Hoeveel kost een appartement in Budva en waar koop je het best? Op de dag van schrijven vroegen de zeven advertenties in Budva op Fijaka tussen € 95.000 en € 300.000; studio’s en appartementen met één slaapkamer zaten meestal tussen € 95.000 en € 150.000. Bečići is het instapsegment aan het strand, het centrum en Podkošljun zijn er voor wonen het hele jaar, Pržno is rustiger en duurder.
Budva is het deel van Montenegro dat de meeste buitenlandse kopers zich als eerste voorstellen, en de zoekopdrachten laten het zien: appartement kopen in Budva, appartementen te koop in Budva, appartementen in de oude stad van Budva, vastgoedprijzen in Budva. De beslissing gaat echter niet echt over “Budva”. Ze gaat over welk deel van Budva, want binnen één gemeente veranderen de afstand tot het strand, de bevolking in de winter en het soort gebouw per straat. Deze gids is handig als je een appartement in Budva wilt kopen en de wijken wilt vergelijken.
Deze gids gebruikt twee bronnen: de advertenties die op de dag van schrijven op Fijaka stonden, en officiële statistiek. Over die tweede moet je vóór alles één ding weten: er bestaat geen officiële prijs per vierkante meter voor Budva.
Waarom er geen officiële prijs voor Budva bestaat
MONSTAT, het bureau voor de statistiek, publiceert nieuwbouwprijzen voor Montenegro als geheel, voor Podgorica en voor drie regio’s. Budva valt in de kustregio, samen met Bar, Herceg Novi, Kotor, Tivat en Ulcinj. In het tweede kwartaal van 2026 was dat kustgemiddelde op basis van voorlopige gegevens € 2.838 per vierkante meter, tegen 2.557 voor het hele land en 2.510 voor Podgorica. Bron: nieuwbouwprijzen van MONSTAT (pagina in het Montenegrijns).
Dat kustcijfer is nuttig als trend en nutteloos als prijs voor Budva. Het middelt zes gemeenten, telt alleen nieuwbouweenheden die in dat kwartaal zijn verkocht zoals gemeld door ontwikkelaars, en laat bestaande flats helemaal weg. Elk artikel dat “de gemiddelde prijs in Budva” uit deze reeks citeert, citeert een regionaal gemiddelde.
Wat de actuele advertenties laten zien
Op de dag dat deze gids werd geschreven, stonden er zeven advertenties voor Budva op Fijaka:
| Gebied | Type | Vraagprijs | Opgegeven oppervlakte |
| Bečići | Studio, panoramisch zeezicht | € 95.000 | niet opgegeven |
| Bečići | Eén slaapkamer met zwembad | € 100.000 | niet opgegeven |
| Bečići | Residentie aan zee | € 225.000 | niet opgegeven |
| Budva, stad | Studio | € 100.000 | 23 m² |
| Budva, stad | Gemeubileerde studio | € 105.000 | niet opgegeven |
| Podkošljun | Eén slaapkamer | € 150.000 | 44 m² |
| Pržno | Twee slaapkamers met zwembad en garage | € 300.000 | 250 m² volgens de advertentie |
Zeven advertenties zijn geen marktindex, en dat zeggen we ronduit. Het zijn wel echte vraagprijzen op één dag, en dat is meer dan de meeste cijfers over “de gemiddelde prijs in Budva” kunnen zeggen. Waar een oppervlakte is opgegeven, komt de studio in de stad uit op ongeveer € 4.350 per vierkante meter en het appartement met één slaapkamer in Podkošljun op ongeveer € 3.400, beide boven het regionale kustgemiddelde. Actuele advertenties staan op de vastgoedpagina van Budva, en het hogere segment op de luxepagina van Budva.
De wijken
Bečići. Ten oosten van het centrum langs een lang zandstrand, het dichtst bebouwde gebied met nieuwere complexen, zwembaden en residenties in hotelstijl. Drie van onze zeven advertenties liggen hier, van € 95.000 tot € 225.000, allemaal studio’s of appartementen met één slaapkamer. Het is het instapsegment van de kust, en binnen dezelfde wijk kan het verschil tussen een eenheid aan zee en een eenheid met uitzicht op de heuvel groot zijn.
De stad en de oude stad. Het best beloopbare deel van Budva, met winkels en diensten die het hele jaar open zijn. Het aanbod is gemengd: oudere gebouwen, kleine nieuwe studio’s en heel weinig binnen de muren van de oude stad. Onze twee advertenties in de stad zijn studio’s van € 100.000 en € 105.000.
Podkošljun. Een woonwijk aan de rand van het centrum, meer bewoond dan seizoensgebonden. Onze advertentie is een appartement met één slaapkamer van 44 m² voor € 150.000.
Pržno. Een kleine, rustigere baai in zuidelijke richting naar Sveti Stefan. De prijzen beginnen hoger; onze enige advertentie hier is de duurste van de zeven, voor € 300.000.
Wie er naar Budva komt
Budva registreerde 884.794 toeristische aankomsten in 2025, bij een bevolking van ongeveer 27.400 bij de volkstelling van 2023: grofweg 32 bezoekers per inwoner per jaar, de hoogste verhouding aan de kust. De grootste herkomstmarkten waren:
| Land | Aankomsten in Budva, 2025 | Aandeel |
| Servië | 146.001 | 16,5% |
| Rusland | 77.311 | 8,7% |
| Turkije | 55.529 | 6,3% |
| Duitsland | 50.520 | 5,7% |
| Israël | 45.556 | 5,1% |
| Bosnië en Herzegovina | 43.854 | 5,0% |
| Verenigd Koninkrijk | 38.739 | 4,4% |
| Oekraïne | 38.178 | 4,3% |
Bron: MONSTAT, aankomsten en overnachtingen (pagina in het Montenegrijns), aandelen volgens onze berekening. Voor een eigenaar die kort verhuurt, is dit de vraag. Voor een eigenaar die wil verkopen, is het ook de groep kopers, en die is breed: geen enkel land is goed voor zelfs maar een vijfde van de bezoekers.
De controle van de kustzone
De juridische vraag die specifiek is voor Budva en de rest van de kust, is de morsko dobro, de openbare kustzone. Grond daarin is van de staat, bouwen er volgt bijzondere regels, en de legalisatiewet van 2025 voor illegaal gebouwde bouwwerken noemt de kustzone bij de beschermde zones waar legalisatie alleen mogelijk is binnen de planologische parameters van die zone. Een eenheid aan zee wordt niet automatisch geraakt, maar hoe dichter bij het water, hoe meer het ertoe doet. De gids van RoNa Legal in het Engels over eigendomsrechten aan de kust legt uit hoe de zone werkt. Fijaka is een advertentieplatform en geeft geen juridisch advies.
De overige controles zijn dezelfde als overal in Montenegro: de eigenaar in het kadastraal uittreksel, de lasten in deel “G” en een gebruiksvergunning of legalisatiebesluit voor het gebouw. We zetten ze uiteen in is het veilig om vastgoed te kopen in Montenegro, en de kosten en stappen in de complete gids voor het kopen.
Veelgestelde vragen
Hoeveel kost een appartement in Budva? Op de dag van schrijven vroegen de zeven advertenties in Budva op Fijaka tussen € 95.000 en € 300.000; studio’s en appartementen met één slaapkamer zaten meestal tussen € 95.000 en € 150.000.
Is er een officiële prijs per vierkante meter voor Budva? Nee. MONSTAT publiceert een gemiddelde voor de kustregio met Bar, Budva, Herceg Novi, Kotor, Tivat en Ulcinj: € 2.838 per m² in het tweede kwartaal van 2026, voorlopig.
In welk deel van Budva koop je het best? Bečići voor nieuwe instapcomplexen bij het strand, de stad en Podkošljun voor wonen het hele jaar, Pržno voor een rustigere en duurdere baai.
Mogen buitenlanders een appartement in Budva kopen? Ja, op dezelfde voorwaarden als burgers. Beperkingen gelden voor landbouwgrond, bos en veiligheidszones, niet voor appartementen.
Is het in Budva het hele jaar druk? Nee. Er waren in 2025 ongeveer 32 toeristische aankomsten per inwoner, sterk geconcentreerd in de zomer; de woonwijken blijven bewoond, puur seizoensgebonden complexen veel minder.