Zakup mieszkania w budowie w Czarnogórze: pozwolenia, umowa i ryzyka

Jak bezpiecznie kupić mieszkanie w budowie w Czarnogórze? Przed pierwszą wpłatą sprawdź pozwolenie na budowę na stronie gminy albo ministerstwa i hipoteki na działce w wypisie z katastru, a umowę z terminem ukończenia, karą umowną i harmonogramem płatności według etapów budowy podpisz u notariusza. Przy pierwszej sprzedaży w cenie jest 21% VAT, a właścicielem zostajesz dopiero z chwilą wpisu do katastru.

Zakup mieszkania w budowie na wybrzeżu albo w Podgoricy kusi z prostego powodu: cena jest niższa niż za gotowe mieszkanie, a układ można wybrać. Płacisz jednak za coś, czego jeszcze nie ma, a deweloper trzyma w ręku zarówno pieniądze, jak i decyzję, kiedy mieszkanie będzie gotowe. Odzwierciedlają to lokalne wyszukiwania: obok „kupovina stana u izgradnji” (zakup mieszkania w budowie) ludzie najczęściej dopisują „iskustva” (doświadczenia), „procedura”, „forum” i „na kredit” (na kredyt), a osobno szukają „kupovina stana od investitora” (zakup od dewelopera).

Ten artykuł idzie w kolejności, w jakiej warto sprawdzać: pozwolenie, działka, umowa, podatek, a na końcu pozwolenie na użytkowanie i wpis do katastru. Zasady pochodzą z ustawy o budownictwie z 2025 roku, ustawy o notariacie i ustawy o zobowiązaniach.

Najpierw pozwolenie na budowę, potem wpłata

Bez pozwolenia na budowę nie ma legalnej budowy, a budynku, który powstaje bez niego, mogą nawet nie podłączyć do sieci. Pozwolenie wydaje gmina, a dla budynków o powierzchni całkowitej brutto 3 000 m² lub większej oraz dla hoteli cztero- i pięciogwiazdkowych ministerstwo.

Dobra wiadomość jest taka, że łatwo to sprawdzić. Ustawa zobowiązuje organ do opublikowania wniosku o pozwolenie na swojej stronie internetowej w ciągu trzech dni, a wydanego pozwolenia w ciągu siedmiu dni. Jeśli deweloper nie może pokazać ci pozwolenia, a ty nie możesz go znaleźć na stronie gminy ani ministerstwa, to pierwszy i najpoważniejszy powód, by zrezygnować.

Ustawa i pozwolenie wyznaczają też terminy, które mają dla ciebie znaczenie:

Roczna opłata karze dewelopera, ale nie zwraca ci pieniędzy i nie przyspiesza prac. Termin ukończenia i skutki opóźnienia muszą więc być w twojej własnej umowie.

Działka i jej obciążenia

Wypis z katastru dla działki pokazuje, kto jest właścicielem gruntu i czy jest na nim wpisana hipoteka. Gdy deweloper finansuje budowę kredytem bankowym, hipoteka na gruncie albo na budynku jest zwykłym zabezpieczeniem. Sama w sobie nie jest powodem do rezygnacji, ale przed pierwszą wpłatą musisz wiedzieć, jak twoje mieszkanie zostanie z niej zwolnione. Akt notarialny, na podstawie którego wpisano hipotekę, może być bezpośrednio wykonalny, więc w razie niewypłacalności bank może sięgnąć wprost po nieruchomość. Co jeszcze sprawdzić w wypisie z katastru, omawiamy w artykule o kontrolach przed zakupem.

Umowa: u notariusza, z terminami i konsekwencjami

Umowa przenosząca własność nieruchomości musi mieć formę aktu notarialnego; czynność prawna, która nie została dokonana w tej formie, nie wywołuje skutków prawnych. To samo dotyczy umowy przedwstępnej: zgodnie z ustawą o zobowiązaniach przepisy o formie umowy przyrzeczonej stosuje się także do umowy przedwstępnej, jeśli forma jest warunkiem ważności. Umowa przedwstępna podpisana „w biurze dewelopera” słabo cię więc chroni.

Umowa przedwstępna jest wiążąca, jeśli zawiera istotne elementy umowy przyrzeczonej, a jeśli deweloper odmawia zawarcia umowy przyrzeczonej, sąd może go do tego zobowiązać. Zawarcia można żądać w ciągu sześciu miesięcy od dnia wyznaczonego na zawarcie umowy przyrzeczonej. W umowie zapisz co najmniej:

1. Dokładny lokal: piętro, numer mieszkania, powierzchnię netto i rzut.
2. Cenę i to, co obejmuje: VAT, miejsce parkingowe, komórkę lokatorską.
3. Harmonogram płatności powiązany z etapami budowy, a nie z datami w kalendarzu.
4. Termin ukończenia i karę umowną za opóźnienie.
5. Termin uzyskania pozwolenia na użytkowanie i wpisu do katastru jako obowiązek dewelopera.
6. Co się dzieje w razie zmiany projektu lub pozwolenia i prawo kupującego do odstąpienia od umowy w takim przypadku.
7. Zwrot wpłat, jeśli mieszkanie nie zostanie ukończone.

VAT zamiast podatku od przeniesienia własności

Przy pierwszej sprzedaży nowego mieszkania przez dewelopera nie płaci się podatku od przeniesienia własności nieruchomości; w cenie jest 21% VAT. Podatek od przeniesienia własności płaci się dopiero przy odsprzedaży, więc warto, żeby umowa mówiła, że cena zawiera VAT. Różnicę między tymi dwoma reżimami wyjaśniamy w artykule o podatku od przeniesienia własności nieruchomości.

Roczny podatek od nieruchomości nie obciąża cię w trakcie budowy: od październikowych zmian z 2025 roku budynki w budowie mu nie podlegają. Obowiązek powstaje, gdy jesteś już wpisanym właścicielem, a jak się go wtedy oblicza, opisujemy w artykule o podatku od nieruchomości.

Pozwolenie na użytkowanie i wpis: kiedy mieszkanie staje się twoje

Z budynku nie wolno korzystać przed wydaniem pozwolenia na użytkowanie. Deweloper składa wniosek po zakończeniu nadzoru budowlanego, przeprowadza się odbiór techniczny, a pozwolenie wydaje się decyzją i publikuje na stronie organu w ciągu trzech dni. Deweloper musi złożyć wniosek o wpis budynku do katastru w ciągu siedmiu dni od otrzymania pozwolenia na użytkowanie.

Dopiero wtedy twoje mieszkanie może zostać wpisane na ciebie, a własność nabywasz przez wpis, a nie przez podpis czy klucze. Jeśli deweloper proponuje, żebyś wprowadził się lub wprowadziła przed pozwoleniem na użytkowanie, to nie przysługa, tylko ryzyko: z mieszkania nie wolno korzystać, a wpis się opóźnia.

Jeśli w wypisie z katastru pojawi się adnotacja, że budynek nie ma pozwolenia na użytkowanie, nie oznacza to automatycznie, że nie można go sprzedać. Co dokładnie oznacza i kiedy mieszkanie mimo to można sprzedać, wyjaśniamy w artykule o legalizacji i terminie z sierpnia 2027.

Kontrole przed pierwszą wpłatą

Jeśli wolisz kupić gotowe mieszkanie niż mieszkanie w budowie, aktualna oferta jest w ogłoszeniach nieruchomości w Czarnogórze.

Najczęściej zadawane pytania

Czy zakup mieszkania w budowie jest bezpieczny? Na tyle, na ile bezpieczne są pozwolenie, działka i umowa. Sprawdź pozwolenie na budowę na stronie organu, obciążenia gruntu w wypisie z katastru i podpisz u notariusza umowę z terminami i karami.

Czy umowę przedwstępną trzeba zawrzeć u notariusza? Przy nieruchomościach umowa przyrzeczona ma formę aktu notarialnego, a przepisy o formie umowy przyrzeczonej stosuje się także do umowy przedwstępnej, jeśli forma jest warunkiem ważności. Zawrzyj ją więc u notariusza.

Czy od mieszkania kupionego od dewelopera płaci się podatek od przeniesienia własności? Nie przy pierwszej sprzedaży. W cenie jest 21% VAT; podatek od przeniesienia własności płaci się przy późniejszej odsprzedaży.

Co jeśli deweloper się spóźnia? Ustawa zobowiązuje dewelopera do zakończenia budowy w ciągu pięciu lat albo do płacenia rocznej opłaty, ale to nie rekompensuje twojej straty. Termin i kara umowna muszą być w twojej umowie.

Czy mogę się wprowadzić przed pozwoleniem na użytkowanie? Nie. Z budynku nie wolno korzystać przed pozwoleniem na użytkowanie, z wyjątkiem próbnej eksploatacji urządzeń.

Kiedy zostaję właścicielem? Z chwilą wpisu do katastru, co jest możliwe dopiero wtedy, gdy deweloper ma pozwolenie na użytkowanie i wpisał budynek.

Źródła

Zasady dotyczące pozwoleń, terminów i użytkowania pochodzą z ustawy o budownictwie (Dziennik Urzędowy Czarnogóry 19/2025). Wymóg aktu notarialnego wynika z ustawy o notariacie (art. 52), a zasady dotyczące umów przedwstępnych i formy umów przenoszących własność nieruchomości z ustawy o zobowiązaniach (art. 40, 61 i 64). Fijaka jest platformą ogłoszeniową i nie udziela porad prawnych; w sprawie konkretnej umowy skonsultuj się z notariuszem lub prawnikiem.