Kupovina nekretnine u Crnoj Gori: kompletan vodič za 2026

Može li stranac kupiti nekretninu u Crnoj Gori? Da, stanove i kuće, pod istim uslovima kao državljanin. Ograničenja važe za poljoprivredno zemljište, šume i zemljište u bezbjednosnim zonama, kao i za placeve veće od 5.000 m² bez stambenog objekta.

Većina vodiča o kupovini nekretnine u Crnoj Gori ponavlja tri tvrdnje: da je porez na promet 3 odsto, da nekretnina donosi boravak i da je prosječna cijena kvadrata ona brojka koju je štampa objavila prošlog kvartala. U 2026. sve tri su nepotpune ili pogrešne. Ovaj vodič prolazi kroz kupovinu redom kojim ćete je zaista proći, a svaka brojka ispod potiče iz zakona ili od zavoda za statistiku, ne iz brošure agencije.

Najčešće se traži odgovor na pitanje šta stranac smije da kupi, pa počinjemo odatle. Ako dok čitate želite da vidite šta je zaista na tržištu, pogledajte oglase za nekretnine u Crnoj Gori i stranicu sa oglasima u Budvi.

Šta stranac smije da kupi, a šta ne

Crna Gora je otvorena za strane kupce izgrađenih nekretnina. Strano fizičko lice može posjedovati stan ili kuću pod istim uslovima kao državljanin. Ograničenja se pojavljuju kad je u pitanju zemljište, a proističu iz člana 415 Zakona o svojinsko-pravnim odnosima.

Situacija na koju kupci nailaze je veliki plac sa pogledom na more, bez kuće i sa više od 5.000 m² zemljišta. Strano fizičko lice ga ne može kupiti direktno. Uobičajen put je kupovina preko crnogorskog društva, jer se društvo registrovano u Crnoj Gori smatra domaćim pravnim licem čak i kada je u potpunosti u stranom vlasništvu. To je pitanje sposobnosti za vlasništvo, a ne poreska šema, i taj put nosi troškove osnivanja i godišnje obaveze. Kod poljoprivrednog zemljišta pravila su stroža nego što većina kupaca očekuje; uslove za konkretnu parcelu provjerite prije potpisivanja. Fijaka je oglasni prostor i ne daje pravne savjete.

Porez na promet nije 3 odsto

Stopa od 3 odsto važi samo za prvi razred. Od 1. januara 2024. porez na promet nepokretnosti kod preprodaje je progresivan:

Razredi se nadovezuju, pa se cijela cijena nikada ne oporezuje najvišom stopom. Dvije provjere potvrđuju da je formula bez skokova: 3 odsto od 150.000 je tačno 4.500, fiksna osnova drugog razreda, a drugi razred na 500.000 daje tačno 22.000, osnovu trećeg. Primijenjena na stvarne cijene, efektivna stopa izgleda ovako:

Tri detalja odlučuju koliko ćete zaista platiti. Osnovica je tržišna vrijednost koju utvrđuje poreski organ, a ne cijena upisana u ugovor. Prijava se podnosi u roku od 15 dana od potpisivanja. A ako kupujete novogradnju direktno od investitora, porez na promet se uopšte ne plaća: prvi promet umjesto toga nosi 21 odsto PDV-a u cijeni. Prodavcu rano postavite jedno pitanje, jer mijenja budžet: da li je ovo prvi promet ove jedinice?

Pravilo o boravku i zašto se možda ne odnosi na vas

Ovdje vodiči najčešće zavaraju. Kupovina nekretnine ne donosi državljanstvo. Crnogorski program ekonomskog državljanstva zatvoren je 31. decembra 2022. i nije ponovo otvoren. Vlasništvo nad nekretninom je osnov za privremeni boravak, a to je druga stvar koja se mora produžavati.

Od januara 2026. taj osnov ima donji prag. Izmjene Zakona o strancima, objavljene u Službenom listu 003/26 9. januara 2026. i na snazi osam dana kasnije, traže da poreska osnovica nekretnine bude najmanje 150.000 eura, što se dokazuje rješenjem poreskog organa o porezu na promet, a ne kupoprodajnim ugovorom. Za dozvole izdate po tom osnovu prije izmjene predviđeno je prelazno pravilo.

Dio koji se gubi u prepričavanju: prag se ne odnosi na državljane država članica EU, kao ni na državljane Islanda, Lihtenštajna, Norveške i Švajcarske. Ako imate jedan od tih pasoša, brojka od 150.000 nije vaše ograničenje. Ako nemate, jeste, i ona se sa poreskom osnovicom ukršta na način koji vrijedi primijetiti:

• 150.000 € je gornja granica razreda poreza na promet od 3 odsto.
• 150.000 € je donja granica za boravišnu dozvolu.
• Obje se čitaju iz istog dokumenta, procjene poreskog organa.

Zato je čest savjet da se u ugovor upiše niža cijena ovdje dvostruko loš. Organ ionako sam utvrđuje osnovicu, a ako osnovica padne ispod 150.000, kupac koji nije državljanin EU potpuno gubi osnov za boravak da bi uštedio nekoliko stotina eura poreza. Aktuelni prag i spisak dokumenata provjerite u Ministarstvu unutrašnjih poslova ili kod advokata prije nego što se na to oslonite; ovo pravilo se za dvije godine mijenjalo dva puta.

Šta zvanična statistika cijena zaista kaže

Svakog kvartala štampa objavi jednu brojku. Za prvi kvartal 2026. bila je 2.445 eura po kvadratu. Prije nego što na njoj planirate, dobro je znati dvije stvari.

Prvo, to više nije najnoviji podatak. Baza MONSTAT-a već ima preliminarni drugi kvartal 2026. Drugo, serija ne znači ono što većina čitalaca pretpostavlja. Ona mjeri prodajnu cijenu novoizgrađenih stanova stvarno prodatih u tom kvartalu, kako je prijavljuju investitori koji ih prodaju, uključujući PDV, gradnju, uređenje zemljišta i ostale troškove. To nije indeks tržišta polovnih stanova niti procjena.

Podaci ispod su iz MONSTAT-ove baze cijena novoizgrađenih stanova, u eurima po kvadratnom metru:

Državni trend je čvrst: sa 1.339 u 2022. na 2.557 u drugom kvartalu 2026, rast od oko 91 odsto za otprilike četiri godine.

Regionalne kolone traže pažnju, i tu griješi većina sažetaka. Osim za Podgoricu, MONSTAT od 2017. ne objavljuje podatke po gradovima; posljednje tri kolone su regioni. Primorski region obuhvata Bar, Budvu, Herceg Novi, Kotor, Tivat i Ulcinj; središnji Cetinje, Danilovgrad, Nikšić, Tuzi i Zetu; sjeverni ostatak zemlje. Dakle, ne postoji zvanični podatak o novogradnji za Budvu niti za bilo koji drugi pojedinačni primorski grad, a primorska brojka miješa šest opština sa vrlo različitim cijenama. Središnji region ima malo podataka: u dva kvartala tamo uopšte nije prijavljena prodaja novih stanova. Pouzdanim smatrajte kolone za državu i Podgoricu, primorsku kolonu čitajte kao regionalni prosjek, a svaki konkretan grad provjerite prema aktuelnim oglasima prije nego što na njemu zasnujete cijenu.

Troškovi poslije kupovine

Kupovina je jednokratna, vlasništvo nije. Opština određuje godišnji porez na nepokretnosti u rasponima koje propisuje zakon: od 0,25 do 1,00 odsto tržišne vrijednosti uopšteno i od 0,3 do 1,5 odsto za sekundarni stan koji nije vaše prijavljeno prebivalište, a tako se obično oporezuje stan za odmor. Za stan od 200.000 eura to je od 500 do 2.000 eura godišnje po opštoj stopi, odnosno od 600 do 3.000 eura kao sekundarni stan. Dodajte režije, troškove zgrade tamo gdje postoji upravnik i, na primorju, održavanje tokom van sezone koja je duža nego što većina kupaca zamišlja u julu.

Ako namjeravate da izdajete nekretninu, prihod od zakupa se oporezuje i računica je opet drugačija, a postavljanje oglasa ne košta ništa. Ako kasnije namjeravate da prodate, imajte na umu da se kapitalni dobitak oporezuje sa 15 odsto na razliku između prodajne i nabavne cijene, uz oslobođenje ako vam je nekretnina bila jedino i glavno mjesto stanovanja. Sačuvajte kupoprodajni ugovor: on određuje vašu nabavnu cijenu.

Kupovina korak po korak

1. Suzite izbor i provjerite katastar. `list nepokretnosti` pokazuje vlasništvo, hipoteke i da li je objekat uopšte upisan. Neupisan ili bespravan objekat kasnije postaje skup problem.
2. Predugovor i kapara. Pismeno utvrdite pod kojim uslovima se kapara vraća.
3. Potpišite kod notara. Kupoprodaja nekretnina u Crnoj Gori zaključuje se pred notarom, koji provjerava identitet i dokumente.
4. Podnesite prijavu poreza na promet u roku od 15 dana. Organ utvrđuje osnovicu i donosi rješenje. Ako vam je cilj boravak, to rješenje je ujedno i vaš dokument za prag.
5. Upišite se u katastar. Vlasništvo prelazi upisom, ne potpisom. Dok upis nije napravljen, posao nije završen.
6. Ako je potrebno, podnesite zahtjev za boravak. Vlasništvo je jedan osnov među nekoliko uslova, a ne automatsko odobrenje.

Često postavljana pitanja

Da li kupovina nekretnine donosi crnogorsko državljanstvo? Ne. Program ekonomskog državljanstva zatvoren je 31. decembra 2022. i nije ponovo otvoren. Nekretnina može biti osnov za privremeni boravak, a to je drugi status.

Postoji li minimalna kupovna cijena za boravak? Od januara 2026. poreska osnovica za kupce koji nisu iz EU mora biti najmanje 150.000 eura. Državljani država EU, Islanda, Lihtenštajna, Norveške i Švajcarske izuzeti su od tog praga.

Koliki je porez na promet? 3 odsto do osnovice od 150.000 eura, zatim 5 odsto granično, pa 6 odsto preko 500.000. Efektivna stopa na milion eura dostiže oko 5,2 odsto.

Plaća li se porez na promet na novogradnju? Ne na prvi promet od investitora. Ta cijena umjesto toga sadrži 21 odsto PDV-a.

Da li je nekretnina u Crnoj Gori dobra investicija? Zvanična serija za novogradnju porasla je oko 91 odsto između 2022. i sredine 2026, i to je pošteni dio odgovora. Ostalo zavisi od konkretne jedinice, njenog pravnog statusa i od toga da li možete da nosite troškove kroz mirnu zimu. Niko ne bi trebalo da vam odgovori na to pitanje na osnovu blog teksta.

Izvori

Podaci o cijenama su iz MONSTAT-ove statistike cijena novoizgrađenih stanova, čija metodologija seriju definiše kao prodajnu cijenu stanova prodatih u periodu, kako je prijavljuju investitori koji ih prodaju. Razredi poreza na promet važe od 1. januara 2024; prag za boravak potiče iz izmjena Zakona o strancima objavljenih u Službenom listu 003/26.

Pravila su se tokom 2026. mijenjala dva puta. Aktuelne brojke za svoju nekretninu provjerite prije nego što se obavežete.