Épülő lakás vásárlása Montenegróban: engedélyek, szerződés és kockázatok

Biztonságos-e terv alapján, épülő lakást venni Montenegróban? Annyira, amennyire az engedély, a telek és a szerződés. Az első befizetés előtt nézze meg az építési engedélyt az önkormányzat vagy a minisztérium honlapján, a telek terheit a tulajdoni lapon, és közjegyzőnél kössön szerződést, már az előszerződést is, határidőkkel és kötbérrel. A lakás csak a használatbavételi engedély utáni kataszteri bejegyzéssel lesz az Öné.

Terv alapján lakást venni a tengerparton vagy Podgoricában egyszerű okból vonzó: az ár alacsonyabb, mint egy kész lakásé, és az alaprajzot is kiválaszthatja. Csakhogy olyasmiért fizet, ami még nem létezik, és a fejlesztő kezében van a pénz is, és a döntés is arról, mikor lesz kész a lakás. A helyi keresések ezt tükrözik: a „kupovina stana u izgradnji” (épülő lakás vásárlása) mellé az emberek leggyakrabban az „iskustva” (tapasztalatok), a „procedura”, a „forum” és a „na kredit” (hitelre) szavakat írják, és külön keresnek a „kupovina stana od investitora” (vásárlás a fejlesztőtől) kifejezésre.

Ez a cikk abban a sorrendben halad, ahogyan a dolgokat ellenőriznie kell: az engedély, a telek, a szerződés, az adó, végül a használatbavételi engedély és a bejegyzés. A szabályok a 2025-ös építési törvényből, a közjegyzői törvényből és a kötelmi jogi törvényből származnak.

Előbb az építési engedély, aztán a fizetés

Építési engedély nélkül nincs legális építkezés, és az engedély nélkül épülő épületet esetleg még a közműhálózatokra sem lehet rákötni. Az engedélyt az önkormányzat adja ki, a 3000 m² bruttó alapterületű vagy nagyobb épületekre, valamint a négy- és ötcsillagos szállodákra pedig a minisztérium.

A jó hír, hogy ezt könnyű ellenőrizni. A törvény előírja, hogy a hatóság az engedély iránti kérelmet három napon belül, a kiadott engedélyt hét napon belül tegye közzé a honlapján. Ha a fejlesztő nem tudja megmutatni az engedélyt, és Ön sem találja meg az önkormányzat vagy a minisztérium honlapján, ez az első és legkomolyabb ok arra, hogy elálljon a vásárlástól.

A törvény és az engedély olyan határidőket is megszab, amelyek Önnek fontosak:

Az éves díj a fejlesztőt bünteti, de nem adja vissza a pénzét, és nem gyorsítja a munkát. A befejezés időpontjának és a késés következményeinek ezért a saját szerződésében kell szerepelnie.

A telek és terhei

A telek tulajdoni lapja megmutatja, ki a föld tulajdonosa, és van-e rá jelzálog bejegyezve. Ha a fejlesztő banki hitelből finanszírozza az építkezést, a telken vagy az épületen lévő jelzálog a szokásos biztosíték. Ez önmagában nem ok az elállásra, de az első befizetés előtt tudnia kell, hogyan szabadul fel az Ön lakása a teher alól. Az a közjegyzői okirat, amely alapján a jelzálogot bejegyezték, közvetlenül végrehajtható lehet, így nemfizetés esetén a bank egyenesen az ingatlanhoz fordulhat. Hogy mit kell még ellenőrizni a tulajdoni lapon, azt a vásárlás előtti ellenőrzésekről szóló cikkünk ismerteti.

A szerződés: közjegyzőnél, határidőkkel és következményekkel

Az ingatlan tulajdonjogát átruházó szerződést közjegyzői okiratba kell foglalni; az ilyen formában nem megkötött jogügyletnek nincs joghatása. Ugyanez vonatkozik az előszerződésre: a kötelmi jogi törvény szerint a fő szerződés alakiságára vonatkozó szabályok az előszerződésre is érvényesek, ha az alakiság az érvényesség feltétele. A fejlesztő irodájában aláírt előszerződés ezért gyengén védi Önt.

Az előszerződés kötelező erejű, ha tartalmazza a fő szerződés lényeges elemeit, és ha a fejlesztő megtagadja a fő szerződés megkötését, a bíróság kötelezheti rá. A megkötést a fő szerződésre kitűzött időponttól számított hat hónapon belül lehet követelni. A szerződésbe legalább a következőket foglalja bele:

1. A pontos egységet: emelet, lakásszám, nettó alapterület és alaprajz.
2. Az árat és azt, mit tartalmaz: áfa, parkolóhely, tároló.
3. Az építési szakaszokhoz, nem naptári dátumokhoz kötött fizetési ütemezést.
4. A befejezés időpontját és a késés esetére szóló kötbért.
5. A használatbavételi engedély és a kataszteri bejegyzés határidejét a fejlesztő kötelezettségeként.
6. Mi történik, ha a tervet vagy az engedélyt módosítják, és a vevő ilyen esetre szóló felmondási jogát.
7. A befizetések visszatérítését, ha a lakás nem készül el.

Áfa az átruházási adó helyett

Új lakás fejlesztő általi első eladásánál nem kell ingatlanátruházási adót fizetni; az ár 21% áfát tartalmaz. Átruházási adót csak továbbeladáskor fizetnek, ezért érdemes a szerződésben rögzíteni, hogy az ár az áfát tartalmazza. A két rendszer különbségét az ingatlanátruházási adóról szóló cikkünkben magyarázzuk el.

Az éves ingatlanadó az építkezés alatt nem terheli Önt: a 2025. októberi módosítások óta az építés alatt álló épületek nem tartoznak a hatálya alá. A kötelezettség akkor keletkezik, amikor Ön bejegyzett tulajdonos lesz; hogy ezt követően hogyan számítják ki, azt az ingatlanadóról szóló cikkünk ismerteti.

Használatbavételi engedély és bejegyzés: mikor lesz az Öné a lakás

Az épületet a használatbavételi engedély kiadása előtt nem szabad használni. A fejlesztő a műszaki ellenőrzés befejezése után nyújtja be a kérelmet, ezt követően műszaki szemlét tartanak, az engedélyt pedig határozattal adják ki, és a hatóság három napon belül közzéteszi a honlapján. A fejlesztőnek a használatbavételi engedély kézhezvételétől számított hét napon belül kérnie kell az épület kataszteri bejegyzését.

Csak ezután jegyezhetik be a lakást az Ön nevére, és a tulajdonjogot a bejegyzéssel szerzi meg, nem az aláírással vagy a kulcsokkal. Ha a fejlesztő felajánlja, hogy a használatbavételi engedély előtt beköltözhet, az nem szívesség, hanem kockázat: a lakást nem szabad használni, a bejegyzés pedig késik.

Ha a tulajdoni lapon az a bejegyzés jelenik meg, hogy az épületnek nincs használatbavételi engedélye, az nem jelenti automatikusan, hogy nem adható el. Hogy pontosan mit jelent, és mikor adható el mégis a lakás, azt a legalizációról és a 2027. augusztusi határidőről szóló cikkünk magyarázza el.

Ellenőrzések az első befizetés előtt

Ha inkább kész lakást venne, mint épülőt, az aktuális kínálat a montenegrói ingatlanhirdetések között található.

Gyakran ismételt kérdések

Biztonságos-e terv alapján lakást venni? Annyira, amennyire az engedély, a telek és a szerződés. Ellenőrizze az építési engedélyt a hatóság honlapján, a telek terheit a tulajdoni lapon, és közjegyzőnél írjon alá határidőket és kötbért tartalmazó szerződést.

Közjegyzőnél kell-e megkötni az előszerződést? Ingatlannál a fő szerződés közjegyzői okirat, és a fő szerződés alakiságára vonatkozó szabályok az előszerződésre is érvényesek, ha az alakiság az érvényesség feltétele. Ezért kösse meg közjegyzőnél.

Kell-e átruházási adót fizetni a fejlesztőtől vett lakás után? Az első eladásnál nem. Az ár 21% áfát tartalmaz; átruházási adót egy későbbi továbbeladáskor fizetnek.

Mi a teendő, ha a fejlesztő késik? A törvény előírja, hogy a fejlesztő öt éven belül fejezze be az építkezést, különben éves díjat fizet, ez azonban Önt nem kártalanítja. A határidőnek és a kötbérnek a saját szerződésében kell szerepelnie.

Beköltözhetek-e a használatbavételi engedély előtt? Nem. Az épületet a használatbavételi engedély előtt nem szabad használni, kivéve a berendezések próbaüzemét.

Mikor leszek a tulajdonos? A kataszteri bejegyzéssel, amely csak azután lehetséges, hogy a fejlesztő megkapta a használatbavételi engedélyt, és bejegyeztette az épületet.

Források

Az engedélyekre, határidőkre és a használatra vonatkozó szabályok az építési törvényből (Montenegró Hivatalos Közlönye 19/2025) származnak. A közjegyzői okirat követelményét a közjegyzői törvény (52. cikk), az előszerződésre és az ingatlant átruházó szerződések alakiságára vonatkozó szabályokat a kötelmi jogi törvény (40., 61. és 64. cikk) határozza meg. A Fijaka apróhirdetési platform, és nem ad jogi tanácsot; egy konkrét szerződéshez forduljon közjegyzőhöz vagy ügyvédhez.