Koupě nemovitosti v Černé Hoře: kompletní průvodce pro rok 2026

Co může cizinec v Černé Hoře koupit a kolik zaplatí? Byt nebo dům za stejných podmínek jako občan; omezení se týkají zemědělské a lesní půdy. Daň z převodu je progresivní: 3 % do 150 000 €, nad touto hranicí 5 % a nad 500 000 € 6 %. Pro povolení k pobytu musí mít nemovitost u kupujících mimo EU daňový základ alespoň 150 000 €.

Většina anglických průvodců koupí v Černé Hoře opakuje tři tvrzení: že daň z převodu je 3 procenta, že nemovitost vám zajistí pobyt a že průměrná cena za metr čtvereční je číslo, které tisk otiskl minulé čtvrtletí. V roce 2026 jsou všechna tři buď neúplná, nebo chybná. Tento průvodce prochází koupi v pořadí, v jakém se s ní skutečně setkáte, a každé číslo níže pochází ze zákona nebo ze statistického úřadu, ne z brožury realitní kanceláře. Tento průvodce se hodí, pokud jako cizinec zvažujete koupi bytu nebo domu v Černé Hoře.

Nejčastěji hledanou otázkou je, co cizinec smí koupit, proto začneme tam. Pokud chcete při čtení vidět, co je skutečně na trhu, podívejte se na inzeráty nemovitostí v Černé Hoře a na stránku nemovitostí v Budvě.

Co cizinec smí a nesmí koupit

Černá Hora je pro zahraniční kupující u zastavěných nemovitostí otevřená. Cizí fyzická osoba může vlastnit byt nebo dům za stejných podmínek jako občan. Omezení se objevují tam, kde jde o pozemky, a vycházejí z článku 415 zákona o vlastnicko-právních vztazích.

Situace, na kterou lidé narážejí, je velký pozemek s výhledem na moře bez domu a s více než 5 000 m² půdy. Cizí fyzická osoba ho přímo nabýt nemůže. Obvyklou cestou je koupě přes černohorskou společnost, protože společnost registrovaná v Černé Hoře se považuje za tuzemskou právnickou osobu, i když je zcela v zahraničním vlastnictví. Jde o otázku způsobilosti vlastnit, ne o daňovou strukturu, a nese s sebou náklady na založení a roční povinnosti. Tam, kde jde o zemědělskou půdu, jsou pravidla přísnější, než většina kupujících čeká; podmínky prochází průvodce RoNa Legal v angličtině o zahraničních kupujících a zákazu nabývání půdy. Fijaka je tržiště a neposkytuje právní poradenství.

Daň z převodu není 3 procenta

Tři procenta platí jen v prvním pásmu. Od 1. ledna 2024 je daň z převodu u nemovitostí z druhé ruky progresivní:

Pásma se sčítají, takže celá cena se nikdy nedaní nejvyšší sazbou. Dvě kontroly potvrzují, že vzorec na sebe plynule navazuje: 3 procenta ze 150 000 jsou přesně 4 500, pevný základ druhého pásma, a druhé pásmo dosahuje při 500 000 přesně 22 000, základu třetího. Na skutečných cenách vypadá efektivní sazba takto:

O tom, kolik skutečně zaplatíte, rozhodují tři podrobnosti. Základem je tržní hodnota stanovená daňovým úřadem, ne cena uvedená ve vaší smlouvě. Přiznání se podává do 15 dnů od podpisu. A pokud kupujete novostavbu přímo od developera, daň z převodu se neplatí vůbec: první převod místo toho nese v ceně 21 procent DPH. Zeptejte se prodávajícího včas na jednu věc, protože mění rozpočet: jde o první převod této jednotky?

Pravidlo pro pobyt a proč se vás nemusí týkat

Tady anglické průvodce zavádějí nejčastěji. Koupě nemovitosti vám nedá občanství. Černohorský program občanství za investici skončil 31. prosince 2022 a znovu se neotevřel. Vlastnictví nemovitosti je důvodem pro přechodné povolení k pobytu, což je jiná věc a musí se obnovovat.

Od ledna 2026 má tento důvod spodní hranici. Novela zákona o cizincích, vyhlášená v Úředním věstníku 003/26 dne 9. ledna 2026 a účinná o osm dní později, vyžaduje, aby daňový základ nemovitosti činil alespoň 150 000 €, doložený rozhodnutím daňového úřadu o dani z převodu, a ne vaší kupní smlouvou. Povolení udělená na tomto základě před změnou pokrylo přechodné ustanovení.

Část, která se v překladech ztrácí: hranice se netýká státních příslušníků členských států EU ani Islandu, Lichtenštejnska, Norska a Švýcarska. Pokud máte některý z těchto pasů, číslo 150 000 pro vás omezením není. Pokud ne, je, a souvisí se základem daně způsobem, který stojí za povšimnutí:

• 150 000 € je horní hranicí pásma daně z převodu se sazbou 3 procenta.
• 150 000 € je spodní hranicí pro povolení k pobytu.
• Obojí se čte ze stejného dokumentu, z ocenění daňového úřadu.

Běžná rada uvést ve smlouvě nižší cenu je tu proto dvojnásob špatná. Úřad základ stanoví tak jako tak, a pokud základ skončí pod 150 000, kupující mimo EU přijde o důvod pobytu úplně, jen aby ušetřil pár set eur na dani. Než se na tuto hranici spolehnete, ověřte si aktuální výši a seznam dokumentů na ministerstvu vnitra nebo u právníka; toto pravidlo se za dva roky změnilo dvakrát.

Co oficiální cenové statistiky skutečně říkají

Každé čtvrtletí tisk otiskne jedno číslo. Za první čtvrtletí 2026 to bylo 2 445 € za metr čtvereční. Než podle něj začnete plánovat, je dobré vědět dvě věci.

Zaprvé už to není nejnovější údaj. Databáze MONSTAT nyní obsahuje předběžné druhé čtvrtletí 2026. Zadruhé řada neznamená to, co předpokládá většina čtenářů. Měří prodejní cenu nově postavených bytů skutečně prodaných v daném čtvrtletí, jak ji hlásí developeři, kteří je prodávají, včetně DPH, výstavby, přípravy pozemku a dalších nákladů. Není to index trhu z druhé ruky a není to odhad ceny.

Údaje níže pocházejí z databáze cen nových bytů MONSTAT, v eurech za metr čtvereční:

Celostátní trend je pevný: z 1 339 v roce 2022 na 2 557 ve druhém čtvrtletí 2026, nárůst zhruba o 91 procent za přibližně čtyři roky.

Regionální sloupce vyžadují opatrnost a právě tady se většina shrnutí mýlí. Kromě Podgorice nezveřejňuje MONSTAT údaje za města od roku 2017; poslední tři sloupce jsou regiony. Pobřežní region zahrnuje Bar, Budvu, Herceg Novi, Kotor, Tivat a Ulcinj; střední region Cetinje, Danilovgrad, Nikšić, Tuzi a Zetu; severní region zbytek země. Pro Budvu ani pro žádné jiné jednotlivé pobřežní město tedy oficiální údaj o novostavbách neexistuje a pobřežní číslo míchá šest obcí s velmi rozdílnými cenami. Střední region je řídký: ve dvou různých čtvrtletích tam nebyl hlášen vůbec žádný prodej novostavby. Za spolehlivé považujte celostátní sloupec a sloupec Podgorice, pobřežní sloupec čtěte jako regionální průměr a údaj pro konkrétní město si než podle něj cokoli naceníte, ověřte v aktuálních inzerátech.

Provozní náklady po koupi

Koupě je jednorázová, vlastnictví ne. Roční daň z nemovitosti stanoví obec v rozpětí daném zákonem: obecně 0,25 až 1,00 procenta tržní hodnoty a 0,3 až 1,5 procenta u druhého bydlení, které není vaším hlášeným bydlištěm, což je obvyklý způsob zdanění rekreačního bytu. U bytu za 200 000 € to je 500 až 2 000 € ročně při obecné sazbě, nebo 600 až 3 000 € jako druhé bydlení. Připočtěte energie, poplatky za dům tam, kde je správcovská firma, a na pobřeží údržbu během mimosezony, která je delší, než si většina kupujících v červenci představuje.

Pokud nemovitost hodláte pronajímat, příjem z nájmu se daní a výpočet je zase jiný, přičemž podání inzerátu nic nestojí. Pokud ji hodláte později prodat, počítejte s tím, že kapitálový zisk se daní 15 procenty z rozdílu mezi prodejní a kupní cenou, s osvobozením tam, kde nemovitost sloužila jako vaše jediné a hlavní bydliště. Kupní smlouvu si uschovejte: určuje vaši pořizovací cenu.

Koupě krok za krokem

1. Výběr a kontrola katastru. Výpis list nepokretnosti ukazuje vlastnictví, hypotéky a to, zda je budova vůbec zapsaná. Nezapsaná nebo nepovolená stavba je později drahý problém.
2. Smlouva o smlouvě budoucí a záloha. Písemně stanovte podmínky, za kterých se záloha vrací.
3. Podpis před notářem. Prodeje nemovitostí se v Černé Hoře uzavírají před notářem, který ověřuje totožnost a dokumenty.
4. Přiznání k dani z převodu do 15 dnů. Úřad stanoví základ a vydá rozhodnutí. Pokud je vaším cílem pobyt, je toto rozhodnutí zároveň dokumentem, kterým dokládáte hranici.
5. Zápis do katastru. Vlastnictví přechází zápisem, ne podpisem. Dokud zápis neproběhne, obchod není dokončen.
6. Případně žádost o pobyt. Vlastnictví je jeden důvod mezi několika požadavky, ne automatické udělení.

Často kladené otázky

Může cizinec koupit nemovitost v Černé Hoře? Ano, byty a domy, za stejných podmínek jako občan. Omezení platí pro zemědělskou půdu, lesy a pozemky v bezpečnostních zónách a pro pozemky nad 5 000 m² bez obydlí.

Získám koupí nemovitosti černohorské občanství? Ne. Program občanství za investici skončil 31. prosince 2022 a znovu se neotevřel. Nemovitost může být podkladem pro přechodné povolení k pobytu, což je jiný status.

Existuje minimální kupní cena pro povolení k pobytu? Od ledna 2026 musí daňový základ u kupujících mimo EU činit alespoň 150 000 €. Státní příslušníci zemí EU, Islandu, Lichtenštejnska, Norska a Švýcarska jsou od této hranice osvobozeni.

Kolik činí daň z převodu? 3 procenta do základu 150 000 €, pak 5 procent mezní sazba a nad 500 000 € 6 procent. Efektivní sazba dosahuje při milionu eur zhruba 5,2 procenta.

Platím daň z převodu u novostavby? U prvního převodu od developera ne. Tato cena místo toho obsahuje 21 procent DPH.

Je nemovitost v Černé Hoře dobrá investice? Oficiální řada cen novostaveb vzrostla mezi rokem 2022 a polovinou roku 2026 zhruba o 91 procent, což je poctivá část odpovědi. Zbytek závisí na konkrétní jednotce, jejím právním stavu a na tom, zda zvládnete nést provozní náklady během klidné zimy. Na tuto otázku by vám nikdo neměl odpovídat z blogového článku.

Zdroje

Cenové údaje pocházejí ze statistik cen nových bytů MONSTAT, jejichž metodika definuje řadu jako prodejní cenu bytů prodaných v daném období, jak ji hlásí investoři, kteří je prodávají. Odkazovaná stránka je v černohorštině. Pásma daně z převodu platí od 1. ledna 2024; hranice pro pobyt vychází z novely zákona o cizincích vyhlášené v Úředním věstníku 003/26.

Pravidla zde se během roku 2026 dvakrát změnila. Než se k čemukoli zavážete, ověřte si aktuální údaje pro svou nemovitost.