Какой город лучше всего подходит для покупки недвижимости в Черногории? Единого ответа нет. Для жизни круглый год выделяется Подгорица, для летней аренды Будва, для оседлой жизни у моря Бар.
На вопрос, где покупать квартиру в Черногории, обычно отвечают фотографиями видов. Но города Черногории сильнее всего различаются двумя вещами: сколько людей живёт там зимой и сколько приезжает летом. Эти два числа решают, будет ли жильё работать круглый год.
Здесь мы ставим рядом семь муниципалитетов по официальной статистике. Соотношения в таблице посчитали мы; исходные цифры взяты из переписи 2023 года и туристических данных MONSTAT за 2025 год.
Зимнее население и летние гости: семь городов в одной таблице
| Муниципалитет | Население (перепись 2023) | Прибытия туристов (2025) | Туристов на жителя в год | Прибытия из России (2025) |
| Подгорица | около 179 400 | 211 395 | 1,2 | 6 039 |
| Бар | около 45 800 | 260 176 | 5,7 | 28 469 |
| Херцег-Нови | около 30 800 | 380 677 | 12,4 | 35 512 |
| Будва | около 27 400 | 884 794 | 32,3 | 77 311 |
| Котор | около 22 700 | 275 971 | 12,1 | 19 649 |
| Улцинь | около 20 500 | 312 677 | 15,3 | 5 068 |
| Тиват | около 16 300 | 166 819 | 10,2 | 21 827 |
Источник: MONSTAT, перепись 2023 года и прибытия и ночёвки. Население посчитано как сумма населённых пунктов муниципалитета; очень маленькие сёла, данные по которым перепись не публикует, не включены, поэтому мы пишем «около».
Бросаются в глаза три вещи:
- В Будве на одного жителя приходится 32 туриста в год. Это примерно в 27 раз больше, чем в Подгорице. Спрос на краткосрочную аренду в Будве очень высокий, но и разница между зимой и летом такая же большая.
- Почти 38 процентов туристов из России останавливаются в Будве, а каждый шестой в Херцег-Нови. Из 203 945 прибытий из России в 2025 году 77 311 пришлись на Будву и 35 512 на Херцег-Нови. Для покупателя из России это самые знакомые места.
- Бар самый населённый город на побережье. При 5,7 туриста на жителя здесь самая сильная круглогодичная жизнь среди приморских городов.
О городах, о которых говорят реже, тоже есть что сказать. Улцинь второй по туристической нагрузке после Будвы, 15,3 туриста на жителя, но туристов из России там было всего 5 068. У Херцег-Нови и Котора почти одинаковое соотношение (12,4 и 12,1), однако туристы из России выбирают Херцег-Нови примерно в 1,8 раза чаще. Тиват самый маленький по населению; это город аэропорта и марины, и спрос здесь идёт и от туризма, и от яхтинга.
Сами по себе эти соотношения не определяют стоимость жилья. Но если вы собираетесь сдавать, они показывают риск пустой зимы, а если жить, то сколько жизни остаётся зимой. В одном городе оба показателя редко бывают максимальными.
Цены: что показывает официальный ряд
Кроме Подгорицы, MONSTAT публикует цену квадратного метра в новостройках не по городам, а по трём регионам. Евро за м²:
| Территория | 2025 | II квартал 2026 (предварительно) |
| Черногория в целом | 2 200 | 2 557 |
| Подгорица | 2 127 | 2 510 |
| Приморский регион (Бар, Будва, Херцег-Нови, Котор, Тиват, Улцинь) | 2 412 | 2 838 |
| Центральный регион (Цетине, Даниловград, Никшич, Тузи, Зета) | 1 202 | 2 131 |
| Северный регион | 1 533 | 2 145 |
Источник: MONSTAT, цены на новое жильё.
Ряд учитывает новые квартиры, проданные в квартале по данным застройщиков, и не даёт отдельной цифры для Будвы, Котора или Тивата: все они входят в один приморский средний показатель. Цену конкретного города можно оценить только по актуальным объявлениям; по Будве мы прошли район за районом в статье купить квартиру в Будве. Приморский регион с начала 2024 года в каждом квартале самая дорогая колонка; в 2022 и 2023 годах он был чуть ниже Подгорицы. Выборка по центральному региону маленькая, в двух кварталах продаж там не было вовсе. Динамику цен по годам мы разобрали в статье сколько стоит квартира в Черногории.
Какой город кому подходит
| Ваша цель | Какой город выделяется | Почему |
| Жить и работать круглый год | Подгорица | 1,2 туриста на жителя: спрос не зависит от туризма и сохраняется зимой |
| Краткосрочная аренда летом | Будва | 32 туриста на жителя и самый популярный город у туристов из России |
| Жить у моря, но в настоящем городе | Бар | Самый населённый приморский муниципалитет, порт и железная дорога |
| Более спокойное побережье, долгое проживание | Херцег-Нови | Высокая туристическая нагрузка, но и много постоянных жителей |
| Историческая застройка, престиж | Котор | Зона ЮНЕСКО; правила строительства строже, чем в других местах |
Замечание о Которе: закон 2025 года о легализации самовольных построек относит территории всемирного наследия ЮНЕСКО к охраняемым зонам и устанавливает для Котора отдельное правило о компетенции. Если вы смотрите старый дом в Которе, проверяйте разрешение на строительство и статус легализации внимательнее, чем в других городах.
Когда город выбран
После выбора города процедура везде одна: выписка из кадастра, нотариус, налог на передачу недвижимости и регистрация в кадастре. Какие проверки важны, мы разобрали в статье безопасно ли покупать недвижимость в Черногории. Переезд с вещами тоже отдельная статья расходов; если вы едете из другой страны, запросите стоимость через сервис переезда на Glatko ещё до покупки, так бюджет будет понятнее.
Большая часть актуальных объявлений в Будве: недвижимость в Будве, а по всей стране раздел недвижимость в Черногории. Если у вас есть жильё в Черногории, разместить объявление можно бесплатно.
Частые вопросы
Куда едут туристы из России в Черногории? По данным MONSTAT за 2025 год, 38 процентов туристов из России останавливались в Будве и 17 процентов в Херцег-Нови.
Есть ли официальная цена квадратного метра для Будвы? Нет. Кроме Подгорицы, официальный ряд даёт средние по регионам; Будва входит в средний показатель приморского региона.
Где квадратный метр дороже всего? В официальном ряду новостроек приморский регион с 2024 года в каждом квартале имеет самый высокий средний показатель: 2 838 евро за м² во втором квартале 2026 года, предварительно. Отдельных официальных цифр для приморских городов нет.
Зима в Подгорице мёртвый сезон? Нет. В Подгорице около 1,2 туриста на жителя в год; спрос создают работа и учёба, а не туризм.
Могут ли иностранцы покупать в любом городе? Квартиры и дома да, на тех же условиях, что и граждане. Ограничения касаются сельхозземель, леса и зон безопасности.