteuergesetzes mit den Änderungen von 2025 (Amtsblatt Montenegros 160/2025, anwendbar ab 1. Januar 2026), die Mehrwertsteuer die Artikel 24, 27, 42 und 55 des Mehrwertsteuergesetzes mit den Änderungen von 2026 (Amtsblatt Montenegros 12/2026). Fijaka ist eine Anzeigenplattform und bietet keine Rechts- oder Steuerberatung; für einen konkreten Vertrag wenden Sie sich an einen Anwalt oder Buchhalter.