Mi a teendő, ha montenegrói lakásvásárlás után rejtett hibát fedez fel? A felfedezéstől számított 8 napon belül értesítse az eladót. Az eladó nem felel azokért a rejtett hibákért, amelyek az átadás után több mint 6 hónappal jelentkeznek, kivéve ha a szerződés hosszabb időt ír elő, vagy az eladó tudott a hibáról. Kérheti a hiba kijavítását, árleszállítást vagy a szerződés felbontását, kártérítéssel; ezek a jogok a bejelentéstől számított egy év után megszűnnek.
A szabályok a kötelmi jogi törvényből származnak. Ez az útmutató elmagyarázza a látható és a rejtett hibák közötti különbséget, a határidőket, a kivételeket arra az esetre, ha az eladó tudott a hibáról, az „ahogy van” kikötést, a vevő jogait, valamint az új építésű ingatlanokra és a jogi hibákra vonatkozó különleges szabályokat.
Mi a rejtett és mi a látható hiba?
Az eladó felel azokért az anyagi hibákért, amelyekkel az ingatlan abban a pillanatban rendelkezett, amikor a kárveszély a vevőre átszállt, akkor is, ha nem tudott róluk, valamint azokért a hibákért, amelyek később jelentkeznek, de már akkor fennálló okból erednek. Jelentéktelen hibát nem vesznek figyelembe.
| Fajta | Mi ez | Példa |
| Látható hiba | Olyan, amelyet egy gondos vevő szokásos vizsgálattal könnyen észrevenne | Repedt csempe, törött nyílászáró |
| Rejtett hiba | Olyan, amelyet az átadáskor szokásos vizsgálattal nem lehetett felfedezni | Burkolat mögötti nedvesség, falban lévő hibás vezetékek |
Anyagi hiba többek között akkor áll fenn, ha az ingatlanból hiányoznak a rendes használathoz szükséges tulajdonságok, hiányoznak azok a tulajdonságok, amelyekben kifejezetten vagy hallgatólagosan megállapodtak, vagy hiányoznak azok a tulajdonságok, amelyekre a vevő észszerűen számíthatott, különösen az eladó nyilvános kijelentései, például egy hirdetés alapján.
Milyen határidőkkel kell bejelenteni a hibát?
| Helyzet | Határidő |
| Látható hibák | Vizsgálja meg az ingatlant a lehető leghamarabb, és 8 napon belül értesítse az eladót |
| Mindkét fél jelenlétében tartott vizsgálat | A látható hibákat azonnal kifogásolja |
| Rejtett hibák | A felfedezéstől számított 8 napon belül értesítse az eladót |
| A rejtett hibák külső határa | Az eladó nem felel az átadás után több mint 6 hónappal jelentkező hibákért, kivéve ha hosszabb időben állapodtak meg |
| A jogok bírósági érvényesítése | A jogok a bejelentés elküldésétől számított egy év után megszűnnek |
| Fogyasztói szerződések | A fogyasztó vevőnek nem kell vizsgálatot tartania, de a látható hibát amint tudomást szerez róla, legkésőbb a felfedezéstől számított 6 hónapon belül be kell jelentenie |
Ha a hibát javítással vagy cserével hárították el, a határidők a kijavított rész átadásától újra kezdődnek.
Mikor felel az eladó a határidők után is?
A vevő akkor sem veszíti el a jogait, ha a vizsgálattal vagy a bejelentéssel késett, vagy a hiba az átadás után több mint 6 hónappal jelentkezett, ha az eladó tudott a hibáról, vagy nem lehetett előtte ismeretlen, vagy ha az eladó elismerte. Az eladó azokért a hibákért is felel, amelyeket a vevő könnyen észrevehetett volna, ha az eladó kijelentette, hogy az ingatlan hibátlan, vagy bizonyos tulajdonságokkal rendelkezik.
Az eladóra vonatkozó határidőket és az elhallgatás miatti kivételt a RoNa Legal ügyvédi iroda írja le részletesebben.
Érvényes-e az „ahogy van” kikötés?
A felek korlátozhatják vagy teljesen kizárhatják az eladó anyagi hibákért való felelősségét. Az ilyen kikötés semmis, ha az eladó tudott a hibáról, és nem közölte a vevővel. Az a vevő, aki lemondott az elállás jogáról, megtartja a hibából eredő többi jogát, például az árleszállításhoz való jogot.
Mit követelhet a vevő az eladótól?
- A hiba kijavítását az eladó költségére;
- árleszállítást, a hibátlan és a hibás ingatlan szerződéskötéskori értékének arányában;
- a szerződés felbontását, de csak azután, hogy az eladónak további észszerű határidőt adott, kivéve ha az eladó kijelentette, hogy nem teljesít;
- kártérítést mindegyik esetben.
Ha később újabb hibát fedez fel, további árleszállítást kérhet, vagy felbonthatja a szerződést.
Hogyan értesítse az eladót?
Az értesítésben írja le részletesen a hibát, és hívja fel az eladót az ingatlan megtekintésére. Ajánlott levélben vagy más megbízható módon küldje el: ha időben elküldte, és későn vagy egyáltalán nem érkezik meg, úgy kell tekinteni, hogy teljesítette a kötelezettségét. Érdemes fényképeket és szakértői véleményt csatolni. A hiba kijavítására vonatkozó szakemberi árajánlatokat, amelyek segítenek felmérni a javítás költségét, a Glatko platformon keresztül is beszerezheti.
Mi vonatkozik az új építésű ingatlanokra?
Egy fejlesztőtől vásárolt lakásnál az eladó felelőssége mellett a kivitelező tízéves felelőssége a szerkezeti állékonyságért is fennáll, az átadás-átvételtől számítva. Ezek a jogok a lakások vevőire szállnak át, és szerződéssel nem zárhatók ki. Hogy ezek a határidők hogyan futnak, azt az építési szerződésről szóló cikkünk magyarázza el.
Jogi hibák: jelzálogok, szolgalmak és harmadik személyek jogai
Az eladó akkor is felel, ha egy harmadik személynek joga van az ingatlanon, például jelzálog vagy szolgalom, amelyről a vevőt nem tájékoztatták, és amelynek átvállalásához nem járult hozzá. A vevőnek értesítenie kell az eladót, és fel kell hívnia, hogy észszerű időn belül mentesítse az ingatlant ettől a jogtól. Ha az eladó ezt nem teszi meg, a vevő az esettől függően felbontja a szerződést, vagy árleszállítást kér, kártérítéssel együtt. Ez a jog a harmadik személy jogáról való tudomásszerzéstől számított egy év után megszűnik. A terhek a tulajdoni lapon látszanak a legkönnyebben; hogy hogyan olvassa el, azt a tulajdoni lapról szóló cikkünk magyarázza el.
Végrehajtási árverésnél az a tulajdonos, akinek az ingatlanát eladták, nem felel a hibákért, ahogyan azt az ingatlanárverésről szóló cikkünk elmagyarázza.
Ellenőrzőlista vásárlás előtt és után
| Mikor | Mi a teendő |
| Aláírás előtt | Részletes vizsgálat, lehetőleg szakértővel, és a tulajdoni lap ellenőrzése |
| A szerződésben | Az eladó írásbeli nyilatkozata az ismert hibákról, és szükség esetén hosszabb felelősségi idő |
| Átadáskor | Fényképes állapotfelvételi jegyzőkönyv |
| Ha hibát fedez fel | Értesítés 8 napon belül, ajánlott levélben |
| Egy éven belül | Bírósági kereset, ha az eladó nem tesz semmit |
A vásárlás előtti többi ellenőrzést a biztonságos-e ingatlant venni című cikkünk sorolja fel. Lakásokat és házakat az ingatlan kategóriában találhat vagy hirdethet meg.
Gyakran ismételt kérdések
Mi a határidő egy montenegrói lakás rejtett hibáira? A felfedezéstől számított 8 napon belül értesíti az eladót, az eladó pedig az átadástól számított 6 hónapon belül jelentkező rejtett hibákért felel, kivéve ha hosszabb időben állapodtak meg.
Mi a helyzet, ha az eladó tudott a hibáról, és hallgatott? Ekkor akkor sem veszíti el a jogait, ha késett, vagy a hiba 6 hónap után jelentkezett, és a felelősséget kizáró kikötés semmis.
Érvényes-e az „ahogy van” kikötés? Igen, kivéve azokat a hibákat, amelyekről az eladó tudott, és nem közölte őket a vevővel.
Mit követelhetek az eladótól egy hiba miatt? A hiba kijavítását, árleszállítást vagy további határidő után a szerződés felbontását, és minden esetben kártérítést.
Meddig felel a kivitelező egy új építésű ingatlanért? A szerkezeti állékonyság hibáiért az átadás-átvételtől számított tíz évig, és ezek a jogok a lakások vevőire szállnak át.
Felel-e az eladó a hibákért nyilvános értékesítésnél? Nem. Végrehajtási árverésnél az a tulajdonos, akinek az ingatlanát eladták, nem felel a hibákért.
Források
Az eladó felelősségét a kötelmi jogi törvény (Montenegró Hivatalos Közlönye 47/2008, 22/2017, 123/2024, 94/2026 és 117/2026, az anyagi hibákról szóló 486–508., a jogi hibákról szóló 516–524., valamint a szerkezeti állékonyságról szóló 711. és 712. cikk; a 2024-es és 2026-os módosítások nem változtatják meg ezeket a cikkeket) szabályozza. A jogszabályokat 2026. szeptember 24-én ellenőriztük. A Fijaka hirdetési platform, és nem ad jogi tanácsot; egy konkrét hibával kapcsolatban forduljon ügyvédhez.