Welke stad is het best om vastgoed te kopen in Montenegro? Dat hangt af van het doel. Podgorica, met 1,2 toeristen per inwoner per jaar, is het sterkst voor wonen het hele jaar; Budva, met 32 toeristen per inwoner, voor zomerverhuur; Bar, de kustgemeente met de meeste inwoners, voor een gevestigd leven aan zee. Een officiële prijs per stad bestaat buiten Podgorica niet.
“Waar moet ik in Montenegro kopen?” wordt meestal beantwoord met foto’s van het uitzicht. Toch verschillen de plaatsen in Montenegro vooral in twee dingen: hoeveel mensen er in de winter wonen en hoeveel er in de zomer aankomen. Die twee getallen bepalen of een woning het hele jaar werkt. Deze gids is handig als je twijfelt in welke Montenegrijnse plaats je een woning koopt.
In dit stuk zetten we zeven gemeenten naast elkaar op basis van officiële statistiek. De verhoudingen in de tabel zijn onze eigen berekening; de ruwe cijfers komen uit de volkstelling van 2023 van MONSTAT en de toerismecijfers van 2025. Voor een korter overzicht van kust tegenover hoofdstad, zie de beste plekken om vastgoed te kopen in Montenegro; hier gaan we plaats voor plaats.
Bevolking in de winter en bezoekers in de zomer: zeven plaatsen in één tabel
| Gemeente | Bevolking (volkstelling 2023) | Toeristische aankomsten (2025) | Toeristen per inwoner per jaar | Aankomsten uit het VK (2025) |
| Podgorica | ongeveer 179.400 | 211.395 | 1,2 | 5.265 |
| Bar | ongeveer 45.800 | 260.176 | 5,7 | 2.688 |
| Herceg Novi | ongeveer 30.800 | 380.677 | 12,4 | 19.571 |
| Budva | ongeveer 27.400 | 884.794 | 32,3 | 38.739 |
| Kotor | ongeveer 22.700 | 275.971 | 12,1 | 29.701 |
| Ulcinj | ongeveer 20.500 | 312.677 | 15,3 | 5.090 |
| Tivat | ongeveer 16.300 | 166.819 | 10,2 | 12.340 |
Bron: MONSTAT, volkstelling 2023 en toeristische aankomsten en overnachtingen (pagina’s in het Montenegrijns). De bevolking is de som van de nederzettingen van de gemeente; de heel kleine dorpen waarvan de volkstelling de cijfers niet publiceert, zijn niet meegeteld, en daarom schrijven we “ongeveer”.
Drie dingen vallen op:
- Budva heeft 32 toeristen per inwoner per jaar. Dat is ruwweg 27 keer Podgorica. De vraag naar kortetermijnverhuur in Budva is heel sterk, en dat geldt ook voor het verschil tussen winter en zomer.
- Een derde van de Britse bezoekers verblijft in Budva. Van de 118.746 aankomsten uit het VK in 2025 verbleven er 38.739 in Budva en 29.701 in Kotor. Voor een Britse koper zijn dat de twee plaatsen die de meeste mensen al kennen.
- Bar is de kustplaats met de meeste inwoners. Met 5,7 toeristen per inwoner heeft het van de kustplaatsen het sterkste leven het hele jaar door.
De drie plaatsen waarover minder wordt gesproken, vertellen hun eigen verhaal. Ulcinj is na Budva de meest toeristische gemeente, met 15,3 toeristen per inwoner, maar er verbleven maar 5.090 Britse bezoekers. Herceg Novi en Kotor hebben bijna dezelfde verhouding (12,4 en 12,1), maar Kotor trekt ongeveer anderhalf keer zoveel Britse bezoekers als Herceg Novi. Tivat heeft de kleinste bevolking; als plaats met een luchthaven en een jachthaven komt de vraag er zowel uit het toerisme als uit de jachtsector.
Deze verhoudingen bepalen op zich niet de waarde van een woning. Maar wil je verhuren, dan laten ze het risico van een lege winter zien; wil je er wonen, dan laten ze zien hoeveel leven er in de winter overblijft. Die twee pieken zelden in dezelfde plaats.
De prijskant: wat de officiële reeks laat zien
Afgezien van Podgorica publiceert MONSTAT nieuwbouwprijzen per vierkante meter niet per plaats, maar voor drie regio’s. In euro per m²:
| Gebied | 2025 | 2e kwartaal 2026 (voorlopig) |
| Montenegro als geheel | 2.200 | 2.557 |
| Podgorica | 2.127 | 2.510 |
| Kustregio (Bar, Budva, Herceg Novi, Kotor, Tivat, Ulcinj) | 2.412 | 2.838 |
| Centrale regio (Cetinje, Danilovgrad, Nikšić, Tuzi, Zeta) | 1.202 | 2.131 |
| Noordelijke regio | 1.533 | 2.145 |
Bron: MONSTAT, prijzen van nieuwbouwwoningen.
De reeks telt nieuwe flats die in het kwartaal zijn verkocht, zoals gemeld door ontwikkelaars, en geeft geen apart cijfer voor Budva, Kotor of Tivat: die zitten allemaal in één kustgemiddelde. De prijs van een specifieke plaats valt alleen af te leiden uit actuele advertenties; voor Budva zijn we wijk voor wijk gegaan in onze gids voor het kopen van een appartement in Budva. De kustregio is sinds begin 2024 in elk kwartaal de duurste kolom geweest; in 2022 en 2023 lag ze iets onder Podgorica. De steekproef van de centrale regio is dun, en in twee kwartalen werden daar helemaal geen verkopen gemeld. We bekijken de prijsreeks jaar voor jaar in wat een appartement in Montenegro kost (artikel in het Engels).
Welke plaats bij wie past
| Je doel | Plaats die eruit springt | Waarom |
| Het hele jaar wonen en werken | Podgorica | 1,2 toeristen per inwoner: de vraag hangt niet af van toerisme en loopt in de winter door |
| Kortetermijnverhuur in de zomer | Budva | 32 toeristen per inwoner, en de meest bezochte plaats voor Britse reizigers |
| Aan de kust wonen in een echte stad | Bar | De kustgemeente met de meeste inwoners, met een haven en een spoorverbinding |
| Een rustiger kust, langere verblijven | Herceg Novi | Een hoge toeristenverhouding, maar ook een grote vaste bevolking |
| Historische bebouwing, prestige | Kotor | Een UNESCO-gebied; de bouwregels zijn er strenger dan elders |
Een opmerking over Kotor: de legalisatiewet van 2025 voor illegaal gebouwde bouwwerken behandelt gebieden op de Werelderfgoedlijst van UNESCO als beschermde zones en stelt een aparte bevoegdheidsregel voor Kotor vast. Kijk je naar een ouder huis in Kotor, controleer de bouwvergunning en de legalisatiestatus dan nauwkeuriger dan je elders zou doen.
Nadat je de plaats hebt gekozen
Is de plaats gekozen, dan is het proces overal hetzelfde: het kadastraal uittreksel, de notaris, de overdrachtsbelasting en de inschrijving in het kadaster. De controles die ertoe doen, staan in is het veilig om vastgoed te kopen in Montenegro. Het verhuizen van je spullen is een kostenpost op zich; kom je uit het buitenland, dan maakt een offerte via de verhuisdienst van Glatko (pagina in het Engels) vóór de aankoop het budget duidelijker.
De meeste actuele advertenties staan in Budva: de vastgoedadvertenties in Budva, en voor het hele land de vastgoedadvertenties in Montenegro. Heb je een woning in Montenegro, dan is adverteren gratis.
Veelgestelde vragen
Welke stad is het best om vastgoed te kopen in Montenegro? Er is geen enkelvoudig antwoord. Podgorica voor wonen het hele jaar, Budva voor zomerverhuur en Bar voor een gevestigd leven aan de kust springen eruit.
Waar gaan Britse bezoekers naartoe in Montenegro? Volgens de cijfers van MONSTAT over 2025 verbleef 33 procent van de aankomsten uit het VK in Budva en 25 procent in Kotor.
Is er een officiële prijs per vierkante meter voor Budva? Nee. Afgezien van Podgorica geeft de officiële reeks regionale gemiddelden; Budva maakt deel uit van het gemiddelde van de kustregio.
Waar is vastgoed per vierkante meter het duurst? In de officiële nieuwbouwreeks heeft de kustregio sinds 2024 in elk kwartaal het hoogste gemiddelde gehad: € 2.838 per m² in het tweede kwartaal van 2026, voorlopig. Er is geen officieel cijfer voor afzonderlijke kustplaatsen.
Is de winter in Podgorica een dood seizoen? Nee. Podgorica heeft ongeveer 1,2 toeristen per inwoner per jaar; de vraag komt van werk en onderwijs, niet van toerisme.
Mogen buitenlanders in elke plaats vastgoed kopen? Ja, appartementen en huizen, op dezelfde voorwaarden als burgers. Beperkingen gelden voor landbouwgrond, bos en veiligheidszones.