Возвращается ли задаток, если покупатель передумал? Не автоматически. Если за неисполнение отвечает покупатель, продавец может оставить задаток себе или потребовать исполнения либо возмещения убытков. Задаток возвращается, если так согласовано или если исполнение стало невозможным из-за события, за которое не отвечает ни одна из сторон.
При покупке квартиры в Черногории деньги часто переходят из рук в руки задолго до нотариуса: покупатель даёт задаток (kapara), чтобы продавец снял объявление, а продавец принимает его, чтобы покупатель отнёсся к договорённости серьёзно. Проблемы начинаются, когда одна из сторон передумывает. Местные поисковые запросы показывают, в чём путаница: к "kapara za stan" (задаток за квартиру) чаще всего добавляют "iznos" (сумма), "primjer" (пример) и "ugovor" (договор), а сразу за ними идут "kapara ili avans" (задаток или аванс), "kapara odustanica" (задаток как отступные) и "vraćanje dvostruke kapare" (возврат двойного задатка).
В этой статье разобрано, что на самом деле сказано в черногорском Законе об обязательственных отношениях, почему при покупке квартиры задаток не может заменить нотариуса и сколько стоит предварительный договор по нотариальному тарифу, действующему с 9 апреля 2026 года.
Что такое задаток по закону
Задаток представляет собой сумму денег, которую одна сторона передаёт другой при заключении договора в знак того, что договор заключён. Закон выводит из этого три правила:
- Договор считается заключённым с момента передачи задатка, если не договорились иначе.
- При исполнении договора задаток возвращается или засчитывается в цену. При покупке квартиры его, как правило, засчитывают.
- Задаток не служит билетом на выход. Если не договорились иначе, покупатель не может отказаться от договора, оставив задаток, а продавец не может отказаться, вернув двойную сумму.
Третье правило удивляет большинство людей. "Верну вам вдвойне, и квартира снова свободна" не является правом, которое продавец получает только потому, что принял задаток. Такое право существует лишь тогда, когда его прямо согласовали, и тогда задаток считается отступными (об этом ниже).
При покупке квартиры задаток не заменяет нотариуса
Сделка, предметом которой является передача или приобретение права собственности на недвижимость, должна быть оформлена как нотариальный акт, а сделка, совершённая не в этой форме, не имеет правовых последствий. То же касается предварительного договора: правила о форме основного договора применяются и к предварительному, если форма служит условием действительности.
Расписка "получен задаток за квартиру", подписанная в квартире или в агентстве, поэтому не может заменить эту форму. Передавайте задаток вместе с предварительным договором, заключённым у нотариуса, а до этого не передавайте его без проверки выписки из кадастра. Что в ней искать, мы разобрали в статье о проверках перед покупкой.
Кто теряет задаток, а кто возвращает двойной
Если договор не исполнен, закон даёт выбор стороне, которая не виновата. Что она может потребовать, зависит от того, кто несёт ответственность:
| Кто отвечает за неисполнение | Что другая сторона может потребовать по своему выбору |
| Покупатель, давший задаток | Исполнения договора, если оно ещё возможно; или возмещения убытков с зачётом или возвратом задатка; или оставить задаток себе |
| Продавец, получивший задаток | Исполнения договора, если оно ещё возможно; или возмещения убытков и возврата задатка; или возврата двойного задатка |
Три дополнения из той же части закона:
- Сторона, требующая исполнения, вправе также требовать возмещения убытков от просрочки.
- По заявлению стороны суд может уменьшить чрезмерно большой задаток. Закон не устанавливает, каким может быть задаток; сумму согласуют стороны.
- Если обязательство исполнено частично, например покупатель кроме задатка уже заплатил часть цены, кредитор не может просто оставить задаток себе: он может требовать остаток и возмещения убытков, но задаток засчитывается в возмещение.
Двойной задаток, таким образом, не является автоматическим штрафом. Он входит в число трёх требований, из которых покупатель выбирает, когда за неисполнение отвечает продавец. Если продавец оспаривает свою вину, в конце концов решает суд.
Задаток, аванс и отступные различаются
| Задаток (kapara) | Аванс (avans) | Отступные (odustanica) | |
| Что это | Знак того, что договор заключён | Часть цены, уплаченная вперёд | Цена согласованного права отказаться от договора |
| Можно ли отказаться, заплатив его | Нет, если не согласовано | Нет | Да, в этом его смысл |
| Если отказывается или виноват покупатель | Продавец выбирает: исполнение, возмещение убытков или оставить задаток | При расторжении возвращается с процентами за просрочку, а покупатель возмещает причинённые им убытки | Покупатель теряет сумму |
| Если отказывается или виноват продавец | Покупатель выбирает: исполнение, возмещение убытков и возврат или двойной задаток | Возвращается с процентами за просрочку со дня получения, плюс возмещение убытков | Продавец возвращает двойную сумму |
Если вместе с задатком согласовано право отказаться от договора, задаток считается отступными: кто его дал, теряет его, а кто получил, возвращает вдвойне. Это право прекращается, когда сторона начинает исполнять договор или принимать исполнение. Если срок для отказа не согласован, им можно воспользоваться до истечения срока исполнения обязательства.
Поэтому не пишите в предварительном договоре только "уплачено 10 000 €". Укажите, задаток это, аванс или отступные. От одного этого слова зависит, получите ли вы при срыве сделки ту же сумму, двойную или ничего.
Что должно быть в предварительном договоре
Предварительный договор обязывает, если содержит существенные условия основного договора. Если другая сторона отказывается заключить основной договор, суд может обязать её это сделать; иск подают в течение шести месяцев после истечения срока, предусмотренного для заключения основного договора. Предварительный договор не обязывает, если обстоятельства после его заключения изменились настолько, что при них он вообще не был бы заключён.
В предварительный договор на квартиру внесите как минимум:
- Стороны и объект по данным кадастра: кадастровую общину, номер участка, номер выписки из кадастра и обозначение квартиры.
- Цену и порядок оплаты, включая сумму и характер платежа: задаток, аванс или отступные.
- Срок заключения основного договора, потому что от него отсчитываются шесть месяцев.
- Состояние квартиры при передаче: обременения, ипотека, арендаторы, долги по коммунальным платежам.
- Что будет, если банк не одобрит кредит в установленный срок, если вы покупаете в ипотеку. Закон отдельно этот случай не регулирует, поэтому лучше, чтобы его урегулировал договор. Как устроена ипотека, мы рассказали в статье об ипотеке и ставках.
Если вы покупаете квартиру в строящемся доме, в предварительном договоре с застройщиком нужны дополнительные пункты: сроки строительства, график платежей по этапам и разрешение на использование. Об этом статья о покупке квартиры в строящемся доме.
Сколько стоит предварительный договор у нотариуса
По Тарифу вознаграждений и расходов нотариусов, опубликованному в Официальном вестнике Черногории 49/2026 и действующему с 9 апреля 2026 года, за нотариальное оформление предварительного договора платят 50% вознаграждения, которое причиталось бы за сам договор. Если основной договор заключают у того же нотариуса, его вознаграждение уменьшается на сумму, уплаченную за предварительный.
Пример для квартиры за 100 000 €: вознаграждение за договор в этом диапазоне стоимости составляет 480 €, значит предварительный договор стоит 240 €. Когда вы заключите основной договор у того же нотариуса, доплатите ещё 240 €. К вознаграждению добавляется НДС, а тариф обязателен: нотариус не вправе взять ни больше, ни меньше. Дополнительное соглашение к договору стоит 30% вознаграждения, расторжение у нотариуса тоже 30%.
Задаток и остаток цены можно также оплатить через специальный счёт нотариуса, и тогда деньги попадут к продавцу только после выполнения согласованных условий. Вознаграждение за это составляет 0,3% суммы, но не менее 150 €, за каждые начатые шесть месяцев хранения. Полный перечень расходов и шагов до регистрации приведён в статье о договоре купли-продажи у нотариуса.
Прежде чем дать задаток
| Проверка | Зачем |
| Выписка из кадастра: собственник, обременения, отметки | Задаток не дают за квартиру, которую продавец не может передать |
| Что уплачено: задаток, аванс или отступные | От этого зависит, сколько вы получите обратно |
| Срок основного договора | От него отсчитываются шесть месяцев для иска |
| Условие о кредите | Чтобы не потерять задаток, если банк откажет |
| Предварительный договор у нотариуса | Без этой формы предварительный договор не имеет правовых последствий |
Налог на переход права собственности по основному договору платит покупатель; как он рассчитывается, мы объяснили в статье о налоге на переход права собственности. Актуальные квартиры и дома смотрите в наших объявлениях о недвижимости.
Частые вопросы
Обязан ли продавец вернуть двойной задаток, если передумал? Если за неисполнение отвечает продавец, покупатель может потребовать двойной задаток, но это один из трёх вариантов: он может также потребовать исполнения или возмещения убытков с возвратом задатка. Если задаток согласован как отступные, отказавшийся продавец возвращает двойную сумму.
Какой задаток дают за квартиру? Закон сумму не устанавливает. Её согласуют стороны, а по заявлению стороны суд может уменьшить чрезмерно большой задаток.
Задаток или аванс: что выгоднее покупателю? Аванс при расторжении возвращается с процентами за просрочку, но никогда не в двойном размере. Задаток даёт покупателю более сильное требование, если виноват продавец, но сильнее подставляет его, если сделка сорвалась по его собственной вине. Главное, чтобы в договоре было точно указано, что именно уплачено.
Нужно ли заключать предварительный договор на квартиру у нотариуса? Да. Если форма служит условием действительности основного договора, та же форма действует и для предварительного, а договор о переходе права собственности на недвижимость должен быть нотариальным актом.
Сколько стоит предварительный договор у нотариуса? Половину вознаграждения за договор плюс НДС. Для квартиры за 100 000 € это 240 €, и сумма вычитается из вознаграждения за основной договор, если вы заключите его у того же нотариуса.
Источники
Правила о задатке, отступных и предварительном договоре взяты из Закона об обязательственных отношениях (статьи 40 и с 75 по 79), правила о возврате полученного при расторжении и невозможности исполнения из статей 127 и 132 того же закона. Форму нотариального акта предписывает статья 52 Закона о нотариусах. Суммы вознаграждений взяты из Тарифа вознаграждений и расходов нотариусов (Официальный вестник Черногории 49/2026, тарифные номера 1 и 15), который публикует Нотариальная палата Черногории. Fijaka является площадкой объявлений и не даёт юридических консультаций; для конкретного договора обратитесь к нотариусу или юристу.