Безопасно ли покупать квартиру в строящемся доме? Настолько, насколько надёжны разрешение, земля и договор. Проверьте разрешение на сайте органа, обременения на земле в выписке из кадастра и подпишите у нотариуса договор со сроками и неустойками.
Покупка квартиры на этапе строительства на побережье или в Подгорице привлекает по простой причине: цена ниже, чем у готовой квартиры, а планировку можно выбрать. Но вы платите за то, чего ещё нет, а у застройщика остаются и деньги, и решение о том, когда квартира будет готова. Местные поисковые запросы это отражают: к "kupovina stana u izgradnji" (покупка квартиры в строящемся доме) чаще всего добавляют "iskustva" (опыт), "procedura", "forum" и "na kredit" (в кредит), а отдельно ищут "kupovina stana od investitora" (покупка у застройщика).
Этот текст идёт в том порядке, в каком нужно проверять: разрешение, земля, договор, налог и в конце разрешение на использование и регистрация. Правила взяты из Закона о строительстве объектов 2025 года, Закона о нотариусах и Закона об обязательственных отношениях.
Сначала разрешение на строительство, потом платёж
Без разрешения на строительство нет законной стройки, а объект, который строится без него, нельзя даже подключить к сетям. Разрешение выдаёт община, а для зданий от 3000 м² общей площади и для отелей четырёх и пяти звёзд Министерство.
Хорошая новость в том, что это легко проверить. Закон обязывает орган опубликовать заявление на своём сайте в течение трёх дней, а выданное разрешение в течение семи дней. Если застройщик не может показать вам разрешение, а на сайте общины или Министерства его тоже нет, это первый и самый серьёзный повод отказаться.
Закон и разрешение задают и сроки, которые вас касаются:
| Срок по закону | Что он означает для покупателя |
| Строительство должно начаться в течение двух лет после выдачи разрешения | Иначе застройщик теряет право на строительство |
| Строительство должно завершиться в течение пяти лет | При задержке застройщик платит ежегодный сбор за каждый начатый год просрочки |
| О смене застройщика сообщают в течение 30 дней | Если застройщик сменился, проверьте, кто теперь должен вам квартиру |
Ежегодный сбор наказывает застройщика, но не возвращает вам деньги и не ускоряет стройку. Поэтому срок завершения и последствия задержки должны быть прописаны в вашем собственном договоре.
Земля и обременения
Выписка из кадастра по участку показывает, кому принадлежит земля и зарегистрирована ли на ней ипотека. Если застройщик финансирует стройку банковским кредитом, ипотека на землю или здание служит обычным обеспечением. Сама по себе она не повод отказываться, но до первого платежа вы должны знать, как ваша квартира будет освобождена от обременения. Нотариальный акт, на основании которого зарегистрирована ипотека, может быть непосредственно исполнимым, поэтому при неплатеже банк может сразу обратить взыскание на недвижимость. Что ещё проверять в выписке из кадастра, мы разобрали в статье о проверках перед покупкой.
Договор: у нотариуса, со сроками и последствиями
Договор о переходе права собственности на недвижимость должен быть оформлен как нотариальный акт; сделка, заключённая не в этой форме, не имеет правовых последствий. То же касается предварительного договора: по Закону об обязательственных отношениях правила о форме основного договора применяются и к предварительному, если форма служит условием действительности. Предварительный договор, подписанный "в офисе застройщика", поэтому защищает вас слабо.
Предварительный договор обязывает, если содержит существенные условия основного, а если застройщик отказывается заключить основной договор, суд может обязать его это сделать. Потребовать заключения можно в течение шести месяцев после истечения срока, предусмотренного для основного договора. Включите в договор как минимум:
- Точный объект: этаж, номер квартиры, чистую площадь и план.
- Цену и что в неё входит: НДС, парковку, кладовую.
- График платежей, привязанный к этапам строительства, а не к календарным датам.
- Срок завершения и договорную неустойку за просрочку.
- Срок получения разрешения на использование и регистрации в кадастре как обязанность застройщика.
- Что происходит при изменении проекта или разрешения и право покупателя в этом случае расторгнуть договор.
- Возврат платежей, если квартира не будет достроена.
НДС вместо налога на переход права
При первой продаже новой квартиры застройщиком налог на переход права собственности не платится; в цену включён НДС 21%. Налог на переход права платится только при перепродаже, поэтому полезно, чтобы в договоре было указано, что цена включает НДС. Разницу между двумя режимами мы объяснили в статье о налоге на переход права собственности.
Ежегодный налог на недвижимость во время строительства вас не касается: с изменений октября 2025 года строящиеся объекты им не облагаются. Обязанность возникает, когда вы становитесь зарегистрированным собственником, а как он тогда рассчитывается, описано в статье о налоге на недвижимость.
Разрешение на использование и регистрация: когда квартира становится вашей
Использовать объект до выдачи разрешения на использование запрещено. Застройщик подаёт заявление после завершения технического надзора, проводится технический осмотр, разрешение выдаётся решением и публикуется на сайте органа в течение трёх дней. Застройщик обязан в течение семи дней после получения разрешения подать заявление о внесении объекта в кадастр.
Только после этого вашу квартиру можно зарегистрировать на ваше имя, а право собственности вы приобретаете регистрацией, а не подписью и не ключами. Если застройщик предлагает въехать до разрешения на использование, это не услуга, а риск: квартиру нельзя использовать, а регистрация откладывается.
Если в выписке из кадастра появилась отметка о том, что у объекта нет разрешения на использование, это не означает автоматический запрет продажи. Что именно она значит и когда квартиру всё же можно продать, объясняет наша статья о легализации и сроке до августа 2027 года.
Проверки перед первым платежом
| Что проверяете | Где |
| Разрешение на строительство и застройщика | Сайт общины или Министерства |
| Собственника земли и ипотеки | Выписка из кадастра по участку |
| Срок завершения и неустойку | Договор у нотариуса |
| График платежей по этапам | Договор у нотариуса |
| НДС в цене | Договор и счёт |
| Разрешение на использование | Сайт органа, выдавшего разрешение на строительство |
Если вы предпочитаете готовую квартиру, а не на этапе строительства, текущее предложение есть в объявлениях о недвижимости в Черногории.
Частые вопросы
Нужно ли оформлять предварительный договор у нотариуса? Для недвижимости основной договор оформляется нотариальным актом, а правила о форме основного договора применяются и к предварительному, если форма служит условием действительности. Поэтому заключайте его у нотариуса.
Платится ли налог на переход права при покупке у застройщика? Не при первой продаже. В цену включён НДС 21%; налог на переход права платится при последующей перепродаже.
Что, если застройщик затянет сроки? Закон обязывает его завершить стройку в течение пяти лет, иначе он платит ежегодный сбор, но это не возмещает ваш ущерб. Срок и неустойка должны быть в вашем договоре.
Можно ли въехать до разрешения на использование? Нет. До разрешения на использование объект использовать нельзя, кроме пробной работы оборудования.
Когда я становлюсь собственником? С момента регистрации в кадастре, которая возможна, только когда застройщик получил разрешение на использование и внёс объект в кадастр.
Источники
Правила о разрешениях, сроках и использовании взяты из Закона о строительстве объектов (Официальный вестник Черногории 19/2025). Форму нотариального акта предписывает Закон о нотариусах (статья 52), а правила о предварительном договоре и форме договоров о переходе права на недвижимость Закон об обязательственных отношениях (статьи 40, 61 и 64). Fijaka является площадкой объявлений и не даёт юридических консультаций; для конкретного договора обратитесь к нотариусу или юристу.