Яке місто найкраще для купівлі нерухомості в Чорногорії? Єдиної відповіді немає. Для життя цілий рік вирізняється Подгориця, для літньої оренди Будва, для осілого життя біля моря Бар.
На питання, де купувати квартиру в Чорногорії, зазвичай відповідають фотографіями краєвидів. Але міста Чорногорії найбільше різняться двома речами: скільки людей живе там узимку і скільки приїздить улітку. Саме ці два числа вирішують, чи працюватиме житло цілий рік.
Тут ми ставимо поруч сім муніципалітетів за офіційною статистикою. Співвідношення в таблиці порахували ми; вихідні цифри взято з перепису 2023 року та туристичних даних MONSTAT за 2025 рік.
Зимове населення і літні гості: сім міст в одній таблиці
| Муніципалітет | Населення (перепис 2023) | Прибуття туристів (2025) | Туристів на мешканця на рік | Прибуття з України (2025) |
| Подгориця | близько 179 400 | 211 395 | 1,2 | 1 815 |
| Бар | близько 45 800 | 260 176 | 5,7 | 14 631 |
| Херцег-Нові | близько 30 800 | 380 677 | 12,4 | 6 342 |
| Будва | близько 27 400 | 884 794 | 32,3 | 38 178 |
| Котор | близько 22 700 | 275 971 | 12,1 | 3 222 |
| Улцинь | близько 20 500 | 312 677 | 15,3 | 2 938 |
| Тиват | близько 16 300 | 166 819 | 10,2 | 3 405 |
Джерело: MONSTAT, перепис 2023 року і прибуття та ночівлі. Населення пораховано як суму населених пунктів муніципалітету; дуже малі села, дані яких перепис не публікує, не враховано, тому ми пишемо «близько».
Впадають в око три речі:
- У Будві на одного мешканця припадає 32 туристи на рік. Це приблизно в 27 разів більше, ніж у Подгориці. Попит на короткострокову оренду в Будві дуже високий, але й різниця між зимою і літом така сама велика.
- Понад половина туристів з України зупиняється в Будві, а кожен п'ятий у Барі. Із 72 599 прибуттів з України у 2025 році 38 178 припали на Будву і 14 631 на Бар. Для покупця з України це найзнайоміші місця.
- Бар найбільш населене місто на узбережжі. При 5,7 туриста на мешканця тут найсильніше цілорічне життя серед приморських міст.
Про міста, про які говорять рідше, теж є що сказати. Улцинь другий за туристичним навантаженням після Будви, 15,3 туриста на мешканця, але туристів з України там було лише 2 938. У Херцег-Нові і Котора майже однакове співвідношення (12,4 і 12,1), проте туристи з України обирають Херцег-Нові майже вдвічі частіше. Тиват найменший за населенням; це місто аеропорту й марини, і попит тут іде і від туризму, і від яхтингу.
Самі по собі ці співвідношення не визначають вартість житла. Але якщо ви збираєтеся здавати, вони показують ризик порожньої зими, а якщо жити, то скільки життя лишається взимку. В одному місті обидва показники рідко бувають максимальними.
Ціни: що показує офіційний ряд
Крім Подгориці, MONSTAT публікує ціну квадратного метра в новобудовах не за містами, а за трьома регіонами. Євро за м²:
| Територія | 2025 | II квартал 2026 (попередньо) |
| Чорногорія загалом | 2 200 | 2 557 |
| Подгориця | 2 127 | 2 510 |
| Приморський регіон (Бар, Будва, Херцег-Нові, Котор, Тиват, Улцинь) | 2 412 | 2 838 |
| Центральний регіон (Цетинє, Даниловград, Никшич, Тузі, Зета) | 1 202 | 2 131 |
| Північний регіон | 1 533 | 2 145 |
Джерело: MONSTAT, ціни на нове житло.
Ряд враховує нові квартири, продані в кварталі за даними забудовників, і не дає окремої цифри для Будви, Котора чи Тивата: усі вони входять в один приморський середній показник. Ціну конкретного міста можна оцінити лише за актуальними оголошеннями; Будву ми розібрали район за районом у статті купити квартиру в Будві. Приморський регіон з початку 2024 року в кожному кварталі найдорожча колонка; у 2022 і 2023 роках він був трохи нижчим за Подгорицю. Вибірка по центральному регіону мала, у двох кварталах продажів там не було взагалі. Динаміку цін за роками ми розібрали у статті скільки коштує квартира в Чорногорії.
Яке місто кому підходить
| Ваша мета | Яке місто вирізняється | Чому |
| Жити й працювати цілий рік | Подгориця | 1,2 туриста на мешканця: попит не залежить від туризму і зберігається взимку |
| Короткострокова оренда влітку | Будва | 32 туристи на мешканця і найпопулярніше місто серед туристів з України |
| Жити біля моря, але в справжньому місті | Бар | Найбільш населений приморський муніципалітет, порт і залізниця |
| Спокійніше узбережжя, довге проживання | Херцег-Нові | Високе туристичне навантаження, але й багато постійних мешканців |
| Історична забудова, престиж | Котор | Зона ЮНЕСКО; правила будівництва суворіші, ніж деінде |
Зауваження щодо Котора: закон 2025 року про легалізацію самочинних будівель відносить території світової спадщини ЮНЕСКО до охоронюваних зон і встановлює для Котора окреме правило про компетенцію. Якщо ви дивитеся старий будинок у Которі, перевіряйте дозвіл на будівництво і статус легалізації уважніше, ніж деінде.
Коли місто обрано
Після вибору міста процедура скрізь однакова: витяг із кадастру, нотаріус, податок на передачу нерухомості і реєстрація в кадастрі. Які перевірки важливі, ми розібрали у статті чи безпечно купувати нерухомість у Чорногорії. Переїзд із речами теж окрема стаття витрат; якщо ви їдете з іншої країни, запитайте вартість через сервіс переїзду на Glatko ще до купівлі, так бюджет буде зрозумілішим.
Більша частина актуальних оголошень у Будві: нерухомість у Будві, а по всій країні розділ нерухомість у Чорногорії. Якщо у вас є житло в Чорногорії, розмістити оголошення можна безкоштовно.
Часті запитання
Куди їдуть туристи з України в Чорногорії? За даними MONSTAT за 2025 рік, 53 відсотки туристів з України зупинялися в Будві і 20 відсотків у Барі.
Чи є офіційна ціна квадратного метра для Будви? Ні. Крім Подгориці, офіційний ряд дає середні за регіонами; Будва входить до середнього показника приморського регіону.
Де квадратний метр найдорожчий? В офіційному ряду новобудов приморський регіон з 2024 року в кожному кварталі має найвищий середній показник: 2 838 євро за м² у другому кварталі 2026 року, попередньо. Окремих офіційних цифр для приморських міст немає.
Зима в Подгориці мертвий сезон? Ні. У Подгориці близько 1,2 туриста на мешканця на рік; попит створюють робота й навчання, а не туризм.
Чи можуть іноземці купувати в будь-якому місті? Квартири й будинки так, на тих самих умовах, що й громадяни. Обмеження стосуються сільськогосподарських земель, лісу та зон безпеки.