האם זר יכול לקנות נכס במונטנגרו? כן, דירות ובתים, באותם תנאים כמו אזרח. ההגבלות חלות על קרקע חקלאית, יער וקרקע באזורי ביטחון, ועל מגרשים של יותר מ-5,000 מ״ר שאין עליהם בית מגורים.
רוב המדריכים לקניית נכס במונטנגרו חוזרים על שלוש טענות: שמס ההעברה הוא 3 אחוזים, שנכס מקנה תושבות, ושהמחיר הממוצע למטר רבוע הוא המספר שהעיתונות פרסמה ברבעון האחרון. ב-2026 שלושתן חלקיות או שגויות. המדריך הזה עובר על הרכישה לפי הסדר שבו תפגשו אותה בפועל, וכל מספר כאן לקוח מהחוק או ממשרד הסטטיסטיקה, ולא מחוברת של סוכנות.
השאלה שמחפשים הכי הרבה היא מה זר רשאי לקנות, אז נתחיל בה. אם אתם רוצים לראות מה יש בשוק בפועל תוך כדי קריאה, מודעות הנדל״ן במונטנגרו ועמוד המודעות בבודווה הם שני המקומות לבדוק.
מה זר רשאי לקנות ומה לא
מונטנגרו פתוחה לקונים זרים בכל הנוגע לנכסים בנויים. אדם זר יכול להחזיק דירה או בית באותם תנאים כמו אזרח. המגבלות מופיעות כשמעורבת קרקע, והן נובעות מסעיף 415 לחוק יחסי הקניין.
| מה קונים | אדם זר | המלכודת |
| דירה, או יחידה בבניין | מותר | באותם תנאים כמו אזרח |
| בית עם הקרקע שמתחתיו | מותר | קרקע חקלאית או קרקע יער עד 5,000 מ״ר רק כשבית מגורים על הקרקע הזו הוא נושא החוזה |
| קרקע חקלאית ריקה, יער, קרקע יער | מוגבל | אי אפשר לרכוש בלי תנאי בית המגורים |
| קרקע באזור הסגור מטעמי ביטחון | אסור | האזורים מוגדרים בחוק |
המצב שאנשים נתקלים בו הוא מגרש גדול עם נוף לים, בלי בית עליו ועם יותר מ-5,000 מ״ר של קרקע. אדם זר אינו יכול לקנות אותו ישירות. המסלול המקובל הוא לקנות דרך חברה מונטנגרית, כי חברה הרשומה במונטנגרו נחשבת לתאגיד מקומי גם כשהיא כולה בבעלות זרה. זו שאלה של כשרות להחזיק בבעלות, לא מבנה מס, והיא כרוכה בעלויות הקמה ובחובות שנתיות. כשהקרקע חקלאית, הכללים מחמירים יותר משרוב הקונים מצפים; משרד עורכי הדין RoNa Legal מפרט את התנאים לקונים זרים ואת איסור הקרקע. Fijaka היא זירת מודעות ואינה נותנת ייעוץ משפטי.
מס ההעברה אינו 3 אחוזים
הוא 3 אחוזים רק במדרגה הראשונה. מאז 1 בינואר 2024 מס העברת המקרקעין על נכסי יד שנייה מדורג:
| בסיס המס | שיעור | חישוב |
| עד €150,000 | 3% | 3% מהבסיס |
| €150,000.01 עד €500,000 | 5% שולי | €4,500 ועוד 5% מהסכום שמעל €150,000 |
| מעל €500,000 | 6% שולי | €22,000 ועוד 6% מהסכום שמעל €500,000 |
המדרגות נערמות, כך שהמחיר כולו לעולם אינו ממוסה בשיעור העליון. שתי בדיקות מאשרות שהנוסחה רציפה: 3 אחוזים מ-150,000 הם בדיוק 4,500, הבסיס הקבוע של המדרגה השנייה, והמדרגה השנייה מגיעה בדיוק ל-22,000 ב-500,000, הבסיס של השלישית. כך נראה השיעור האפקטיבי במחירים אמיתיים:
| בסיס המס | מס העברה | שיעור אפקטיבי |
| €150,000 | €4,500 | 3.00% |
| €250,000 | €9,500 | 3.80% |
| €400,000 | €17,000 | 4.25% |
| €600,000 | €28,000 | 4.67% |
| €1,000,000 | €52,000 | 5.20% |
שלושה פרטים קובעים כמה תשלמו בפועל. הבסיס הוא שווי השוק שקובעת רשות המסים, לא המחיר שכתוב בחוזה. הדוח מוגש בתוך 15 יום מהחתימה. ואם אתם קונים דירה חדשה ישירות מהיזם, אין מס העברה כלל: בהעברה הראשונה המחיר כולל במקומו מע״מ של 21 אחוזים. שאלו את המוכר שאלה אחת מוקדם, כי היא משנה את התקציב: האם זו ההעברה הראשונה של היחידה הזו?
כלל התושבות, ולמה ייתכן שאינו חל עליכם
כאן המדריכים מטעים הכי הרבה. קניית נכס אינה מקנה אזרחות. תוכנית האזרחות בהשקעה של מונטנגרו נסגרה ב-31 בדצמבר 2022 ולא נפתחה מחדש. בעלות על נכס היא בסיס להיתר שהייה זמנית, שזה דבר אחר, וצריך לחדש אותו.
מאז ינואר 2026 לבסיס הזה יש רצפה. התיקונים לחוק הזרים, שפורסמו בעיתון הרשמי 003/26 ב-9 בינואר 2026 ונכנסו לתוקף שמונה ימים אחר כך, מחייבים שבסיס המס של הנכס יהיה לפחות 150,000 יורו, כפי שמוכח בהחלטת מס ההעברה של רשות המסים ולא בחוזה הרכישה שלכם. היתרים שניתנו על הבסיס הזה לפני השינוי כוסו בהוראת מעבר.
החלק שנופל בתרגום: הסף אינו חל על אזרחי המדינות החברות באיחוד האירופי, או על אזרחי איסלנד, ליכטנשטיין, נורווגיה ושווייץ. אם יש לכם אחד מהדרכונים האלה, ה-150,000 אינם המגבלה שלכם. אם אין, הם כן, והם מתקשרים לבסיס המס בצורה שכדאי לשים אליה לב:
- €150,000 הם התקרה של מדרגת מס ההעברה של 3 אחוזים.
- €150,000 הם הרצפה להיתר השהייה.
- שניהם נקראים מתוך אותו מסמך, השומה של רשות המסים.
לכן העצה הנפוצה להצהיר בחוזה על מחיר נמוך יותר גרועה כאן פעמיים. הרשות קובעת את הבסיס בכל מקרה, ואם הבסיס נוחת מתחת ל-150,000, קונה שאינו אזרח האיחוד מאבד כליל את בסיס התושבות כדי לחסוך כמה מאות יורו של מס. ודאו את הסף העדכני ואת רשימת המסמכים מול משרד הפנים או עורך דין לפני שאתם מסתמכים עליו; הכלל הזה השתנה פעמיים בשנתיים.
מה הסטטיסטיקה הרשמית של המחירים אומרת באמת
בכל רבעון העיתונות מפרסמת מספר אחד. לרבעון הראשון של 2026 הוא היה 2,445 יורו למטר רבוע. שני דברים כדאי לדעת לפני שמתכננים סביבו.
ראשית, זה כבר לא הנתון האחרון. מסד הנתונים של MONSTAT עצמו כולל כעת רבעון שני של 2026, כנתון ראשוני. שנית, הסדרה אינה אומרת את מה שרוב הקוראים מניחים. היא מודדת את מחיר המכירה של דירות חדשות שנמכרו בפועל באותו רבעון, כפי שדיווחו היזמים שמכרו אותן, כולל מע״מ, בנייה, הכנת קרקע ועלויות אחרות. זה אינו מדד של שוק היד השנייה, וזו אינה שומה.
הנתונים שלהלן לקוחים ממסד הנתונים של MONSTAT למחירי דירות חדשות, ביורו למטר רבוע:
| תקופה | מונטנגרו | פודגוריצה | אזור החוף | האזור המרכזי | האזור הצפוני |
| 2022 | 1,339 | 1,383 | 1,315 | 647 | 1,025 |
| 2023 | 1,532 | 1,585 | 1,577 | 696 | 1,220 |
| 2024 | 1,844 | 1,810 | 2,028 | 945 | 1,306 |
| 2025 | 2,200 | 2,127 | 2,412 | 1,202 | 1,533 |
| רבעון 1 2026 | 2,445 | 2,395 | 2,575 | לא דווחו מכירות | 1,708 |
| רבעון 2 2026 (ראשוני) | 2,557 | 2,510 | 2,838 | 2,131 | 2,145 |
המגמה הארצית מוצקה: מ-1,339 ב-2022 ל-2,557 ברבעון השני של 2026, עלייה של כ-91 אחוזים בתוך כארבע שנים.
העמודות האזוריות דורשות זהירות, וזה החלק שרוב הסיכומים טועים בו. מלבד פודגוריצה, MONSTAT לא פרסם נתונים לפי עיר מאז 2017; שלוש העמודות האחרונות הן אזורים. אזור החוף כולל את בר, בודווה, הרצג נובי, קוטור, טיבט ואולצ׳יני; האזור המרכזי כולל את צטיניה, דנילובגרד, ניקשיץ׳, טוזי וזטה; האזור הצפוני כולל את שאר המדינה. לכן אין נתון רשמי לדירות חדשות בבודווה או בשום עיר חוף בודדת אחרת, ומספר החוף מערבב שש רשויות עם מחירים שונים מאוד. האזור המרכזי דליל: בשני רבעונים שונים לא דווחו בו מכירות של דירות חדשות כלל. התייחסו לעמודה הארצית ולעמודת פודגוריצה כאמינות, קראו את עמודת החוף כממוצע אזורי, ובדקו כל עיר ספציפית מול המודעות העדכניות לפני שאתם מתמחרים משהו לפיה.
עלויות שוטפות אחרי הרכישה
הרכישה היא חד-פעמית, הבעלות לא. הרשות המקומית קובעת את מס הרכוש השנתי בטווחים שקבע החוק: 0.25 עד 1.00 אחוז משווי השוק באופן כללי, ו-0.3 עד 1.5 אחוזים לבית שני שאינו מקום המגורים הרשום שלכם, וכך בדרך כלל ממוסה דירת נופש. על דירה ב-200,000 יורו מדובר ב-500 עד 2,000 יורו בשנה בשיעור הכללי, או 600 עד 3,000 יורו כבית שני. הוסיפו חשבונות, דמי ניהול בבניין כשיש חברת ניהול, ובחוף, תחזוקה לאורך עונה מתה שארוכה יותר ממה שרוב הקונים מדמיינים ביולי.
אם אתם מתכוונים להשכיר את הנכס, ההכנסה משכירות חייבת במס והחשבון שונה שוב, ופרסום מודעה אינו עולה דבר. אם אתם מתכוונים למכור בהמשך, שימו לב שרווחי הון ממוסים ב-15 אחוזים על ההפרש בין מחיר המכירה למחיר הרכישה, עם פטור כשהנכס שימש דירת המגורים היחידה והעיקרית שלכם. שמרו את חוזה הרכישה: הוא שקובע את עלות הרכישה שלכם.
הרכישה, צעד אחר צעד
- רשימה מקוצרת ובדיקת הקדסטר. ה-list nepokretnosti מראה בעלות, משכנתאות, ואם הבניין רשום בכלל. מבנה לא רשום או ללא היתר הוא בעיה יקרה בהמשך.
- חוזה מקדים וערבון. קבעו בכתב את התנאים שבהם הערבון מוחזר.
- חתימה בפני נוטריון. עסקאות מכר מקרקעין במונטנגרו נחתמות בפני נוטריון, שמאמת זהות ומסמכים.
- הגשת דוח מס ההעברה בתוך 15 יום. הרשות קובעת את הבסיס ומוציאה את ההחלטה. אם המטרה שלכם היא תושבות, ההחלטה הזו היא גם מסמך הסף שלכם.
- רישום בקדסטר. הבעלות עוברת ברישום, לא בחתימה. עד שהרישום נעשה, העסקה אינה גמורה.
- בקשת תושבות, אם רלוונטי. הבעלות היא בסיס אחד מבין כמה דרישות, לא הענקה אוטומטית.
שאלות נפוצות
האם קניית נכס מקנה לי אזרחות מונטנגרית? לא. תוכנית האזרחות בהשקעה נסגרה ב-31 בדצמבר 2022 ולא נפתחה מחדש. נכס יכול לתמוך בהיתר שהייה זמנית, שהוא מעמד אחר.
האם יש מחיר רכישה מינימלי לתושבות? מאז ינואר 2026, בסיס המס חייב להיות לפחות 150,000 יורו לקונים שאינם אזרחי האיחוד האירופי. אזרחי מדינות האיחוד, איסלנד, ליכטנשטיין, נורווגיה ושווייץ פטורים מהסף הזה.
כמה הוא מס ההעברה? 3 אחוזים עד בסיס של 150,000 יורו, אחר כך 5 אחוזים שוליים, ואחר כך 6 אחוזים מעל 500,000. השיעור האפקטיבי מגיע לכ-5.2 אחוזים במיליון יורו.
האם משלמים מס העברה על דירה חדשה? לא בהעברה הראשונה מהיזם. המחיר הזה כולל במקום זאת מע״מ של 21 אחוזים.
האם נכס במונטנגרו הוא השקעה טובה? הסדרה הרשמית של דירות חדשות עלתה בכ-91 אחוזים בין 2022 לאמצע 2026, וזה החלק הכן של התשובה. השאר תלוי ביחידה הספציפית, במעמדה המשפטי, ובשאלה אם תוכלו לשאת את העלויות השוטפות לאורך חורף שקט. אף אחד לא צריך לענות לכם על השאלה הזו מתוך פוסט בבלוג.
מקורות
נתוני המחירים לקוחים מסטטיסטיקת מחירי הדירות החדשות של MONSTAT, שהמתודולוגיה שלה מגדירה את הסדרה כמחיר המכירה של דירות שנמכרו בתקופה, כפי שדיווחו היזמים שמכרו אותן. מדרגות מס ההעברה חלות מאז 1 בינואר 2024; סף התושבות נובע מהתיקונים לחוק הזרים שפורסמו בעיתון הרשמי 003/26.
הכללים כאן השתנו פעמיים במהלך 2026. ודאו את הנתונים העדכניים לנכס שלכם לפני שאתם מתחייבים למשהו.