Jsem cizinec. Mohu si zděděnou nemovitost v Černé Hoře nechat zapsat na své jméno? Ano. Podle článku 414 zákona nabývá zahraniční fyzická osoba nemovitost děděním stejně jako černohorský občan. Jakmile dědické řízení skončí a rozhodnutí o dědictví nabude právní moci, zapíše se rozhodnutí do katastru jako změna vlastníka na list nepokretnosti.
Když zahraniční dědic zdědí po příbuzném nemovitost v Černé Hoře, nabývá ji se stejnými právy jako černohorský občan. Postup začíná u notáře dědickým řízením (ostavinski postupak), pravomocné rozhodnutí o dědictví se zapíše do katastru a teprve potom lze nemovitost prodat. Dědicové první dědické třídy jsou od daně z dědictví osvobozeni. Níže najdete kroky, dokumenty a náklady.
Může zahraniční dědic zdědit nemovitost v Černé Hoře?
Ano. Podle článku 414 zákona Zakon o svojinsko-pravnim odnosima (zákon o vlastnickoprávních vztazích) může zahraniční fyzická osoba nabýt nemovitost v Černé Hoře děděním úplně stejně jako černohorský občan. Jinými slovy, některá omezení pro cizince, která platí při koupi, se neuplatní, pokud k nabytí dochází děděním.
Je tu ale jedna nuance. Článek 415 téhož zákona vyjmenovává kategorie, které cizinec nemůže nabýt koupí: zemědělskou půdu (poljoprivredno zemljište), lesy a lesní pozemky, nemovitosti do 1 km od hraničního pásma, ostrovy a několik dalších kategorií. Zda lze tyto kategorie nabýt i děděním, vykládá právní nauka většinou ve prospěch „dědické výjimky“, ale nejde o otázku vyřešenou jednoznačnou judikaturou pro každou situaci. Pokud byla zděděna zemědělská půda nebo pozemek u hranice, je rozumné nechat si tuto otázku před zápisem potvrdit advokátem v konkrétní věci.
Zdroje zmiňují také vzájemnost (reciprocitet) jako obecnou zásadu; protože se situace liší podle země i podle věci, netvrdíme tu o ní nic kategorického.
Postup: ostavinski postupak (dědické řízení) u notáře
Novelou zákona Zakon o vanparničnom postupku z roku 2015 byly nesporné dědické věci převedeny ze soudů na notáře. Cílem bylo řízení zrychlit. Oproti jiným notářským věcem je tu jeden rozdíl: v dědictví si notáře nemůžete volně vybrat. Dokumenty se nejprve podávají u soudu Osnovni sud (základní soud) a soud věci přiděluje notářům ve svém obvodu v abecedním pořadí jejich jmen.
Jakmile notář věc obdrží, vede řízení tak, jak to dříve dělal soud, a podle zdrojů je povinen ji uzavřít do 60 dnů. Po doručení rozhodnutí (rješenje), které vydá, lze do 8 dnů podat námitku (prigovor); námitka se podává u notáře, který pak věc postoupí soudu, jenž mu ji přidělil. (Tyto lhůty vycházejí z reformy z roku 2015; vyplatí se ověřit si současnou praxi.)
Není-li závěť, uplatní se zákonná dědická posloupnost: v první třídě dědí manžel a děti rovným dílem. Manžela a děti chrání nužni dio (povinný díl); bez oprávněného důvodu je nelze vydědit.
Jaké dokumenty jsou potřeba?
Pro dědice v zahraničí bývá papírování časově nejnáročnější částí celého postupu. Obvykle se požaduje:
| Dokument | Popis |
| Izvod iz matične knjige umrlih | Výpis z matriky zemřelých pro zůstavitele |
| Doklady o příbuzenství a osobním stavu | Listiny prokazující dědický vztah |
| List nepokretnosti | Výpis z katastru k nemovitosti |
| Občanský průkaz / pas | Doklad totožnosti dědice |
| Punomoćje (plná moc) | Pro vyřízení na dálku, notářsky ověřená |
U dokumentů v cizím jazyce mohou černohorské úřady vyžadovat úředně ověřený překlad (ovjereni prevod). Aby plná moc a úřední dokumenty vydané v zahraničí platily v Černé Hoře, je ve většině případů nutná apostila (ověření podle Haagské úmluvy) nebo konzulární legalizace. Černá Hora je smluvní stranou Haagské úmluvy o apostile. Dědic se nemusí vždy dostavit osobně; díky punomoćje udělené zástupci lze řízení z velké části vést na dálku. Notář může také koordinovat dědice, kteří žijí v různých zemích.
Zápis do katastru po rozhodnutí o dědictví
Po skončení dědického řízení máte v ruce pravomocné (pravosnažno) rješenje o nasljeđivanju. Toto rozhodnutí je podkladem pro zápis změny vlastníka na list nepokretnosti dané nemovitosti. Návrh se podává u místního katastrálního pracoviště; příslušným orgánem je Uprava za katastar i državnu imovinu v Podgorici.
Zápis po rozhodnutí o dědictví je důsledek, který nastává ze zákona, ale nemovitost se na vaše jméno neobjeví, dokud nejsou dokončeny správní formality katastru. Zákon také ukládá katastrálnímu orgánu, aby do 15 dnů ode dne, kdy zapíše cizince, vyrozuměl ministerstvo financí (v souvislosti s článkem 415). Toto oznámení činí orgán, ne vy; přesto je užitečné vědět, že je součástí postupu.
Prodej zděděné nemovitosti
Většina dědiců přehlíží, že zápis je předpokladem prodeje. Nemovitost nelze převést na kupujícího, dokud není v katastru zapsána na vaše jméno (nebo na jména dědiců). Jakmile je zápis hotov, probíhá prodej a převod jako běžná transakce s nemovitostí.
Je-li dědiců více, zůstává nemovitost až do rozdělení (dioba) ve spoluvlastnictví (suvlasništvo). V takovém případě prodej vyžaduje účast nebo souhlas všech spoluvlastníků; jeden dědic nemůže prodat celek bez souhlasu ostatních. Byla-li nemovitost nabyta za trvání manželství nebo jde o společný majetek, může být vyžadován i notářsky ověřený souhlas manžela.
U dědice žijícího v zahraničí se objevují ještě dvě praktické potíže: převod výtěžku z prodeje do zahraničí obvykle závisí na dokladech o zaplacení daně z převodu a na dokončení řízení o vlastnictví; a kroky jako otevření místního bankovního účtu a doložení původu prostředků (pravidla proti praní peněz) mohou trvat. Jsou to otázky praxe spíše než formálních předpisů a liší se podle banky a podle věci.
Vyklizení a úklid nemovitosti před prodejem je další konkrétní úkol, který čeká většinu dědiců; chcete-li dát do pořádku byt, který byl dlouho prázdný nebo nevyužívaný, než ho ukážete kupci, můžete si objednat úklid domácnosti přes Glatko.
Daně: daň z dědictví a daň z převodu jsou dvě různé věci
Je důležité tyto dvě daně nezaměňovat.
Daň z dědictví a darování (porez na nasljeđe i poklon)
Černá Hora nemá samostatný zákon o dani z dědictví; tato daň je upravena v zákoně Zakon o porezu na promet nepokretnosti. Rozhodující je tu osvobození. Dědicové první dědické třídy, tedy manžel, děti a rodiče zůstavitele, jsou u nemovitostí od daně z dědictví osvobozeni. Kdo tedy zdědí nemovitost po manželovi nebo rodiči, v této fázi daň z dědictví neplatí.
U dědiců, kteří osvobozeni nejsou (vzdálení příbuzní nebo nepříbuzní), uvádějí praktické zdroje sazbu zhruba 3 %. Ze zdrojů není jasné, zda je tato sazba rovná, nebo se uplatňuje progresivně jako daň z převodu; pokud do osvobozené skupiny nepatříte, bude třeba nechat si přesnou částku vypočítat pro vlastní věc.
Daň z převodu nemovitostí (porez na promet nepokretnosti)
Tato daň nastupuje v okamžiku prodeje a zpravidla ji platí kupující. Od 1. ledna 2024 platí progresivní (progresivna) sazebník:
| Hodnota nemovitosti | Daň z převodu |
| Do 150 000 EUR | 3 % |
| 150 000,01 – 500 000 EUR | 4 500 EUR + 5 % z částky nad 150 000 |
| Nad 500 000,01 EUR | 22 000 EUR + 6 % z částky nad 500 000 |
Nabytí děděním nepodléhá dani z převodu, ale výše popsanému režimu dědictví a darování. Jste-li tedy dědicem první třídy, při nabytí nemovitosti daň z převodu nevzniká; daň z převodu se týká hlavně strany kupujícího, až nemovitost později prodáte. DPH (21 %), která může vzniknout při prvním převodu novostavby, se u prodejů starších nemovitostí a u dědických přechodů obvykle neočekává.
Co je dnes na trhu? Kontext inzerátů na Fijace
Dědic, který uvažuje o prodeji zděděné nemovitosti, se přirozeně ptá: „za kolik se dnes prodává srovnatelná nemovitost?“ V inzerátech nemovitostí na prodej zveřejněných na Fijace v době psaní tohoto textu sahalo cenové pásmo zhruba od 5 555 EUR do 444 444 EUR, přičemž střed pásma se soustředil v rozmezí 100 000–250 000 EUR. Je to velmi malý vzorek, pouhých 8 inzerátů, a nelze jej považovat za tržní statistiku. Faktory, které určují cenu, tedy poloha, výměra, výhled na moře a stav budovy, se inzerát od inzerátu velmi liší. Přesto je užitečné projít si aktuální inzeráty, abyste získali představu o rozmezí pro vlastní nemovitost a mohli srovnávat.
Právní shrnutí
Zahraniční dědic dědí nemovitost v Černé Hoře se stejnými právy jako občan (Zakon o svojinsko-pravnim odnosima, čl. 414). Postup probíhá přes ostavinski postupak u notáře; pravomocné rozhodnutí o dědictví se zapíše do katastru a prodej je možný až po zápisu. Dědicové první třídy (manžel, děti, rodiče) jsou od daně z dědictví osvobozeni; při prodeji platí progresivní daň z převodu zpravidla kupující. Otázky jako zemědělská, lesní a pohraniční půda, spoluvlastnictví více dědiců a vzájemnost se liší věc od věci. V takových hraničních situacích správné nastavení postupu od samého začátku, například se službou RoNa Legal pro dědické právo, předchází ztrátě času i peněz. Každá věc je jiná; pro jednoznačnou odpověď si ji nechte potvrdit advokátem.
Často kladené otázky
Musím kvůli řízení cestovat do Černé Hory?
Ne. S punomoćje (plnou mocí) sepsanou u notáře nebo na konzulátu ve vaší zemi a opatřenou apostilou nebo konzulární legalizací může řízení vaším jménem vést zástupce. Notář může také koordinovat dědice z různých zemí.
Když prodám byt zděděný po manželovi, zaplatím daň?
Jako dědic první třídy (manžel) jste od daně z dědictví osvobozeni. Ve fázi prodeje platí progresivní daň z převodu zpravidla kupující: 3 % do 150 000 EUR a nad tuto částku progresivně 5 % a 6 %.
Je-li dědiců více, mohu nemovitost prodat sám?
Ne. Po rozhodnutí o dědictví je nemovitost až do rozdělení ve spoluvlastnictví (suvlasništvo) dědiců. Prodej vyžaduje účast nebo souhlas všech spoluvlastníků.
Mé dokumenty jsou v jiném jazyce. Co mám udělat?
U cizojazyčných dokumentů, jako je úmrtní list, doklady o příbuzenství a plná moc, mohou černohorské úřady vyžadovat úředně ověřený překlad (ovjereni prevod). U většiny úředních dokumentů vydaných v zahraničí je nutná také apostila nebo konzulární legalizace.
Mohu peníze z prodeje převést do zahraničí?
Obvykle ano, ale v praxi může převod záviset na dokladech o zaplacení daně z převodu a na dokončení řízení o vlastnictví. Kroky jako otevření místního bankovního účtu a doložení původu prostředků (pravidla proti praní peněz) mohou podle banky trvat.
Chcete-li si porovnat aktuální ceny nemovitostí a získat představu o rozmezí pro tu svou, projděte si inzeráty nemovitostí na prodej na Fijace.
Tento obsah má informativní povahu a není právní radou. Daňové sazby, lhůty a správní praxe se mohou měnit; otázky jako dědické řízení, více dědiců a druh pozemku se liší věc od věci. Zdroje: Zakon o svojinsko-pravnim odnosima (Paragraf) a gov.me, změny daně z převodu od 01.01.2024. Vlastní situaci si vždy nechte potvrdit advokátem.