Если после покупки квартиры или дома в Черногории вы обнаружили скрытый недостаток, продавца нужно уведомить в течение 8 дней с момента обнаружения. Продавец не отвечает за скрытые недостатки, которые проявились позже 6 месяцев после передачи, кроме случаев, когда договор устанавливает более длинный срок или продавец знал о недостатке. При надлежащем уведомлении вы можете требовать устранения недостатка, снижения цены или расторжения договора вместе с возмещением убытков, а эти права прекращаются через год после уведомления.
Правила устанавливает Закон об обязательственных отношениях. Этот путеводитель объясняет разницу между явными и скрытыми недостатками, сроки, исключения, когда продавец знал о недостатке, условие «как есть», права покупателя и особые правила для новостроек и юридических недостатков.
Что такое скрытый и что такое явный недостаток?
Продавец отвечает за материальные недостатки, которые недвижимость имела в момент перехода риска на покупателя, даже если он о них не знал, а также за недостатки, которые проявились позже, но вызваны причиной, существовавшей раньше. Незначительный недостаток не учитывается.
| Вид | Что это | Пример |
| Явный недостаток | Недостаток, который внимательный покупатель легко заметит при обычном осмотре | Треснувшая плитка, сломанные окна |
| Скрытый недостаток | Недостаток, который нельзя было обнаружить при обычном осмотре во время приёмки | Сырость за обшивкой, неисправная проводка в стене |
Материальный недостаток существует, в частности, когда у недвижимости нет свойств, необходимых для обычного использования, нет прямо или молчаливо согласованных свойств или нет свойств, которых покупатель мог обоснованно ожидать, особенно с учётом публичных заявлений продавца, например в объявлении.
Какие сроки действуют для уведомления о недостатке?
| Ситуация | Срок |
| Явные недостатки | Осмотрите недвижимость как можно скорее и уведомите продавца в течение 8 дней |
| Осмотр в присутствии обеих сторон | Заявите возражения по явным недостаткам сразу |
| Скрытые недостатки | Уведомите продавца в течение 8 дней с момента обнаружения |
| Крайний предел для скрытых недостатков | Продавец не отвечает за недостатки, проявившиеся позже 6 месяцев после передачи, если не согласован более длинный срок |
| Защита прав в суде | Права прекращаются через год после отправки уведомления |
| Потребительские договоры | Покупатель-потребитель не обязан проводить осмотр, но сообщает о явном недостатке сразу, как узнал о нём, и не позднее 6 месяцев с момента обнаружения |
Если недостаток устранили ремонтом или заменой, сроки начинают течь заново с передачи отремонтированного.
Когда продавец отвечает и после истечения сроков?
Покупатель не теряет прав, даже если опоздал с осмотром или уведомлением либо недостаток проявился позже 6 месяцев после передачи, если продавец знал о недостатке или не мог о нём не знать, либо признал его. Продавец отвечает и за недостатки, которые покупатель мог легко заметить, если заявил, что у недвижимости нет недостатков или есть определённые свойства.
Действует ли условие «как есть»?
Стороны могут ограничить или полностью исключить ответственность продавца за материальные недостатки. Такое условие ничтожно, если продавец знал о недостатке и не сообщил о нём покупателю. Покупатель, отказавшийся от права на расторжение, сохраняет остальные права из недостатка, например право на снижение цены.
Чего покупатель может требовать от продавца?
- Устранения недостатка за счёт продавца;
- снижения цены пропорционально соотношению стоимости недвижимости без недостатка и с недостатком на момент заключения договора;
- расторжения договора, но только после того, как вы дали продавцу дополнительный разумный срок, если он не заявил, что не исполнит договор;
- возмещения убытков в каждом из этих случаев.
Если позже вы обнаружите новый недостаток, вы можете требовать нового снижения цены или расторжения.
Как уведомить продавца?
В уведомлении подробно опишите недостаток и пригласите продавца осмотреть недвижимость. Отправьте его заказным письмом или другим надёжным способом: если вы отправили его вовремя, а оно опоздало или не дошло, обязанность считается исполненной. Полезно приложить фотографии и заключение специалиста. Предложения мастеров по устранению недостатка, которые помогают оценить стоимость ремонта, можно собрать и через платформу Glatko.
Что действует для новостроек?
У квартиры, купленной у застройщика, помимо ответственности продавца существует ответственность подрядчика за прочность здания в течение десяти лет с передачи и приёмки работ. Эти права переходят к покупателям квартир, и договором их исключить нельзя. Как текут эти сроки, объясняет наша статья о договоре строительного подряда.
Юридические недостатки: ипотека, сервитут и права третьих лиц
Продавец отвечает и тогда, когда на недвижимость есть право третьего лица, например ипотека или сервитут, о котором покупателя не уведомили и на которое он не соглашался. Покупатель должен уведомить продавца и предложить ему в разумный срок освободить недвижимость от этого права. Если продавец этого не делает, покупатель в зависимости от случая расторгает договор или требует снижения цены, а также возмещения убытков. Это право прекращается через год после того, как покупатель узнал о праве третьего лица. Обременения проще всего увидеть в выписке из кадастра; как её читать, объясняет наша статья о выписке из кадастра.
При принудительной публичной продаже собственник, чью недвижимость продали, за недостатки не отвечает; об этом рассказывает наша статья о публичных торгах недвижимостью.
Что сделать до и после покупки
| Когда | Что сделать |
| До подписания | Провести тщательный осмотр, лучше со специалистом, и проверить выписку из кадастра |
| В договоре | Получить письменное заявление продавца об известных недостатках и при необходимости более длинный срок ответственности |
| При передаче | Составить акт о состоянии с фотографиями |
| Когда обнаружили недостаток | Отправить уведомление в течение 8 дней заказным письмом |
| В течение года | Подать иск, если продавец ничего не делает |
Другие проверки перед покупкой перечисляет наша статья о том, безопасно ли покупать недвижимость в Черногории. Квартиры и дома можно найти или разместить в нашей категории недвижимости.
Часто задаваемые вопросы
Какой срок действует для скрытых недостатков квартиры в Черногории? Продавца уведомляют в течение 8 дней с момента обнаружения, а продавец отвечает за скрытые недостатки, которые проявились в течение 6 месяцев после передачи, если не согласован более длинный срок.
Что будет, если продавец знал о недостатке и скрыл его? Тогда вы не теряете прав, даже если опоздали или недостаток проявился через 6 месяцев, а условие об исключении ответственности является ничтожным.
Действует ли условие «как есть»? Действует, кроме недостатков, о которых продавец знал и не сообщил покупателю.
Чего я могу требовать от продавца из-за недостатка? Вы можете требовать устранения недостатка, снижения цены или расторжения после дополнительного срока, а в любом случае можете требовать возмещения убытков.
Сколько лет подрядчик отвечает за новостройку? За недостатки прочности здания он отвечает десять лет с передачи и приёмки работ, и эти права переходят к покупателям квартир.
Отвечает ли продавец за недостатки при публичной продаже? Нет. При принудительной публичной продаже собственник, чью недвижимость продали, за недостатки не отвечает.
Источники
Ответственность продавца регулирует Закон об обязательственных отношениях (Официальный вестник Черногории 47/2008, 22/2017, 123/2024, 94/2026 и 117/2026, статьи с 486 по 508 о материальных недостатках, с 516 по 524 о юридических недостатках и 711 и 712 о прочности здания; изменения 2024 и 2026 годов эти статьи не меняют). Законодательство проверено 24 сентября 2026 года. Fijaka работает как площадка объявлений и не даёт юридических консультаций; по конкретному недостатку обратитесь к адвокату.