Ile wynosi roczny podatek od nieruchomości w Czarnogórze? Gmina ustala stawkę od 0,25% do 1,00% wartości rynkowej, a dla drugiego domu od 0,3% do 1,5%. Wartość liczy się ze średniej ceny nowych mieszkań według MONSTAT, powierzchni i współczynników. Dla 20-letniego mieszkania o powierzchni 60 m² w Podgoricy to od 255 do 1 021 € rocznie, płatne w dwóch ratach do 30 czerwca i do 31 października.
Podatek od nieruchomości to jedyny podatek, który właściciel mieszkania płaci co roku, niezależnie od tego, czy w nim mieszka, wynajmuje je, czy trzyma puste. Mimo to większość właścicieli nie wie, jak gmina doszła do kwoty w decyzji podatkowej, więc nie zauważa, gdy jest błędna. Lokalne wyszukiwania pokazują to samo: obok „porez na nepokretnosti” (podatek od nieruchomości) ludzie najczęściej wpisują nazwy gmin, Podgorica, Budva i Bar, oraz słowo „online”.
Ten artykuł omawia ustawę w kolejności, w jakiej cię dotyczy: kto płaci, jak oblicza się podstawę opodatkowania, jakie są stawki, co obniża podatek i kiedy się go płaci. Wszystkie przepisy pochodzą z ustawy o podatku od nieruchomości ze zmianami z 2022 i 2025 roku.
Kto płaci podatek
Podatnikiem jest właściciel wpisany do katastru na dzień 1 stycznia roku, za który ustala się podatek. Współwłaściciele płacą proporcjonalnie do udziałów, właściciele łączni w równych częściach. Jeśli właściciel jest nieznany albo zmarł, podatnikiem jest osoba, która z nieruchomości korzysta.
Przy zakupie liczą się dwie konsekwencje:
- Za rok, w którym kupujesz, podatnikiem jest ten, kto był wpisany na 1 stycznia, czyli z reguły sprzedający. Jeśli chcesz podzielić podatek za ten rok, trzeba to uzgodnić w umowie.
- Kupujący i tak musi złożyć deklarację podatkową w ciągu 30 dni od nabycia nieruchomości. Notariusz przesyła umowę do gminy w ciągu dziesięciu dni, ale to nie zwalnia cię z obowiązku złożenia deklaracji.
Jak gmina oblicza podstawę
Podstawą jest wartość rynkowa nieruchomości na dzień 1 stycznia. Gmina nie szacuje jej na oko, tylko według wzoru określonego w ustawie:
| Krok | Co się stosuje | Przedział w ustawie |
| Cena za m² | Średnia cena nowo wybudowanych mieszkań za poprzedni rok według MONSTAT | Dla gmin bez własnej wartości: średnia krajowa × współczynnik od 0,10 do 2,00 |
| Powierzchnia | Powierzchnia wpisana do katastru | Jeśli nie zgadza się ze stanem faktycznym, ustala się ją w postępowaniu wymiarowym |
| Lokalizacja | Współczynnik strefy | od 0,10 do 5,00 |
| Jakość | Wykończenie, rodzaj konstrukcji, liczba kondygnacji | od 0,10 do 3,00 |
| Wiek | Obniżka o 1% za każdy rok wieku albo od ostatniej przebudowy | najwyżej 60% |
Jest też zabezpieczenie przed skokami: jeśli średnia cena za m² wzrosła o więcej niż 20% w porównaniu z poprzednim rokiem, gmina może obliczyć podstawę na podstawie średniej z ostatnich trzech lat.
Co to oznacza w praktyce. MONSTAT publikuje osobną cenę tylko dla Podgoricy; w 2025 roku średnia cena nowego mieszkania wynosiła tam 2 127 € za m², wobec 1 810 € rok wcześniej, czyli wzrosła o około 17,5%, a więc poniżej progu 20%. Dla Budvy i innych gmin nadmorskich MONSTAT nie publikuje osobnej wartości, więc punktem wyjścia jest średnia krajowa, która w 2025 roku wynosiła 2 200 € za m², pomnożona przez współczynnik gminy.
Stawki
Konkretną stawkę ustala gmina własną uchwałą, ale tylko w przedziałach określonych ustawą:
| Nieruchomość | Stawka od wartości rynkowej |
| Zasada ogólna | od 0,25% do 1,00% |
| Drugie mieszkanie lub dom | od 0,3% do 1,5% |
| Obiekt bez pozwolenia, który zaspokaja potrzeby mieszkaniowe właściciela | od 0,3% do 1,5% |
| Obiekt bez pozwolenia, który nie zaspokaja potrzeb mieszkaniowych | od 0,3% do 2% |
Drugi dom to mieszkanie lub dom, który nie jest zameldowanym miejscem zamieszkania ani miejscem stałego pobytu właściciela, a także każde mieszkanie należące do osoby prawnej. Jest jeden wyjątek: jeśli to twoje jedyne lokum w Czarnogórze i masz tu zameldowane miejsce zamieszkania albo stały pobyt, nie traktuje się go jako drugiego domu. Cudzoziemiec bez zameldowania lub stałego pobytu w Czarnogórze płaci więc z reguły stawkę dla drugiego domu.
Szczególna stawka do 5% dla niezabudowanych gruntów budowlanych już nie obowiązuje: Sąd Konstytucyjny ją uchylił, a październikowe zmiany z 2025 roku usunęły ją z ustawy.
Przykład wyliczenia
Mieszkanie 60 m² w Podgoricy, 20-letnie, przy założeniu współczynników lokalizacji i jakości równych 1,00. Rzeczywiste współczynniki dla twojej strefy ustala gmina, więc to ilustracja metody, a nie twojej decyzji podatkowej.
| Pozycja | Kwota |
| 2 127 € × 60 m² | 127 620 € |
| Obniżka za wiek 20% | 102 096 € wartości rynkowej |
| Podatek przy 0,25% | 255 € rocznie |
| Podatek przy 1,00% | 1 021 € rocznie |
| Jako drugi dom, od 0,3% do 1,5% | od 306 € do 1 531 € |
Różnica między najniższą a najwyższą stawką jest czterokrotna, więc uchwała gminy ma większe znaczenie niż jakakolwiek ogólna rada. Sprawdź ją przed zakupem, tak samo jak sprawdzasz podatek od przeniesienia własności nieruchomości.
Ulgi i zwolnienia
- Mieszkanie, w którym mieszkasz. Podatek od mieszkania lub domu, który jest twoim miejscem zamieszkania lub stałego pobytu, obniża się o 20% za ciebie i o 10% za każdego członka gospodarstwa domowego, łącznie do 50%. W powyższym przykładzie właściciel z dwoma członkami gospodarstwa domowego płaci o 40% mniej: 153 € zamiast 255 € albo 613 € zamiast 1 021 €.
- Małe kwoty. Podatek nie jest należny, jeśli łączna podstawa dla wszystkich twoich nieruchomości nie przekracza 5 000 € i nie wykorzystujesz ich do uzyskiwania dochodu.
- Hotele. Stawkę można obniżyć do 15% dla hoteli trzygwiazdkowych, do 30% dla czterogwiazdkowych i do 70% powyżej czterech gwiazdek.
- Budynki w budowie. Od październikowych zmian z 2025 roku budynki w budowie nie podlegają już podatkowi, a jednocześnie zniesiono zwolnienie dla ukończonych, ale niesprzedanych mieszkań dewelopera.
Terminy i sposób zapłaty
| Data | Co się dzieje |
| 1 stycznia | Powstaje obowiązek podatkowy; podatnikiem jest wpisany właściciel |
| 31 stycznia | Kataster przesyła gminie dane o własności |
| 30 kwietnia | Gmina wydaje decyzję podatkową |
| 30 czerwca | Termin pierwszej raty |
| 31 października | Termin drugiej raty |
| 30 dni od nabycia | Nowy właściciel składa deklarację podatkową |
Osoba fizyczna, która nie zapłaci rat w terminie albo nie złoży deklaracji w ciągu 30 dni, popełnia wykroczenie zagrożone grzywną od 250 do 2 000 €. Decyzję możesz sprawdzić online: stołeczne miasto Podgorica ma elektroniczny podgląd podatków, a inne gminy wydają decyzje przez swoje lokalne administracje dochodów publicznych.
Jeśli powierzchnia w decyzji jest większa od rzeczywistej albo mieszkanie jest opodatkowane jako drugi dom, choć w nim mieszkasz, poprawia się to odwołaniem od decyzji z dowodami, a nie milczeniem. Najczęstszym źródłem błędu jest powierzchnia: gmina bierze ją z katastru, więc warto upewnić się, że wypis z katastru zgadza się ze stanem faktycznym.
Zanim kupisz albo sprzedasz
Podatek od nieruchomości to roczny koszt związany z posiadaniem, więc należy do decyzji tak samo jak oczekiwany czynsz czy cena za metr kwadratowy. Nasz poradnik o zakupie nieruchomości omawia pozostałe koszty zakupu, a jeśli sprzedajesz, dodanie ogłoszenia w serwisie Fijaka jest bezpłatne.
Najczęściej zadawane pytania
Kto płaci podatek od nieruchomości w roku sprzedaży? Ten, kto był wpisany jako właściciel na 1 stycznia, czyli z reguły sprzedający. Inny podział trzeba uzgodnić w umowie.
Jaka jest stawka podatku od nieruchomości dla mieszkania? Gmina ustala ją od 0,25% do 1,00% wartości rynkowej, a dla drugiego domu od 0,3% do 1,5%.
Co jest drugim domem? Mieszkanie lub dom, który nie jest twoim miejscem zamieszkania ani stałego pobytu, a także mieszkanie należące do spółki. Jedyne lokum w Czarnogórze w połączeniu z zameldowanym miejscem zamieszkania nie jest drugim domem.
Kiedy płaci się podatek od nieruchomości? W dwóch równych ratach, do 30 czerwca i do 31 października. Gmina wydaje decyzję do 30 kwietnia.
Czy jest ulga za mieszkanie, w którym mieszkam? Tak: 20% za właściciela i 10% za każdego członka gospodarstwa domowego, łącznie do 50%.
Jak oblicza się wartość rynkową? Średnia cena nowego mieszkania za m² według MONSTAT, pomnożona przez powierzchnię z katastru i współczynniki lokalizacji i jakości, obniżona o 1% za każdy rok wieku, najwyżej o 60%.
Źródła
Przepisy pochodzą z ustawy o podatku od nieruchomości (Dziennik Urzędowy Czarnogóry 25/19, 49/22 i 152/22), ze zmianami opublikowanymi w Dzienniku Urzędowym 118/25 i 133/25, oraz z orzeczenia Sądu Konstytucyjnego U-I 22/20, które uchyliło szczególną stawkę dla gruntów niezabudowanych. Ceny za m² pochodzą ze statystyk MONSTAT dotyczących cen nowo wybudowanych mieszkań.