Wie hoch ist der Grundsteuersatz für eine Wohnung? Die Gemeinde legt ihn zwischen 0,25% und 1,00% des Marktwerts fest, für eine Zweitwohnung zwischen 0,3% und 1,5%.
Die Grundsteuer ist die einzige Steuer, die ein Wohnungseigentümer jedes Jahr zahlt, ob er in der Wohnung lebt, sie vermietet oder leer stehen lässt. Trotzdem wissen die meisten Eigentümer nicht, wie die Gemeinde auf den Betrag im Bescheid gekommen ist, und merken deshalb nicht, wenn er falsch ist. Die Suchanfragen vor Ort zeigen dasselbe: Zu "porez na nepokretnosti" (Grundsteuer) kommen am häufigsten die Namen von Gemeinden, Podgorica, Budva und Bar, und das Wort "online".
Dieser Text geht das Gesetz in der Reihenfolge durch, in der es Sie betrifft: wer zahlt, wie die Bemessungsgrundlage berechnet wird, welche Sätze gelten, was die Steuer mindert und wann gezahlt wird. Alle Bestimmungen stammen aus dem Gesetz über die Grundsteuer mit den Änderungen von 2022 und 2025.
Wer die Steuer zahlt
Steuerpflichtig ist der am 1. Januar im Kataster eingetragene Eigentümer des Jahres, für das die Steuer festgesetzt wird. Miteigentümer zahlen nach ihrem Anteil, Gesamthandseigentümer zu gleichen Teilen. Ist der Eigentümer unbekannt oder verstorben, ist der Nutzer der Immobilie steuerpflichtig.
Beim Kauf sind zwei Folgen wichtig:
- Für das Jahr, in dem Sie kaufen, ist steuerpflichtig, wer am 1. Januar eingetragen war, in der Regel also der Verkäufer. Wenn die Steuer für dieses Jahr geteilt werden soll, müssen Sie das vertraglich vereinbaren.
- Der Käufer muss trotzdem innerhalb von 30 Tagen nach dem Erwerb bei der Gemeinde eine Steuererklärung abgeben. Der Notar schickt den Vertrag innerhalb von zehn Tagen an die Gemeinde, aber das entbindet Sie nicht von der Erklärung.
Wie die Gemeinde die Bemessungsgrundlage berechnet
Die Bemessungsgrundlage ist der Marktwert der Immobilie am 1. Januar. Die Gemeinde schätzt ihn nicht nach Augenmaß, sondern nach einer gesetzlichen Formel:
| Schritt | Was verwendet wird | Spanne laut Gesetz |
| Preis pro m² | Durchschnittspreis neu gebauter Wohnungen im Vorjahr laut MONSTAT | Für Gemeinden ohne eigenen Wert: Landesdurchschnitt × Koeffizient 0,10 bis 2,00 |
| Fläche | Im Kataster eingetragene Fläche | Stimmt sie nicht mit der Wirklichkeit überein, wird sie im Verfahren festgestellt |
| Lage | Zonenkoeffizient | 0,10 bis 5,00 |
| Qualität | Ausstattung, Bauweise, Geschosszahl | 0,10 bis 3,00 |
| Alter | Minderung um 1% für jedes Jahr des Alters oder seit der letzten Sanierung | Höchstens 60% |
Es gibt auch einen Schutz vor Sprüngen: Ist der Durchschnittspreis pro m² gegenüber dem Vorjahr um mehr als 20% gestiegen, darf die Gemeinde die Grundlage auf Basis des Durchschnitts der letzten drei Jahre berechnen.
Was das praktisch heißt. MONSTAT veröffentlicht einen eigenen Preis nur für Podgorica; 2025 lag der Durchschnitt für Neubauten dort bei 2.127 Euro pro m², ein Jahr zuvor bei 1.810, ein Anstieg um rund 17,5%, also unter der Schwelle von 20%. Für Budva und die übrigen Küstengemeinden veröffentlicht MONSTAT keinen eigenen Wert; Ausgangspunkt ist dann der Landesdurchschnitt, 2025 bei 2.200 Euro pro m², multipliziert mit einem Gemeindekoeffizienten.
Steuersätze
Den konkreten Satz legt die Gemeinde per Beschluss fest, aber nur innerhalb der gesetzlichen Spannen:
| Immobilie | Satz auf den Marktwert |
| Allgemeine Regel | 0,25% bis 1,00% |
| Zweitwohnung oder Zweithaus | 0,3% bis 1,5% |
| Illegales Gebäude, das den Wohnbedarf deckt | 0,3% bis 1,5% |
| Illegales Gebäude, das keinen Wohnbedarf deckt | 0,3% bis 2% |
Eine Zweitwohnung ist eine Wohnung oder ein Haus, das nicht Wohnsitz oder Ort des ständigen Aufenthalts des Eigentümers ist, sowie jede Wohnung im Eigentum einer juristischen Person. Es gibt eine Ausnahme: Ist es Ihre einzige Wohnung in Montenegro und haben Sie hier einen gemeldeten Wohnsitz oder ständigen Aufenthalt, gilt sie nicht als Zweitwohnung. Ein Ausländer ohne Wohnsitz oder ständigen Aufenthalt hier zahlt deshalb in der Regel den Satz für Zweitwohnungen.
Ein Sondersatz von bis zu 5% für unbebautes Bauland gilt nicht mehr: Das Verfassungsgericht hat ihn aufgehoben, und die Änderungen vom Oktober 2025 haben ihn aus dem Gesetz gestrichen.
Ein Rechenbeispiel
Eine 60 m² große Wohnung in Podgorica, 20 Jahre alt, unter der Annahme, dass Lage- und Qualitätskoeffizient 1,00 betragen. Die tatsächlichen Koeffizienten für Ihre Zone legt die Gemeinde fest; das hier veranschaulicht die Methode, nicht Ihren Bescheid.
| Posten | Betrag |
| 2.127 € × 60 m² | 127.620 € |
| Altersminderung 20% | 102.096 € Marktwert |
| Steuer zu 0,25% | 255 € im Jahr |
| Steuer zu 1,00% | 1.021 € im Jahr |
| Als Zweitwohnung, 0,3% bis 1,5% | 306 € bis 1.531 € |
Zwischen dem niedrigsten und dem höchsten Satz liegt das Vierfache, deshalb ist der Gemeindebeschluss wichtiger als jeder allgemeine Rat. Prüfen Sie ihn vor dem Kauf, genauso wie die Grunderwerbsteuer.
Ermäßigungen und Befreiungen
- Die Wohnung, in der Sie leben. Die Steuer auf eine Wohnung oder ein Haus, das Ihr Wohnsitz oder Ort des ständigen Aufenthalts ist, mindert sich um 20% für Sie und um je 10% für jedes Haushaltsmitglied, höchstens um 50%. Im Beispiel oben zahlt ein Eigentümer mit zwei Haushaltsmitgliedern 40% weniger: 153 statt 255 Euro beziehungsweise 613 statt 1.021 Euro.
- Kleine Beträge. Keine Steuer fällt an, wenn die gesamte Bemessungsgrundlage all Ihrer Immobilien 5.000 Euro nicht übersteigt und Sie mit ihnen kein Einkommen erzielen.
- Hotels. Der Satz kann für Drei-Sterne-Hotels um bis zu 15%, für vier Sterne um bis zu 30% und über vier Sterne um bis zu 70% gemindert werden.
- Gebäude im Bau. Seit den Änderungen vom Oktober 2025 unterliegen Gebäude im Bau nicht mehr der Steuer; zugleich wurde die Befreiung für fertige, aber unverkaufte Wohnungen der Bauträger abgeschafft.
Fristen und Zahlung
| Datum | Was passiert |
| 1. Januar | Die Steuerpflicht entsteht; steuerpflichtig ist der eingetragene Eigentümer |
| 31. Januar | Das Kataster übermittelt der Gemeinde die Eigentümerdaten |
| 30. April | Die Gemeinde erlässt den Steuerbescheid |
| 30. Juni | Die erste Rate ist fällig |
| 31. Oktober | Die zweite Rate ist fällig |
| 30 Tage nach dem Erwerb | Der neue Eigentümer reicht eine Steuererklärung ein |
Eine natürliche Person, die die Raten nicht rechtzeitig zahlt oder die Erklärung nicht innerhalb von 30 Tagen abgibt, begeht eine Ordnungswidrigkeit mit einer Geldbuße von 250 bis 2.000 Euro. Ihren Bescheid können Sie online prüfen: Die Hauptstadt Podgorica hat eine elektronische Steuerübersicht, die übrigen Gemeinden erlassen die Bescheide über ihre Verwaltungen für lokale öffentliche Einnahmen.
Ist die Fläche im Bescheid größer als die tatsächliche, oder wird die Wohnung, in der Sie leben, als Zweitwohnung besteuert, korrigieren Sie das mit einem Einspruch gegen den Bescheid und einem Nachweis, nicht durch Schweigen. Die häufigste Fehlerquelle ist die Fläche: Die Gemeinde übernimmt die aus dem Kataster, deshalb lohnt es sich, dass der Katasterauszug der Wirklichkeit entspricht.
Bevor Sie kaufen oder verkaufen
Die Grundsteuer ist ein jährlicher Kostenpunkt des Eigentums und gehört deshalb genauso in die Entscheidung wie die erwartete Miete oder der Quadratmeterpreis. Unser Ratgeber zum Immobilienkauf behandelt die übrigen Kosten eines Kaufs, und wenn Sie verkaufen, ist ein Inserat bei Fijaka kostenlos.
Häufige Fragen
Wer zahlt die Grundsteuer im Jahr des Verkaufs? Wer am 1. Januar als Eigentümer eingetragen war, in der Regel der Verkäufer. Eine andere Aufteilung muss vertraglich vereinbart werden.
Was gilt als Zweitwohnung? Eine Wohnung oder ein Haus, das nicht Ihr Wohnsitz oder Ort des ständigen Aufenthalts ist, sowie eine Wohnung im Eigentum einer Firma. Ihre einzige Wohnung in Montenegro mit gemeldetem Wohnsitz gilt nicht als Zweitwohnung.
Wann wird die Grundsteuer gezahlt? In zwei gleichen Raten bis zum 30. Juni und bis zum 31. Oktober. Den Bescheid erlässt die Gemeinde bis zum 30. April.
Gibt es eine Ermäßigung für die Wohnung, in der ich lebe? Ja: 20% für den Eigentümer und je 10% für jedes Haushaltsmitglied, höchstens 50%.
Wie wird der Marktwert berechnet? Der durchschnittliche Neubaupreis pro m² laut MONSTAT, multipliziert mit der Fläche aus dem Kataster sowie mit Lage- und Qualitätskoeffizienten, gemindert um 1% für jedes Jahr des Alters, höchstens 60%.
Quellen
Die Bestimmungen stammen aus dem Gesetz über die Grundsteuer (Amtsblatt Montenegros 25/19, 49/22 und 152/22), mit den im Amtsblatt 118/25 und 133/25 veröffentlichten Änderungen und der Entscheidung des Verfassungsgerichts U-I 22/20, die den Sondersatz für unbebautes Land aufhob. Die Preise pro m² stammen aus der MONSTAT-Statistik der Neubaupreise.