Milyen szabályok vonatkoznak egy üzlethelyiség bérletére Montenegróban? A szerződést írásban kell megkötni, és az illetékes szervvel hitelesíttetni, különben semmis. A napi karbantartást a bérlő viseli, albérletbe adni csak megállapodás alapján lehet, a felmondási idő megállapodás hiányában három hónap. Magánszemély bérbeadónál a bérleti díj 15%-os adó alá esik, az áfafizető bérbeadó pedig 21% áfát számít fel.
A helyi keresések azt mutatják, hogy az emberek konkrét szabályokat keresnek az üzletekre és irodákra: a „zakup poslovnog prostora” (üzlethelyiség bérlete) után az „od fizičkog lica” (magánszemélytől) és a „zakon” (törvény) következik, az emberek rákeresnek az „izdavanje poslovnog prostora podgorica” (üzlethelyiség kiadása, Podgorica) kifejezésre, az „ugovor o zakupu poslovnog prostora” (üzlethelyiség bérleti szerződése) után az „obrazac” (nyomtatvány) és a „pdf” következik, az „otkaz ugovora o zakupu poslovnog prostora” (üzlethelyiség bérleti szerződésének felmondása) kifejezésre pedig külön keresnek.
A kötelmi jogi törvény külön fejezetet szentel az üzlethelyiségek bérletének. Ahol ez a fejezet hallgat, ott a bérletre vonatkozó általános szabályokat kell megfelelően alkalmazni. Ez a cikk elmagyarázza a szerződés alakját, azt, hogy ki mit fizet és javít, az átalakítást és az albérletbe adást, a felmondást, valamint a bérleti díj adóját.
A szerződés: írásbeli alak és hitelesítés
Az üzlethelyiség bérleti szerződését írásban kell megkötni, és az illetékes szervvel hitelesíttetni kell. Az ettől eltérően kötött bérleti szerződés semmis. Ha ugyanarra a helyiségre két vagy több bérlő köt külön szerződést, a bérlethez való jog azt illeti meg, aki elsőként írt alá.
A lakóépületben lévő üzlethelyiségek az épület különálló egységei, így rájuk is vonatkozik a lakóépületek karbantartásáról szóló törvény:
- a bérbeadástól számított 15 napon belül a tulajdonos írásban értesíti a közös képviselőt a bérletről, az aláírástól számított 15 napon belül pedig benyújtja az adóhatósághoz a bérleti szerződésnek a közjegyző vagy más illetékes szerv által hitelesített másolatát;
- az épület karbantartására fizetendő havi összeg a lakáshoz hasonlóan nettó alapterület-négyzetméterenként 1 pont, és a tulajdonos fizeti. A használó csak akkor viseli, ha ezt a kötelezettséget szerződésben vállalta.
Hogy hogyan választják a közös képviselőt, és mennyit ér egy pont, arról külön cikkünk szól.
Ki mit fizet és ki mit javít
| Kérdés | Szabály |
| Az átadáskori állapot | Ha a bérbeadó nem a megállapodott állapotban adja át a helyiséget, a bérlő felmondhat, arányos bérleti díj-csökkentést kérhet, vagy a bérbeadó felszólítása és észszerű határidő biztosítása után a bérbeadó költségére maga hozhatja a helyiséget ebbe az állapotba, kártérítéssel |
| A bérbeadó költségére végzett javítások | A bérlő késedelem nélkül írásban értesíti a bérbeadót, és észszerű határidőt szab; ha a javítások elmaradnak, a bérlő a bérbeadó költségére elvégezheti őket, vagy felmondhat |
| Értesítés nélküli javítások | Az a bérlő, aki előzetes írásbeli értesítés nélkül végez javításokat, felel a bérbeadónak az ebből eredő kárért, kivéve a sürgős javításokat |
| Bérleti díj a javítások alatt | Nem kell fizetni, amíg a helyiség nem használható, részleges korlátozásnál pedig arányos részt kell fizetni; ez nem vonatkozik a kisebb zavarásra |
| Napi karbantartás | Eltérő megállapodás hiányában a bérlőt terheli: takarítás, festés, a berendezések kisebb javítása és hasonlók |
| Kár | A bérlő saját költségére javítja ki az általa vagy a helyiséget használó személyek által okozott kárt, és nem felel a rendes használatból eredő romlásért |
| Az épület közös berendezései és szolgáltatásai | Eltérő megállapodás hiányában ezeket a költségeket a bérlő fizeti esedékességkor; úgy kell tekinteni, hogy nincsenek benne a bérleti díjban, hacsak ezt kifejezetten ki nem kötötték |
Ha tehát a bérleti díjnak tartalmaznia kell az épület költségeit, ezt a szerződésnek kifejezetten ki kell mondania.
Átalakítás, a bérbeadó munkái és albérletbe adás
- Lényeges átalakítás. A bérbeadó beleegyezése nélkül a bérlő nem végezhet olyan átalakítást, amely lényegesen megváltoztatja a helyiség szerkezetét, elrendezését, területét, rendeltetését vagy külső megjelenését. A beleegyezést megadottnak kell tekinteni, ha a bérbeadót írásban értesítették a szándékról, és az a kézhezvételtől számított 30 napon belül írásban nem tiltakozott. Ha a bérlő a munkákat beleegyezés nélkül vagy tiltakozás ellenére végzi el, a bérbeadó felmondhat, és kártérítést követelhet.
- Beépített berendezések. A bérlő eltávolíthatja őket, ha ez nem okoz kárt a helyiségben.
- A bérbeadó munkái. A bérlet alatt a bérbeadó elvégezhet olyan munkákat, amelyek a helyiség berendezését vagy az energia- és karbantartási költségek csökkentését szolgálják. A munkák kezdete előtt három hónappal írásban értesítenie kell a bérlőt azok fajtájáról, kezdetéről, terjedelméről és időtartamáról, valamint az új bérleti díjról. A bérlő az értesítés kézhezvételétől számított két hónapon belül felmondhat. Ha nem mond fel, a munkák alatt a bérleti díjat úgy fizeti, mint a javítások alatt, és ha a munkák nem fejeződnek be a bejelentett időn belül, az elmaradt haszonra is jogosult, kivéve ha a bérbeadó nem felelős a késésért.
- Albérletbe adás. A bérlőnek nincs joga a helyiséget vagy annak egy részét albérletbe adni, hacsak ebben meg nem állapodtak. Ez fordítottja a bérlet általános szabályának, amely szerint az albérletbe adás megengedett, hacsak a szerződés másként nem rendelkezik.
A bérbeadó beleegyezése nem rendezi az építési előírásokat. Arról, hogy mit kell bejelenteni az építésfelügyeletnek, és mihez kell engedély, külön cikkünk szól.
Az üzlethelyiség bérletének felmondása
A határozott idejű bérlet az időtartam lejártával szűnik meg. Ha a bérlő ezután tovább használja a helyiséget, és a bérbeadó nem tiltakozik, ugyanolyan feltételekkel új, határozatlan idejű bérletet kell vélelmezni. Határozatlan idejű bérletnél:
| Szabály | Mit mond a törvény |
| Legkorábbi megszűnés | Felmondással nem szűnhet meg az aláírástól számított hat hónapon belül, hacsak a szerződés másként nem rendelkezik |
| Felmondási idő | Amiben megállapodtak; ha nem állapodtak meg, három hónap, a felmondás kézbesítésének napjától számítva |
| A felmondás napja | Csak a hónap első vagy tizenötödik napja, hacsak a szerződés másként nem rendelkezik |
| Alak | Írásbeli felmondás, ajánlott levélben vagy személyesen kézbesítve |
A bérbeadó a megállapodott időtartamtól függetlenül bármikor felmondhat, ha:
- a bérlő írásbeli figyelmeztetés után is a szerződéssel ellentétesen használja a helyiséget, vagy kellő gondosság nélküli használattal jelentős kárt okoz benne;
- a bérlő az esedékessé vált bérleti díjat az írásbeli figyelmeztetés kézhezvételétől számított 15 napon belül sem fizeti meg;
- a bérbeadó rajta kívül álló okokból nem használhatja azt a helyiséget, ahol üzleti tevékenységét folytatta, és ezért a bérlő által használt helyiséget kívánja használni.
A bérlő bármikor felmondhat, ha a bérbeadó az általa szabott észszerű határidőn belül nem hozza a helyiséget abba az állapotba, amelyben át kell adnia vagy fenn kell tartania.
Ha a tulajdonos a bérlet alatt eladja a helyiséget, a vevő a bérbeadó helyébe lép, és nem követelheti a helyiséget a megállapodott időtartam vagy a felmondási idő vége előtt.
A bérleti díj adója
Jövedelemadó. Ha magánszemély ad bérbe helyiséget, a bérleti díj vagyonból származó jövedelem. Az adóköteles jövedelem a bérleti díj és az igazolt tényleges költségek különbözete; ha a költségeket nem igazolják, a jövedelem 30%-ának megfelelő normatív költséget ismernek el. A kulcs 15%.
| Ki fizeti a bérleti díjat | Hogyan fizetik az adót |
| Cég vagy egyéni vállalkozó | A bérlő minden kifizetéskor kiszámítja, levonja és befizeti az adót; 2026-tól a belföldi illetőségű bérbeadó erről a jövedelemről nem nyújt be éves adóbevallást |
| Magánszemély | Az adót az éves adóbevallás benyújtásakor fizetik meg |
Áfa. Az általános forgalmi adóról szóló törvény mentesíti az áfa alól a házak, lakások és állandó lakhatásra szolgáló lakóhelyiségek 60 napnál hosszabb bérletét. Az üzlethelyiségek bérlete nem szerepel ezen a listán, így az áfafizető bérbeadó a bérleti díjra a 21%-os általános kulccsal áfát számít fel. Az a személy, akinek forgalma az elmúlt 12 hónapban nem haladja meg a 30 000 eurót, nem áfafizető; ha meghaladja, regisztrálnia kell.
A bérbeadásból származó jövedelem adójáról többet a lakáskiadásról szóló útmutatónkban olvashat. A Fijaka nem ad adótanácsot; egy konkrét számítást ellenőrizzen az adóhatóságnál vagy egy könyvelőnél.
Rövid ellenőrzőlista aláírás előtt
| Kérdés | Miért |
| Írásban kötötték-e és hitelesítették-e a szerződést | Különben semmis |
| A bérbeadó-e a tulajdonos | A tulajdoni lapon ellenőrizhető |
| Tartalmazza-e a bérleti díj az épület költségeit | Ha ezt kifejezetten nem mondják ki, úgy kell tekinteni, hogy nem |
| Ki viseli a napi karbantartást | A bérlő, hacsak másként nem állapodtak meg |
| Milyen átalakítások, és megengedett-e az albérletbe adás | Beleegyezés vagy szerződéses kikötés nélkül nem |
| Felmondási idő és a felmondás napja | Egyébként három hónap, és csak a hónap 1-jén vagy 15-én |
| Áfafizető-e a bérbeadó | Ha igen, a bérleti díjhoz áfa adódik |
Kiadó és eladó üzlethelyiségeket az ingatlan kategóriában hirdethet meg vagy találhat.
Gyakran ismételt kérdések
Hitelesíteni kell-e az üzlethelyiség bérleti szerződését? Igen. A törvény írásbeli alakot és az illetékes szerv általi hitelesítést ír elő, az ettől eltérően kötött szerződés semmis.
Mennyi az üzlethelyiség bérletének felmondási ideje? Amiben megállapodtak, megállapodás hiányában három hónap. A felmondást írásban, a hónap első vagy tizenötödik napján kell közölni, hacsak a szerződés másként nem rendelkezik, a határozatlan idejű bérlet pedig az aláírástól számított hat hónapon belül felmondással nem szűnhet meg.
Albérletbe adhatja-e a bérlő a helyiséget? Csak ha ebben megállapodtak. Ilyen kikötés nélkül a bérlőnek nincs erre joga.
Ki fizeti a napi karbantartást és az épület költségeit? A napi karbantartást eltérő megállapodás hiányában a bérlő viseli. Az épület közös berendezéseiért és szolgáltatásaiért járó díjat is a bérlő fizeti, és úgy kell tekinteni, hogy az nincs benne a bérleti díjban, hacsak ezt kifejezetten ki nem kötötték.
Kell-e áfát fizetni az üzlethelyiség bérlete után? Az üzlethelyiség bérlete nem mentes az áfa alól, így az áfafizető bérbeadó 21%-kal felszámítja. Az a személy, akinek forgalma az elmúlt 12 hónapban nem haladja meg a 30 000 eurót, nem áfafizető.
Hogyan fizetik az adót, ha cégnek adok bérbe helyiséget? A cég mint kifizető minden bérleti díj kifizetésekor kiszámítja, levonja és befizeti az adóköteles jövedelem 15%-át kitevő adót. 2026-tól a belföldi illetőségű bérbeadó erről a jövedelemről nem nyújt be éves adóbevallást.
Források
Az üzlethelyiségek bérletét a kötelmi jogi törvény (Montenegró Hivatalos Közlönye 47/2008, 4/2011 és 22/2017, 614., 619., 623., 624. és 637–655. cikk; a törvény későbbi módosításai nem érintik ezeket a cikkeket) szabályozza. A lakóépület különálló egységeit a tulajdonjogi viszonyokról szóló törvény 165. cikke határozza meg, a közös képviselő értesítését, a szerződés adóhatósághoz történő benyújtását és a havi karbantartási összeget pedig a lakóépületek karbantartásáról szóló törvény (Montenegró Hivatalos Közlönye 41/2016 és 84/2018, 16. és 23. cikk) szabályozza. A vagyonból származó jövedelem adóját a személyi jövedelemadóról szóló törvény 10., 34–36., 43. és 49a. cikke szabályozza, a 2025-ös módosításokkal (Montenegró Hivatalos Közlönye 160/2025, 2026. január 1-jétől alkalmazandó), az áfát pedig az általános forgalmi adóról szóló törvény 24., 27., 42. és 55. cikke, a 2026-os módosításokkal (Montenegró Hivatalos Közlönye 12/2026). A Fijaka hirdetési platform, és nem ad jogi vagy adótanácsot; egy konkrét bérlettel kapcsolatban forduljon ügyvédhez vagy könyvelőhöz.