מס רכוש במונטנגרו: שיעורים, מועדים ואיך הוא מחושב

מה שיעור מס הרכוש על דירה? הרשות המקומית קובעת אותו בין 0.25% ל-1.00% משווי השוק, ובין 0.3% ל-1.5% לבית שני.

מס הרכוש הוא המס היחיד שבעל דירה משלם בכל שנה, בין שהוא גר בה, משכיר אותה או משאיר אותה ריקה. ובכל זאת, רוב הבעלים אינם יודעים איך הרשות המקומית הגיעה לסכום שבשומה שלהם, ולכן אינם שמים לב כשהוא שגוי. החיפושים המקומיים מראים אותו דבר: ליד "porez na nepokretnosti" (מס רכוש) אנשים מקלידים לרוב את שמות הרשויות, פודגוריצה, בודווה ובר, ואת המילה "online".

המאמר עובר על החוק לפי הסדר שבו הוא נוגע לכם: מי משלם, איך מחושב בסיס המס, מה השיעורים, מה מפחית את המס ומתי משלמים אותו. כל ההוראות לקוחות מחוק מס הרכוש כפי שתוקן ב-2022 וב-2025.

מי משלם את המס

החייב במס הוא הבעלים הרשום בקדסטר ב-1 בינואר של השנה שבעדה מוטל המס. בעלים משותפים משלמים לפי חלקם, ובעלים במשותף בחלקים שווים. אם הבעלים אינו ידוע או נפטר, החייב במס הוא מי שמשתמש בנכס.

שתי השלכות חשובות כשקונים:

• בשנה שבה קניתם, החייב במס הוא מי שהיה רשום ב-1 בינואר, וככלל זה המוכר. אם אתם רוצים לחלק את מס השנה הזו, צריך להסכים על כך בחוזה.
• הקונה עדיין חייב להגיש דוח מס בתוך 30 יום מרכישת הנכס. הנוטריון שולח את החוזה לרשות בתוך עשרה ימים, אבל זה אינו פוטר אתכם מהגשת הדוח.

איך הרשות מחשבת את הבסיס

הבסיס הוא שווי השוק של הנכס ב-1 בינואר. הרשות אינה מעריכה אותו לפי העין אלא לפי נוסחה שקבע החוק:

יש גם הגנה מפני קפיצות: אם המחיר הממוצע למ״ר עלה ביותר מ-20% לעומת השנה הקודמת, הרשות רשאית לחשב את הבסיס לפי הממוצע של שלוש השנים האחרונות.

מה זה אומר בפועל. MONSTAT מפרסם מחיר נפרד רק לפודגוריצה; ב-2025 מחיר הדירה החדשה הממוצע שם היה 2,127 יורו למ״ר, מול 1,810 שנה קודם, עלייה של כ-17.5%, כלומר מתחת לסף של 20%. לבודווה ולשאר רשויות החוף MONSTAT אינו מפרסם נתון נפרד, ולכן נקודת המוצא היא הממוצע הארצי, שעמד על 2,200 יורו למ״ר ב-2025, כפול מקדם עירוני.

שיעורים

הרשות קובעת את השיעור בפועל בהחלטה משלה, אבל רק בתוך הטווחים שבחוק:

בית שני הוא דירה או בית שאינם מקום המגורים הרשום של הבעלים או מקום שהייתו הקבועה, וכן כל דירה בבעלות תאגיד. יש חריג אחד: אם זו הדירה היחידה שלכם במונטנגרו ויש לכם כאן מגורים רשומים או שהייה קבועה, היא אינה נחשבת בית שני. זר שאין לו כאן מגורים או שהייה קבועה משלם לכן ככלל את שיעור הבית השני.

שיעור מיוחד של עד 5% על קרקע לבנייה שאינה מפותחת כבר אינו חל: בית המשפט החוקתי ביטל אותו, והתיקונים של אוקטובר 2025 הסירו אותו מהחוק.

דוגמה מחושבת

דירה של 60 מ״ר בפודגוריצה, בת 20 שנה, בהנחה של מקדמי מיקום ואיכות של 1.00. הרשות קובעת את המקדמים האמיתיים לאזור שלכם, כך שזו המחשה של השיטה, לא השומה שלכם.

ההפרש בין השיעור הנמוך לגבוה הוא פי ארבעה, ולכן ההחלטה העירונית חשובה יותר מכל עצה כללית. בדקו אותה לפני הקנייה, כמו שאתם בודקים את מס העברת המקרקעין.

הקלות ופטורים

• הדירה שבה אתם גרים. המס על דירה או בית שהם מקום המגורים או מקום השהייה הקבועה שלכם מופחת ב-20% עבורכם וב-10% לכל בן משק בית, עד 50%. בדוגמה שלמעלה, בעלים עם שני בני משק בית משלמים 40% פחות: 153 במקום 255 יורו, או 613 במקום 1,021 יורו.
• סכומים קטנים. אין מס אם הבסיס הכולל של כל הנכסים שלכם אינו עולה על 5,000 יורו ואינכם משתמשים בהם להפקת הכנסה.
• מלונות. השיעור יכול לרדת בעד 15% למלונות של שלושה כוכבים, בעד 30% לארבעה כוכבים ובעד 70% מעל ארבעה כוכבים.
• מבנים בבנייה. מאז התיקונים של אוקטובר 2025, מבנים בבנייה כבר אינם חייבים במס, ובמקביל בוטל הפטור לדירות גמורות שלא נמכרו של יזם.

מועדים ואופן התשלום

יחיד שאינו משלם את התשלומים בזמן או אינו מגיש דוח בתוך 30 יום עובר עבירה שדינה קנס של 250 עד 2,000 יורו. אפשר לבדוק את השומה שלכם במקוון: לבירה פודגוריצה יש מערכת מקוונת לצפייה במסים, ורשויות אחרות מוציאות שומות דרך מינהלות ההכנסות הציבוריות המקומיות שלהן.

אם השטח בשומה גדול מהשטח האמיתי, או שהדירה ממוסה כבית שני אף שאתם גרים בה, מתקנים זאת בהשגה על השומה ובראיות, לא בשתיקה. מקור הטעות הנפוץ ביותר הוא השטח: הרשות לוקחת את השטח מהקדסטר, ולכן כדאי לוודא שנסח הקדסטר תואם את המציאות.

לפני שקונים או מוכרים

מס הרכוש הוא עלות שנתית שבאה עם הבעלות, ולכן מקומו בהחלטה כמו שכר הדירה הצפוי או המחיר למטר רבוע. המדריך שלנו לקניית נכס מכסה את שאר עלויות הרכישה, ואם אתם מוכרים, פרסום מודעה ב-Fijaka הוא בחינם.

שאלות נפוצות

מי משלם מס רכוש בשנת המכירה? מי שהיה רשום כבעלים ב-1 בינואר, וככלל זה המוכר. חלוקה אחרת צריכה להיות מוסכמת בחוזה.

מה נחשב בית שני? דירה או בית שאינם מקום המגורים או מקום השהייה הקבועה שלכם, וכן דירה בבעלות חברה. הדירה היחידה שלכם במונטנגרו, יחד עם מגורים רשומים, אינה בית שני.

מתי משלמים מס רכוש? בשני תשלומים שווים, עד 30 ביוני ועד 31 באוקטובר. הרשות מוציאה את השומה עד 30 באפריל.

האם יש הנחה על הדירה שבה אני גר? כן: 20% לבעלים ו-10% לכל בן משק בית, עד 50%.

איך מחושב שווי השוק? המחיר הממוצע של דירה חדשה למ״ר לפי MONSTAT, כפול השטח בקדסטר ומקדמי מיקום ואיכות, בהפחתה של 1% לכל שנת גיל, לכל היותר 60%.

מקורות

ההוראות לקוחות מחוק מס הרכוש (העיתון הרשמי של מונטנגרו 25/19, 49/22 ו-152/22), עם התיקונים שפורסמו בעיתון הרשמי 118/25 ו-133/25 והחלטת בית המשפט החוקתי U-I 22/20, שביטלה את השיעור המיוחד לקרקע לא מפותחת. המחירים למ״ר לקוחים מהסטטיסטיקה של MONSTAT על מחירי דירות חדשות.