Сколько стоит квартира в Будве? В день написания семь объявлений в Будве на Fijaka просили от 95 000 до 300 000 евро; студии и квартиры с одной спальней в основном от 95 000 до 150 000.
Будва для большинства иностранных покупателей и есть Черногория, и поисковые запросы это подтверждают: купить квартиру в Будве, купить квартиру в Будве недорого, купить квартиру в Будве от застройщика, сколько стоит купить квартиру в Будве. Но на деле выбирают не «Будву», а часть Будвы. В пределах одной общины расстояние до пляжа, число людей, живущих там зимой, и тип зданий меняются от улицы к улице.
Здесь два источника: объявления, которые были на Fijaka в день написания, и официальная статистика. Про второй источник сразу нужно знать главное: официальной цены квадратного метра для Будвы не существует.
Почему официальной цены для Будвы нет
Статистическое ведомство MONSTAT публикует цены на новостройки по Черногории в целом, по Подгорице и по трём регионам. Будва входит в приморский регион вместе с Баром, Херцег-Нови, Котором, Тиватом и Улцинем. Во втором квартале 2026 года средняя по побережью составила 2 838 евро за квадратный метр по предварительным данным, против 2 557 по стране и 2 510 по Подгорице. Источник: MONSTAT, цены на новостройки.
Как тренд приморская цифра полезна, как цена Будвы бесполезна. Это среднее по шести общинам, в него попадают только новые квартиры, проданные за квартал по данным застройщиков, а вторичка не входит вовсе. Любая статья, которая называет по этому ряду «среднюю цену в Будве», на самом деле называет среднюю по региону.
Что показывают объявления
В день, когда писался этот текст, на Fijaka было семь объявлений в Будве:
| Район | Тип | Цена | Площадь в объявлении |
| Бечичи | Студия, панорамный вид на море | 95 000 € | не указана |
| Бечичи | Квартира с одной спальней и бассейном | 100 000 € | не указана |
| Бечичи | Резиденция на первой линии | 225 000 € | не указана |
| Будва, город | Студия | 100 000 € | 23 м² |
| Будва, город | Студия с мебелью | 105 000 € | не указана |
| Подкошлюн | Квартира с одной спальней | 150 000 € | 44 м² |
| Пржно | Квартира с двумя спальнями, бассейном и гаражом | 300 000 € | 250 м² по объявлению |
Семь объявлений не индекс рынка, и мы говорим это прямо. Но это реальные цены предложения за один день, а это больше, чем может сказать о себе большинство цифр о «средней цене в Будве». Там, где площадь указана, студия в городе выходит примерно в 4 350 евро за квадратный метр, а квартира в Подкошлюне примерно в 3 400, обе выше средней по приморскому региону. Актуальные объявления на странице недвижимость в Будве, верхний сегмент на странице элитная недвижимость в Будве.
Районы
Бечичи. К востоку от центра, вдоль длинного песчаного пляжа; здесь больше всего новых комплексов, бассейнов и резиденций гостиничного типа. Три из наших семи объявлений отсюда, от 95 000 до 225 000 евро, все студии или квартиры с одной спальней. Это входной сегмент побережья, и в одном и том же районе разница между квартирой на первой линии и квартирой на склоне с видом может быть большой.
Город и старый город. Часть Будвы, где удобнее всего жить пешком, с магазинами и сервисами, которые работают круглый год. Фонд смешанный: старые дома, небольшие новые студии и очень мало внутри стен старого города. Два наших городских объявления это студии за 100 000 и 105 000 евро.
Подкошлюн. Жилой район на краю центра, скорее жилой, чем сезонный. Наше объявление здесь это квартира с одной спальней площадью 44 м² за 150 000 евро.
Пржно. Небольшая, более тихая бухта южнее, в сторону Свети-Стефана. Цены стартуют выше; наше единственное объявление здесь самое дорогое из семи, 300 000 евро.
Кто приезжает в Будву
Будва зафиксировала 884 794 туристических прибытия в 2025 году при населении около 27 400 человек по переписи 2023 года: примерно 32 гостя на жителя в год, самый высокий показатель на побережье. Крупнейшие страны:
| Страна | Прибытия в Будву, 2025 | Доля |
| Сербия | 146 001 | 16,5% |
| Россия | 77 311 | 8,7% |
| Турция | 55 529 | 6,3% |
| Германия | 50 520 | 5,7% |
| Израиль | 45 556 | 5,1% |
| Босния и Герцеговина | 43 854 | 5,0% |
| Великобритания | 38 739 | 4,4% |
| Украина | 38 178 | 4,3% |
Источник: MONSTAT, прибытия и ночёвки, доли в нашем расчёте. Для владельца, который сдаёт посуточно, это и есть спрос. Для владельца, который хочет продать, это ещё и круг покупателей, причём широкий: ни одна страна не даёт даже пятой части гостей.
Проверка прибрежной зоны
Юридический вопрос, характерный для Будвы и всего побережья, это morsko dobro, общественная прибрежная зона. Земля в ней принадлежит государству, строительство подчиняется особым правилам, а закон 2025 года о легализации незаконных построек относит прибрежную зону к охраняемым зонам, где легализация возможна только в рамках плановых параметров этой зоны. Квартира на первой линии не попадает под это автоматически, но чем ближе к воде, тем важнее эта проверка. Fijaka это площадка объявлений и юридических консультаций не даёт.
Остальные проверки те же, что и везде в Черногории: собственник в выписке из кадастра, обременения в листе «G» и разрешение на эксплуатацию или решение о легализации здания. Мы собрали их в статье безопасно ли покупать недвижимость в Черногории, а налог при покупке разобрали в статье налог на передачу недвижимости в Черногории.
Частые вопросы
Есть ли официальная цена квадратного метра для Будвы? Нет. MONSTAT публикует среднюю по приморскому региону, куда входят Бар, Будва, Херцег-Нови, Котор, Тиват и Улцинь: 2 838 евро за м² во втором квартале 2026 года, предварительно.
В каком районе Будвы лучше покупать? Бечичи для новых комплексов входного сегмента у пляжа, город и Подкошлюн для жизни круглый год, Пржно для более тихой и более дорогой бухты.
Могут ли иностранцы купить квартиру в Будве? Да, на тех же условиях, что и граждане. Ограничения касаются сельхозземель, леса и зон безопасности, а не квартир.
Будва оживлена круглый год? Нет. В 2025 году на жителя пришлось около 32 туристических прибытий, в основном летом; жилые районы живут весь год, чисто сезонные комплексы гораздо меньше.