A është e sigurt të blini një banesë në plan? Aq e sigurt sa leja, toka dhe kontrata. Kontrolloni lejen e ndërtimit në faqen e autoritetit, barrët mbi tokën në ekstraktin e kadastrës, dhe nënshkruani një kontratë te noteri me afate dhe penalitete.
A paguhet tatim transferimi për një banesë të blerë nga ndërtuesi? Jo në shitjen e parë. Çmimi përfshin 21% TVSH; tatimi i transferimit paguhet në një rishitje të mëvonshme.
Blerja e një banese në plan në bregdet ose në Podgoricë tërheq për një arsye të thjeshtë: çmimi është më i ulët se për një banesë të përfunduar, dhe mund ta zgjidhni ndarjen. Por po paguani për diçka që ende nuk ekziston, dhe ndërtuesi mban si paratë, ashtu edhe vendimin se kur do të jetë gati banesa. Kërkimet vendase e pasqyrojnë këtë: pranë "kupovina stana u izgradnji" (blerja e banesës në ndërtim) njerëzit shtojnë më shpesh "iskustva" (përvoja), "procedura", "forum" dhe "na kredit" (me kredi), dhe kërkojnë veçmas "kupovina stana od investitora" (blerja nga ndërtuesi).
Ky artikull ndjek radhën me të cilën duhen kontrolluar gjërat: leja, toka, kontrata, tatimi dhe, në fund, leja e përdorimit dhe regjistrimi. Rregullat vijnë nga Ligji për ndërtimin i 2025, Ligji për noterët dhe Ligji për detyrimet.
Së pari leja e ndërtimit, pastaj pagesa
Pa leje ndërtimi nuk ka ndërtim të ligjshëm, dhe një ndërtesë që ngrihet pa të nuk mund as të lidhet me rrjetet e shërbimeve. Lejen e lëshon komuna, ndërsa për ndërtesat me sipërfaqe bruto 3.000 m² e lart dhe për hotelet me katër e pesë yje e lëshon Ministria.
Lajmi i mirë është se kjo kontrollohet lehtë. Ligji e detyron autoritetin ta publikojë kërkesën për leje në faqen e tij brenda tri ditëve dhe lejen e lëshuar brenda shtatë ditëve. Nëse ndërtuesi nuk mund t'jua tregojë lejen dhe ju nuk e gjeni në faqen e komunës apo të Ministrisë, kjo është arsyeja e parë dhe më serioze për t'u tërhequr.
Ligji dhe leja caktojnë edhe afate që kanë rëndësi për ju:
| Afati në ligj | Çfarë do të thotë për blerësin |
| Ndërtimi duhet të nisë brenda dy vjetëve nga leja | Nëse jo, ndërtuesi e humb të drejtën për të ndërtuar |
| Ndërtimi duhet të përfundojë brenda pesë vjetëve | Nëse vonohet, ndërtuesi paguan një tarifë vjetore për çdo vit tejkalimi të nisur |
| Ndërrimi i ndërtuesit duhet të deklarohet brenda 30 ditëve | Nëse ndërrohet ndërtuesi, kontrolloni kush jua detyron tani banesën |
Tarifa vjetore e ndëshkon ndërtuesin, por nuk jua kthen paratë dhe nuk e përshpejton punën. Prandaj data e përfundimit dhe pasojat e vonesës duhet të jenë në kontratën tuaj.
Toka dhe barrët mbi të
Ekstrakti i kadastrës për parcelën tregon kush është pronari i tokës dhe nëse mbi të është regjistruar hipotekë. Kur një ndërtues e financon ndërtimin me kredi bankare, hipoteka mbi tokën ose ndërtesën është garancia e zakonshme. Ajo më vete nuk është arsye për t'u tërhequr, por para pagesës suaj të parë duhet të dini si do të lirohet banesa juaj nga barra. Një akt noterial mbi bazën e të cilit është regjistruar hipoteka mund të jetë drejtpërdrejt i ekzekutueshëm, kështu që në rast mospagimi banka mund të shkojë drejt e te prona. Çfarë tjetër duhet kontrolluar në ekstraktin e kadastrës shpjegohet në artikullin tonë për kontrollet para blerjes.
Kontrata: te noteri, me afate dhe pasoja
Një kontratë që transferon pronësinë mbi pasuri të paluajtshme duhet të bëhet si akt noterial; një veprim juridik që nuk është bërë në këtë formë nuk ka efekt ligjor. E njëjta gjë vlen për parakontratën: sipas Ligjit për detyrimet, rregullat e formës për kontratën kryesore vlejnë edhe për parakontratën kur forma është kusht vlefshmërie. Një parakontratë e nënshkruar "në zyrën e ndërtuesit" ju mbron pra dobët.
Një parakontratë është detyruese nëse përmban elementet thelbësore të kontratës kryesore, dhe nëse ndërtuesi refuzon ta lidhë kontratën kryesore, gjykata mund ta urdhërojë ta bëjë. Lidhja mund të kërkohet brenda gjashtë muajve nga data e caktuar për kontratën kryesore. Shkruani në kontratë të paktën sa vijon:
- Njësia e saktë: kati, numri i banesës, sipërfaqja neto dhe një plan.
- Çmimi dhe çfarë përfshin: TVSH, parkimi, depoja.
- Një kalendar pagesash i lidhur me fazat e ndërtimit, jo me data kalendarike.
- Data e përfundimit dhe një penalitet kontraktor për vonesë.
- Një afat për lejen e përdorimit dhe regjistrimin në kadastër, si detyrim i ndërtuesit.
- Çfarë ndodh nëse ndryshohet projekti ose leja, dhe e drejta e blerësit për ta zgjidhur kontratën në atë rast.
- Kthimi i pagesave nëse banesa nuk përfundon.
TVSH në vend të tatimit të transferimit
Në shitjen e parë të një banese të re nga ndërtuesi nuk paguhet tatim mbi transferimin e pasurisë së paluajtshme; çmimi përfshin 21% TVSH. Tatimi i transferimit paguhet vetëm në rishitje, ndaj ia vlen që kontrata të shkruajë se çmimi përfshin TVSH-në. Dallimin mes dy regjimeve e shpjegojmë në artikullin tonë për tatimin mbi transferimin e pronës.
Tatimi vjetor mbi pronën nuk ju rëndon gjatë ndërtimit: që nga ndryshimet e tetorit 2025, ndërtesat në ndërtim nuk i nënshtrohen atij. Detyrimi lind kur të jeni pronari i regjistruar, dhe si llogaritet atëherë përshkruhet në artikullin tonë për tatimin mbi pronën.
Leja e përdorimit dhe regjistrimi: kur bëhet banesa e juaja
Një ndërtesë nuk mund të përdoret para se të lëshohet leja e përdorimit. Ndërtuesi aplikon pasi të ketë përfunduar mbikëqyrja profesionale, kryhet një kontroll teknik, dhe leja lëshohet me vendim e publikohet në faqen e autoritetit brenda tri ditëve. Ndërtuesi duhet të kërkojë regjistrimin e ndërtesës në kadastër brenda shtatë ditëve nga marrja e lejes së përdorimit.
Vetëm atëherë banesa juaj mund të regjistrohet në emrin tuaj, dhe pronësinë e fitoni me regjistrimin, jo me nënshkrimin apo me çelësat. Nëse ndërtuesi ju ofron të hyni para lejes së përdorimit, kjo nuk është favor, por rrezik: banesa nuk mund të përdoret, dhe regjistrimi vonohet.
Nëse në ekstraktin e kadastrës shfaqet një shënim se ndërtesa nuk ka leje përdorimi, kjo nuk do të thotë automatikisht se nuk mund të shitet. Çfarë do të thotë saktësisht dhe kur mund të shitet ende banesa shpjegohet në artikullin tonë për legalizimin dhe afatin e gushtit 2027.
Kontrollet para pagesës së parë
| Çfarë kontrolloni | Ku |
| Leja e ndërtimit dhe ndërtuesi | Faqja e komunës ose e Ministrisë |
| Pronari i tokës dhe hipotekat | Ekstrakti i kadastrës për parcelën |
| Data e përfundimit dhe penaliteti | Kontrata te noteri |
| Kalendari i pagesave sipas fazave | Kontrata te noteri |
| TVSH e përfshirë në çmim | Kontrata dhe fatura |
| Leja e përdorimit | Faqja e autoritetit që lëshoi lejen e ndërtimit |
Nëse preferoni të blini një banesë të përfunduar dhe jo në plan, oferta aktuale është te shpalljet e pasurive të paluajtshme në Mal të Zi.
Pyetje të shpeshta
A duhet të bëhet parakontrata te noteri? Për pasuritë e paluajtshme kontrata kryesore është akt noterial, dhe rregullat e formës për kontratën kryesore vlejnë edhe për parakontratën kur forma është kusht vlefshmërie. Prandaj lidheni te noteri.
Po nëse ndërtuesi vonohet? Ligji e detyron ndërtuesin të përfundojë brenda pesë vjetëve ose të paguajë një tarifë vjetore, por kjo nuk ju dëmshpërblen. Afati dhe penaliteti kontraktor duhet të jenë në kontratën tuaj.
A mund të hyj të banoj para lejes së përdorimit? Jo. Një ndërtesë nuk mund të përdoret para lejes së përdorimit, përveç funksionimit provë të pajisjeve.
Kur bëhem pronar? Me regjistrimin në kadastër, që është i mundur vetëm pasi ndërtuesi të ketë lejen e përdorimit dhe ta ketë regjistruar ndërtesën.
Burimet
Rregullat për lejet, afatet dhe përdorimin vijnë nga Ligji për ndërtimin (Fletorja Zyrtare e Malit të Zi 19/2025). Kërkesa për akt noterial përcaktohet me Ligjin për noterët (neni 52), ndërsa rregullat për parakontratat dhe për formën e kontratave që transferojnë pasuri të paluajtshme me Ligjin për detyrimet (nenet 40, 61 dhe 64). Fijaka është platformë shpalljesh dhe nuk jep këshilla ligjore; për një kontratë konkrete, konsultohuni me një noter ose avokat.