Care este cel mai bun oraș pentru a cumpăra o proprietate în Muntenegru? Depinde de scop. Podgorica, cu 1,2 turiști pe locuitor pe an, se potrivește pentru locuit și lucrat tot anul; Budva, cu 32 de turiști pe locuitor și o treime dintre vizitatorii britanici, pentru închirierea de vară; Bar, cea mai populată municipalitate de pe litoral, pentru o viață stabilă lângă mare.
La întrebarea „unde să cumpăr în Muntenegru?” se răspunde de obicei cu fotografii ale priveliștii. Totuși, orașele Muntenegrului diferă cel mai mult prin două lucruri: câți oameni locuiesc acolo iarna și câți sosesc vara. Aceste două cifre decid dacă o locuință funcționează tot anul.
În acest articol punem șapte municipalități una lângă alta folosind statistici oficiale. Rapoartele din tabel sunt calculul nostru; cifrele brute provin din recensământul MONSTAT din 2023 și din datele sale despre turism din 2025. Pentru o privire mai scurtă de tipul litoral față de capitală, vedeți unde să cumpărați o proprietate în Muntenegru; aici mergem oraș cu oraș. Acest ghid este util dacă ați hotărât să cumpărați în Muntenegru și alegeți orașul.
Populația de iarnă și vizitatorii de vară: șapte orașe într-un tabel
| Municipalitatea | Populația (recensământul din 2023) | Sosiri de turiști (2025) | Turiști pe locuitor pe an | Sosiri din Regatul Unit (2025) |
| Podgorica | aproximativ 179.400 | 211.395 | 1,2 | 5.265 |
| Bar | aproximativ 45.800 | 260.176 | 5,7 | 2.688 |
| Herceg Novi | aproximativ 30.800 | 380.677 | 12,4 | 19.571 |
| Budva | aproximativ 27.400 | 884.794 | 32,3 | 38.739 |
| Kotor | aproximativ 22.700 | 275.971 | 12,1 | 29.701 |
| Ulcinj | aproximativ 20.500 | 312.677 | 15,3 | 5.090 |
| Tivat | aproximativ 16.300 | 166.819 | 10,2 | 12.340 |
Sursa: recensământul MONSTAT din 2023 și sosirile și înnoptările turiștilor (paginile sunt în limba muntenegreană). Populația este suma localităților municipalității; satele foarte mici ale căror cifre recensământul nu le publică nu sunt incluse, de aceea scriem „aproximativ”.
Trei lucruri ies în evidență:
- Budva are 32 de turiști pe locuitor pe an. Aceasta înseamnă de aproximativ 27 de ori mai mult decât Podgorica. Cererea pentru închirierea pe termen scurt în Budva este foarte puternică, la fel ca diferența dintre iarnă și vară.
- O treime dintre vizitatorii britanici stau în Budva. Din cele 118.746 de sosiri din Regatul Unit în 2025, 38.739 au fost în Budva și 29.701 în Kotor. Pentru un cumpărător britanic, acestea sunt cele două locuri pe care majoritatea oamenilor le cunosc deja.
- Bar este cel mai populat oraș de pe litoral. Cu 5,7 turiști pe locuitor, are cea mai puternică viață pe tot parcursul anului dintre orașele de pe litoral.
Cele trei orașe despre care se vorbește mai puțin își spun propria poveste. Ulcinj este cea mai turistică municipalitate după Budva, cu 15,3 turiști pe locuitor, dar acolo au stat numai 5.090 de vizitatori britanici. Herceg Novi și Kotor au aproape același raport (12,4 și 12,1), dar Kotor atrage cu aproximativ jumătate mai mulți vizitatori britanici decât Herceg Novi. Tivat are cea mai mică populație; ca oraș cu aeroport și port de agrement, cererea vine aici atât din turism, cât și din yachting.
Aceste rapoarte nu stabilesc singure valoarea unei locuințe. Dar dacă plănuiți să închiriați, ele arată riscul unei ierni goale; dacă plănuiți să locuiți acolo, arată câtă viață rămâne deschisă iarna. Cele două ating rareori vârful în același oraș.
Partea de preț: ce arată seria oficială
În afară de Podgorica, MONSTAT publică prețurile pe metru pătrat ale construcțiilor noi nu pe orașe, ci pentru trei regiuni. Euro pe m²:
| Zona | 2025 | Trimestrul II 2026 (date preliminare) |
| Muntenegru în ansamblu | 2.200 | 2.557 |
| Podgorica | 2.127 | 2.510 |
| Regiunea de coastă (Bar, Budva, Herceg Novi, Kotor, Tivat, Ulcinj) | 2.412 | 2.838 |
| Regiunea centrală (Cetinje, Danilovgrad, Nikšić, Tuzi, Zeta) | 1.202 | 2.131 |
| Regiunea nordică | 1.533 | 2.145 |
Sursa: prețurile MONSTAT ale locuințelor noi (pagina este în limba muntenegreană).
Seria numără apartamentele noi vândute în trimestru, așa cum le raportează dezvoltatorii, și nu dă o cifră separată pentru Budva, Kotor sau Tivat: toate intră într-o singură medie de coastă. Prețul unui oraș anume poate fi judecat numai din anunțurile actuale; pentru Budva am mers cartier cu cartier în ghidul nostru despre cumpărarea unui apartament în Budva. Regiunea de coastă a fost cea mai scumpă coloană în fiecare trimestru de la începutul lui 2024; în 2022 și 2023 era puțin sub Podgorica. Eșantionul regiunii centrale este subțire, iar în două trimestre acolo nu s-a raportat nicio vânzare. Ne uităm la seria de prețuri an cu an în articolul cât costă un apartament în Muntenegru (articol în limba engleză).
Ce oraș i se potrivește cui
| Scopul dumneavoastră | Orașul care iese în evidență | De ce |
| Locuit și lucrat tot anul | Podgorica | 1,2 turiști pe locuitor: cererea nu depinde de turism și continuă iarna |
| Închiriere de vară pe termen scurt | Budva | 32 de turiști pe locuitor și orașul cel mai vizitat de călătorii britanici |
| Viață pe litoral într-un oraș adevărat | Bar | Cea mai populată municipalitate de pe litoral, cu port și legătură feroviară |
| Un litoral mai liniștit, șederi mai lungi | Herceg Novi | Un raport turistic ridicat, dar și o populație rezidentă mare |
| Patrimoniu istoric, prestigiu | Kotor | Zonă UNESCO; regulile de construcție sunt mai stricte decât în alte părți |
O notă despre Kotor: legea din 2025 privind legalizarea construcțiilor ilegale tratează zonele din Patrimoniul Mondial UNESCO ca zone protejate și stabilește o regulă de competență separată pentru Kotor. Dacă vă uitați la o casă mai veche în Kotor, verificați autorizația de construire și situația legalizării mai atent decât ați face-o în altă parte.
După ce alegeți orașul
Odată ales orașul, procedura este aceeași peste tot: extrasul de carte funciară, notarul, impozitul pe transfer și înscrierea în cadastru. Verificările care contează sunt descrise în articolul este sigur să cumpărați o proprietate în Muntenegru. Mutarea lucrurilor este un cost separat; dacă veniți din străinătate, o ofertă obținută prin serviciul de mutări Glatko (pagina este în limba engleză) înainte de cumpărare face bugetul mai clar.
Cele mai multe anunțuri active sunt în Budva: anunțurile imobiliare din Budva, iar pentru toată țara anunțurile imobiliare din Muntenegru. Dacă dețineți o locuință în Muntenegru, publicarea anunțului este gratuită.
Întrebări frecvente
Care este cel mai bun oraș pentru a cumpăra o proprietate în Muntenegru? Nu există un singur răspuns. Ies în evidență Podgorica pentru locuit tot anul, Budva pentru închirierea de vară și Bar pentru o viață stabilă pe litoral.
Unde merg vizitatorii britanici în Muntenegru? Conform datelor MONSTAT din 2025, 33 % dintre sosirile din Regatul Unit au fost în Budva și 25 % în Kotor.
Există un preț oficial pe metru pătrat pentru Budva? Nu. În afară de Podgorica, seria oficială dă medii regionale; Budva face parte din media regiunii de coastă.
Unde sunt proprietățile cele mai scumpe pe metru pătrat? În seria oficială pentru construcțiile noi, regiunea de coastă a avut cea mai mare medie în fiecare trimestru din 2024 încoace: 2.838 de euro pe m² în trimestrul al doilea din 2026, conform datelor preliminare. Nu există o cifră oficială pentru fiecare oraș de pe litoral.
Este iarna un sezon mort în Podgorica? Nu. Podgorica are aproximativ 1,2 turiști pe locuitor pe an; cererea vine din muncă și educație, nu din turism.
Pot străinii să cumpere proprietăți în orice oraș? Da, apartamente și case, în aceleași condiții ca cetățenii. Restricțiile se aplică terenurilor agricole, pădurilor și zonelor de securitate.