Mikor kapja vissza a foglalót (kapara) egy montenegrói lakásvásárlásnál? Teljesítéskor a foglalót beszámítják a vételárba. Ha a vevő hibájából hiúsul meg az ügylet, az eladó megtarthatja; ha az eladó hibájából, a vevő a foglaló kétszeresét követelheti, de ez csak egy a három lehetőség közül. Az előszerződést közjegyzői okiratba kell foglalni, különben nincs joghatása.
Amikor Montenegróban egy lakás gazdát cserél, a pénz gyakran jóval a közjegyző előtt mozog: a vevő kaparát (foglalót) fizet, hogy az eladó levegye a hirdetést, az eladó pedig elfogadja, hogy a vevő komolyan vegye az ügyletet. A baj akkor kezdődik, amikor az egyik fél visszalép. A helyi keresések megmutatják, hol a zavar: a „kapara za stan” (foglaló lakásra) mellé az emberek leggyakrabban az „iznos” (összeg), a „primjer” (példa) és az „ugovor” (szerződés) szavakat írják, szorosan utánuk következik a „kapara ili avans” (foglaló vagy előleg), a „kapara odustanica” (foglaló mint bánatpénz) és a „vraćanje dvostruke kapare” (a kétszeres foglaló visszakövetelése).
Ez a cikk elmagyarázza, mit mond valójában a montenegrói kötelmi jogi törvény, miért nem helyettesítheti a foglaló a közjegyzőt lakásvásárláskor, és mennyibe kerül egy előszerződés a 2026. április 9. óta hatályos közjegyzői díjszabás szerint.
Mi a foglaló a törvény szerint
A foglaló az a pénzösszeg, amelyet az egyik fél a szerződés megkötésekor a másiknak ad annak jeléül, hogy a szerződés létrejött. A törvény ebből három szabályt vezet le:
- A szerződés a foglaló átadásával létrejöttnek minősül, hacsak másként nem állapodtak meg.
- A szerződés teljesítésekor a foglalót visszaadják, vagy beszámítják a vételárba. Lakásnál általában beszámítják.
- A foglaló nem kilépőjegy. Eltérő megállapodás hiányában a vevő nem léphet vissza úgy, hogy otthagyja a foglalót, és az eladó sem úgy, hogy a kétszeresét visszafizeti.
A harmadik szabály a legtöbb embert meglepi. A „visszaadom a kétszeresét, és a lakás újra szabad” nem olyan jog, amely az eladót pusztán azért illeti meg, mert foglalót fogadott el. Ez a jog csak akkor létezik, ha kifejezetten megállapodtak benne, és ilyenkor a foglaló bánatpénznek számít (lásd alább).
Lakásnál a foglaló nem helyettesíti a közjegyzőt
Az ingatlan tulajdonjogának átruházására vagy megszerzésére irányuló jogügyletet közjegyzői okiratba kell foglalni, és az ilyen formában meg nem kötött ügyletnek nincs joghatása. Ugyanez vonatkozik az előszerződésre: a fő szerződés alakiságára vonatkozó szabályok az előszerződésre is érvényesek, ha az alakiság az érvényesség feltétele.
Egy „a lakásért foglalót átvettem” szövegű, a lakásban vagy egy ügynökségnél aláírt elismervény ezért nem helyettesítheti ezt az alakot. A foglalót a közjegyző előtt megkötött előszerződéssel együtt fizesse meg, addig pedig ne fizesse ki a tulajdoni lap ellenőrzése nélkül. Hogy mit keressen rajta, azt a vásárlás előtti ellenőrzésekről szóló cikkünk ismerteti.
Ki veszíti el a foglalót, és ki fizet vissza kétszereset
Ha a szerződést nem teljesítik, a törvény választási lehetőséget ad annak a félnek, amelyik nem hibás. Hogy mit követelhet, az attól függ, ki a felelős:
| Ki felelős a nemteljesítésért | Mit követelhet a másik fél, választása szerint |
| A vevő, aki a foglalót adta | A szerződés teljesítését, ha még lehetséges; vagy kártérítést, a foglaló beszámításával vagy visszaadásával; vagy a foglaló megtartását |
| Az eladó, aki a foglalót kapta | A szerződés teljesítését, ha még lehetséges; vagy kártérítést és a foglaló visszaadását; vagy a foglaló kétszeresének visszafizetését |
A törvény ugyanezen részéből három kiegészítés:
- Az a fél, amely a teljesítést követeli, a késedelemből eredő kár megtérítésére is jogosult.
- A bíróság a fél kérésére mérsékelheti a túlzottan magas foglalót. A törvény nem határozza meg, mekkora lehet a foglaló; az összegben a felek állapodnak meg.
- Ha a kötelezettséget részben teljesítették, például a vevő a foglalón felül a vételár egy részét is kifizette, a hitelező nem tarthatja meg egyszerűen a foglalót: követelheti a maradékot és a kártérítést, de a foglalót beszámítják a kártérítésbe.
A kétszeres foglaló tehát nem automatikus büntetés. Ez annak a három követelésnek az egyike, amelyek közül a vevő választhat, ha az eladó felelős a nemteljesítésért. Ha az eladó vitatja, hogy ő a hibás, végső soron a bíróság dönt.
A foglaló, az előleg és a bánatpénz nem ugyanaz
| Foglaló (kapara) | Előleg (avans) | Bánatpénz (odustanica) | |
| Mi ez | Annak jele, hogy a szerződés létrejött | A vételár előre kifizetett része | Egy kikötött visszalépési jog ára |
| Vissza lehet-e lépni a megfizetésével | Nem, hacsak meg nem állapodtak benne | Nem | Igen, ez a célja |
| Ha a vevő lép vissza, vagy ő a hibás | Az eladó választ: teljesítés, kártérítés vagy a foglaló megtartása | Felmondáskor késedelmi kamattal visszajár, a vevő pedig tartozik az általa okozott kárral | A vevő elveszíti az összeget |
| Ha az eladó lép vissza, vagy ő a hibás | A vevő választ: teljesítés, kártérítés és visszafizetés, vagy a foglaló kétszerese | Az átvétel napjától számított késedelmi kamattal és kártérítéssel visszajár | Az eladó a kétszeresét fizeti vissza |
Ha a foglaló mellett visszalépési jogot is kikötnek, a foglaló bánatpénznek számít: aki adta, elveszíti, aki kapta, a kétszeresét fizeti vissza. Ez a jog megszűnik, amikor a fél megkezdi a szerződés teljesítését, vagy elfogadja a teljesítést. Ha a visszalépésre nem kötöttek ki határidőt, a kötelezettség teljesítésére nyitva álló határidő lejártáig lehet élni vele.
Az előszerződésbe tehát ne csak annyit írjon, hogy „10 000 € kifizetve”. Tüntesse fel, hogy foglalóról, előlegről vagy bánatpénzről van szó. Ez az egy szó dönti el, hogy ha az ügylet meghiúsul, ugyanazt az összeget, a kétszeresét vagy semmit sem kap vissza.
Mit kell tartalmaznia az előszerződésnek
Az előszerződés kötelező erejű, ha tartalmazza a fő szerződés lényeges elemeit. Ha a másik fél megtagadja a fő szerződés megkötését, a bíróság kötelezheti rá; a keresetet a fő szerződés megkötésére kitűzött határidő lejártától számított hat hónapon belül kell benyújtani. Az előszerződés nem kötelező, ha a körülmények a megkötése óta annyira megváltoztak, hogy ha akkor fennálltak volna, meg sem kötötték volna.
Egy lakás előszerződésébe legalább a következőket foglalja bele:
- A feleket és az ingatlant a kataszteri bejegyzés szerint: kataszteri község, helyrajzi szám, a tulajdoni lap száma és az egység megjelölése.
- A vételárat és a fizetési feltételeket, beleértve a befizetés összegét és jellegét: foglaló, előleg vagy bánatpénz.
- A fő szerződés megkötésének határidejét, mert a hat hónapos határidő ettől számít.
- A lakás átadáskori állapotát: terhek, jelzálog, bérlők, kifizetetlen rezsiszámlák.
- Mi történik, ha a bank meghatározott időn belül nem hagyja jóvá a hitelt, ha hitelből vásárol. A törvény ezt külön nem szabályozza, ezért jobb, ha a szerződés igen. A jelzáloghitel működését a jelzáloghitelekről és kamatokról szóló cikkünk ismerteti.
Ha épülő lakást vesz, a fejlesztővel kötött előszerződésbe további pontok kellenek: építési határidők, szakaszokhoz kötött fizetési terv és a használatbavételi engedély. Erről az épülő lakás vásárlásáról szóló cikkünkben írunk.
Mennyibe kerül az előszerződés a közjegyzőnél
A közjegyzői díjakról és költségtérítésekről szóló, Montenegró Hivatalos Közlönye 49/2026 számában közzétett és 2026. április 9. óta hatályos díjszabás szerint a közjegyző az előszerződés elkészítéséért annak a díjnak az 50%-át számítja fel, amely magára a szerződésre vonatkozna. Ha a fő szerződést ezután ugyanannál a közjegyzőnél kötik meg, annak díja az előszerződésért fizetett összeggel csökken.
Példa egy 100 000 eurós lakásra: az ebbe az értéksávba tartozó szerződés díja 480 €, így az előszerződés 240 euróba kerül. Amikor ugyanannál a közjegyzőnél megköti a fő szerződést, további 240 eurót fizet. A díjhoz áfa adódik, és a díjszabás kötelező: a közjegyző sem többet, sem kevesebbet nem számíthat fel. A szerződésmódosítás a díj 30%-ába, a közjegyző előtti felbontás szintén a 30%-ába kerül.
A foglalót és a vételár többi részét a közjegyző letéti számláján keresztül is kifizetheti, így a pénz csak a megállapodott feltételek teljesülésekor jut el az eladóhoz. Ennek díja az összeg 0,3%-a, de legalább 150 €, a letét minden megkezdett hat hónapjára. A költségek és a lépések teljes listáját a bejegyzésig a közjegyzői adásvételi szerződésről szóló cikkünk tartalmazza.
Mielőtt foglalót fizet
| Ellenőrzés | Miért |
| Tulajdoni lap: tulajdonos, terhek, feljegyzések | Nem érdemes foglalót fizetni olyan lakásra, amelyet az eladó nem tud átruházni |
| Foglaló, előleg vagy bánatpénz-e a befizetés | Ez dönti el, mennyit kap vissza |
| A fő szerződés határideje | Ettől számít a bírósági keresetre nyitva álló hat hónap |
| Hitelfeltétel | Hogy ne veszítse el a foglalót, ha a bank nemet mond |
| Közjegyző előtti előszerződés | E forma nélkül az előszerződésnek nincs joghatása |
Az átruházási adót a vevő a fő szerződés után fizeti; hogy hogyan számítják, azt az ingatlanátruházási adóról szóló cikkünk magyarázza el. Az aktuális lakásokat és házakat ingatlanhirdetéseink között böngészheti.
Gyakran ismételt kérdések
Visszajár-e a foglaló, ha a vevő visszalép? Nem automatikusan. Ha a vevő felelős a nemteljesítésért, az eladó megtarthatja a foglalót, vagy követelheti a teljesítést vagy a kártérítést. A foglaló visszajár, ha ebben megállapodtak, vagy ha a teljesítés olyan esemény miatt válik lehetetlenné, amelyért egyik fél sem felelős.
Köteles-e az eladó a kétszeresét visszafizetni, ha visszalép? Ha az eladó felelős a nemteljesítésért, a vevő a foglaló kétszeresét követelheti, de ez csak egy a három lehetőség közül: követelheti a teljesítést is, vagy a kártérítést a foglaló visszafizetésével együtt. Ha a foglalót bánatpénzként kötötték ki, a visszalépő eladó a kétszeresét fizeti vissza.
Mekkora legyen a foglaló egy lakásnál? A törvény nem határoz meg összeget. Ebben a felek állapodnak meg, és a bíróság a fél kérésére mérsékelheti a túlzottan magas foglalót.
Foglaló vagy előleg: melyik jobb a vevőnek? Az előleg felmondáskor késedelmi kamattal visszajár, de soha nem kétszeresen. A foglaló erősebb követelést ad a vevőnek, ha az eladó a hibás, de jobban ki is teszi a vevőt, ha az ügylet a saját hibájából hiúsul meg. Az a fontos, hogy a szerződés pontosan megnevezze, melyikről van szó.
Közjegyző előtt kell-e megkötni egy lakás előszerződését? Igen. Ha a fő szerződésnél az alakiság az érvényesség feltétele, ugyanez az alak vonatkozik az előszerződésre is, az ingatlan tulajdonjogát átruházó szerződésnek pedig közjegyzői okiratnak kell lennie.
Mennyibe kerül az előszerződés a közjegyzőnél? A szerződés díjának felébe, plusz áfa. Egy 100 000 eurós lakásnál ez 240 €, és ezt az összeget levonják a fő szerződés díjából, ha ugyanannál a közjegyzőnél köti meg.
Források
A foglalóra, a bánatpénzre és az előszerződésre vonatkozó szabályok a kötelmi jogi törvényből (40. és 75–79. cikk), a felmondáskor adott szolgáltatás visszaadására és a teljesítés lehetetlenné válására vonatkozó szabályok ugyanezen törvény 127. és 132. cikkéből származnak. A közjegyzői okirat alakját a közjegyzői törvény 52. cikke írja elő. A díjak a közjegyzői díjakról és költségtérítésekről szóló díjszabásból (Montenegró Hivatalos Közlönye 49/2026, 1. és 15. díjtétel) származnak, amelyet a Montenegrói Közjegyzői Kamara tett közzé. A Fijaka hirdetési platform, és nem ad jogi tanácsot; egy konkrét szerződéshez forduljon közjegyzőhöz vagy ügyvédhez.