Koupě nemovitosti za kryptoměny v Černé Hoře: právní postavení, průběh platby, zápis vlastnictví a daně

Mohu v Černé Hoře zaplatit prodávajícímu přímo bitcoinem? Někteří prodávající přijmou kryptoměny na základě soukromé dohody, ale smlouvu, která se dostane do katastru, to nemění. Cena v ugovor o kupoprodaji je dál uvedena v eurech a daně se počítají z hodnoty v eurech. V praxi většina transakcí probíhá tak, že se kryptoměny smění za eura přes licencovanou burzu nebo OTC. Kryptoměny jsou v Černé Hoře neregulované; strukturu si nastavte s advokátem. Kryptoměny daň nemění: prodej starší nemovitosti podléhá dani z převodu 3–6 %, první prodej novostavby prodávajícím registrovaným k DPH pak DPH 21 %.

V Černé Hoře můžete koupit nemovitost za kryptoměny, ale kryptoměny nejsou zákonným platidlem. Jedinou úřední měnou je euro; notářská kupní smlouva (ugovor o kupoprodaji) vždy uvádí cenu v EUR. V praxi se vaše kryptoměny smění za eura přes licencovanou burzu nebo OTC přepážku, platba proběhne v eurech a daně se počítají z hodnoty v eurech. Nejtěžší částí celého postupu je doložit, odkud peníze pocházejí, a projít kontrolami proti praní peněz.

Jsou tu kryptoměny „penězi“? Právní postavení

Černá Hora přijala euro jednostranně (euroizace) a euro je jejím jediným zákonným platidlem. Centrální banka (Centralna banka Crne Gore, CBCG) výslovně uvádí, že neexistuje právní základ pro to, aby se kryptoměny považovaly za platební prostředek, elektronické peníze nebo platební nástroj. Jinými slovy, Bitcoin ani žádná jiná kryptoměna se v zemi neuznává jako úřední „valuta“.

Kryptoaktiva jsou v Černé Hoře stále neregulovaná; zákon o kryptoaktivech (Zakon o kriptoimovini) je ve fázi návrhu a neočekává se, že by v dohledné době nabyl účinnosti. Obchodování s kryptoměnami je v praxi povoleno, ale neexistuje ochrana spotřebitele, pojištění vkladů ani ochrana investora. Riziko výkyvů ceny a podvodu nese v plném rozsahu kupující.

Když tedy někdo říká „koupil jsem dům za krypto“, buď své kryptoměny směnil za eura, nebo prodávajícího soukromě přesvědčil, aby je přijal. V obou případech zní smlouva, která se dostane do katastru, na eura. Každá věc je jiná a kryptoměny jsou neregulovaná oblast, proto si platná pravidla nechte potvrdit advokátem.

Jak platba skutečně probíhá?

Koupě za kryptoměny se obvykle odehrává ve dvou fázích. Nejdřív se kryptoměny smění za eura, potom nastupuje notář. Směna na eura se zpravidla provádí přes zahraniční burzu nebo OTC přepážku; většina kupujících dává této cestě přednost před místní kryptoburzou. Směna se obvykle dokončí před notářským úkonem, prodávající potvrdí, že eura dorazila na jeho účet, a na základě tohoto potvrzení notář sepíše clausula intabulandi, která opravňuje k zápisu vlastnictví.

Role notáře je tu rozhodující. V Černé Hoře musí být kupní smlouva na nemovitost uzavřena formou notářského zápisu (notarski zapis); bez notáře nemá smlouva právní účinky. Notář ověřuje totožnost stran, platnost dokumentů a splnění zákonných podmínek.

Banky a notáři zkoumají peníze pocházející z kryptoměn tak důkladně proto, že obojí jsou povinnými osobami (obveznik) podle předpisů proti praní peněz. Protože se transakce s kryptoměnami obtížně sledují, jsou kvůli hlášení podezřelých obchodů opatrní. Právě tady se také postup nejčastěji zadrhne.

Chcete-li platbu, spis o původu prostředků a soulad s pravidly proti praní peněz u koupě financované kryptoměnami nastavit správně, právní služba RoNa pro nemovitosti za kryptoměny v Černé Hoře se zaměřuje právě na právní strukturování takových věcí.

Původ prostředků: skutečná překážka kryptoměn

Platný zákon, Zakon o sprječavanju pranja novca i finansiranja terorizma (Sl. list CG 110/23; pozdější novely 065/24 a 024/25), rozšířil okruh povinných osob: nově zahrnuje realitní makléře, notáře, advokáty a účetní. V praxi to znamená, že kupující musí doložit, odkud peníze pocházejí.

Přijatelnými doklady o původu prostředků jsou dřívější kupní smlouvy, doklady o prodeji nemovitosti, dědické dokumenty a doklady o příjmu nebo úvěru. Jde-li o kryptoměny, je tato dokumentace obzvlášť svízelná: očekává se, že sestavíte řetězec, který ukazuje, kdy jste kryptoměny nabyli, za jaký kurz a jak jste je směnili za eura. Realitní sektor se považuje za zranitelný vůči praní peněz; MMF i výbor Moneyval Rady Evropy upozornily Černou Horu na slabiny preventivních opatření uplatňovaných realitními makléři.

Práh existuje i u hotovosti. Kontroly nastupují u hotovostních plateb zhruba od 10 000 EUR výše a více plateb sloužících témuž hospodářskému účelu lze posoudit jako jednu transakci (zákaz dělení plateb, aby zůstaly pod prahem). Přesný rozsah a podrobnosti uplatňování tohoto prahu si nechte potvrdit advokátem nebo daňovým poradcem; eura ze směny kryptoměn mohou při vstupu do banky projít stejnou kontrolou.

Vlastnictví a zápis: řízení v katastru

V Černé Hoře vlastnictví nepřechází podpisem smlouvy, ale zápisem. Jakmile jsou notarski zapis a clausula intabulandi hotové, podává se návrh na zápis u úřadu Uprava za katastar i državnu imovinu (katastar). Kupující nabývá vlastnické právo až ve chvíli, kdy je zapsáno v katastar nepokretnosti, tedy zaznamenáno ve výpisu z katastru (list nepokretnosti).

Požadovanými dokumenty obvykle jsou: notářsky ověřená smlouva kupoprodaja, kopie dokladu totožnosti a clausula intabulandi. Po přijetí návrhu na zápis může zapsání nového vlastníka na list nepokretnosti v praxi trvat kolem 60 dnů; protože jde o správní lhůtu, liší se věc od věci.

Chcete-li po převzetí nemovitosti spolupracovat s místními řemeslníky na rekonstrukci, úpravách interiéru nebo stavebních pracích, služba Glatko pro rekonstrukce a stavební práce vám pomůže tyto práce po koupi zorganizovat s místními řemeslníky.

Daně: daň z převodu, DPH a to další

Daňová stránka vyžaduje při platbě kryptoměnami zvláštní pozornost, protože základem daně je tržní hodnota nemovitosti v EUR, bez ohledu na to, kolik kryptoměn jste skutečně zaplatili. V Černé Hoře se dvě hlavní daně navzájem vylučují. U starší nemovitosti platíte daň z převodu nemovitostí (porez na promet nepokretnosti); u prvního převodu novostavby kupované od prodávajícího registrovaného k DPH se místo daně z převodu uplatní DPH.

Od 1. ledna 2024 už daň z převodu není rovná sazba, ale počítá se podle progresivních pásem:

Poplatníkem je strana, která nemovitost nabývá (sticalac), v praxi kupující, nestanoví-li smlouva jinak. Základem je tržní hodnota v okamžiku nabytí; je-li smluvní cena nižší než tržní hodnota, může správce daně určit skutečnou hodnotu. Poplatník podává přiznání u příslušného správce daně do 15 dnů od podpisu smlouvy, která daňovou povinnost zakládá; lhůta k zaplacení běží samostatně, podle doručeného rješenje. Nabytí účinnosti progresivních sazeb bylo oficiálně oznámeno na gov.me.

Pokud jde o DPH, základní sazba je 21 %. Převody nemovitostí jsou od DPH zpravidla osvobozeny, ale první převod vlastnictví novostavby prodávajícím registrovaným k DPH (a stavebního pozemku pod ní) podléhá DPH 21 %. V takovém případě se DPH platí jako součást ceny a daň z převodu se neplatí; u dalších převodů (prodejů starších nemovitostí) nastupuje daň z převodu. Údaje „DPH 19 %“ a „rovná 3% daň z převodu“, které se objevují v některých starších průvodcích, jsou zastaralé.

Pokud nemovitost později prodáte, případný zisk může být zdaněn jako kapitálový zisk (kapitalna dobit); u koupě a prodeje za kryptoměny se zisk opět počítá v eurech. Protože se sazba a osvobození liší věc od věci, upřesněte si přesnou částku s daňovým poradcem. Stejně jako u každé právní pasáže v tomto textu platí táž výhrada: předpisy i praxe obcí se mohou změnit, proto si ověřte aktuální stav.

Vlastnictví cizinců: rozdíl mezi bytem a pozemkem

Cizinci mohou v Černé Hoře volně kupovat byty. U pozemků (zemljište) a samostatně stojících domů (kuća) fungují pravidla jinak: cizinec může pozemek nabýt jen tehdy, pokud jeho domovská země poskytuje totéž právo černohorským občanům (vzájemnost). Kde vzájemnost není, je obvyklým řešením koupě přes společnost registrovanou v Černé Hoře; tato společnost může být zcela v zahraničním vlastnictví.

Některé kategorie jsou cizincům nedostupné za jakýchkoli podmínek; hlavní z nich jsou přírodní zdroje, statky v obecném užívání, zemědělská a lesní půda, kulturní památky mimořádného významu, ostrovy, území do 1 km od hranice a zóny, které stát prohlásil za omezené.

Cenový kontext: co bylo v nabídce Fijaky?

Pro konkrétní představu o měřítku: v době psaní tohoto textu bylo na Fijace zveřejněno 8 inzerátů nemovitostí a zaznamenané požadované ceny se pohybovaly zhruba od 5 555 EUR do 444 444 EUR (n=8). Nečtěte to jako tržní statistiku; je to jen snímek cenového rozpětí tehdejších inzerátů. Není to odvozený údaj jako průměr nebo medián, jen kontext.

Často kladené otázky

Když platím kryptoměnami, z jaké hodnoty se počítá moje daň?

Základem daně není množství kryptoměn, ale tržní hodnota nemovitosti v EUR v okamžiku nabytí. Daň z převodu se počítá z této hodnoty v eurech podle progresivních pásem; je-li smluvní cena nižší než tržní hodnota, může správce daně vyjít ze skutečné hodnoty. Před podáním přiznání si přesnou částku nechte potvrdit daňovým poradcem.

Je původ prostředků opravdu největší překážkou?

V praxi ano. Podle předpisů proti praní peněz po vás notář, banka i realitní makléř budou chtít doložit původ peněz. U kryptoměn to znamená řetězec dokladů od nabytí až po směnu za eura, a právě tady se věci zadrhávají nejčastěji. Když si spis o původu prostředků připravíte předem, postup je znatelně hladší.

Liší se koupě nového bytu daňově od koupě staršího?

Ano. U prvního převodu novostavby kupované od prodávajícího registrovaného k DPH platíte DPH 21 % a daň z převodu neplatíte. U starší nemovitosti se neuplatní DPH, ale progresivní daň z převodu (3–6 %). Obojí se navzájem vylučuje; o tom, která daň platí, rozhoduje postavení prodávajícího.

Mohu jako cizinec koupit pozemek?

U bytů žádná omezení nejsou. U pozemků a samostatně stojících domů platí pravidlo vzájemnosti: koupit můžete, pokud vaše země poskytuje totéž právo černohorským občanům. Jinak je obvyklou cestou založit společnost registrovanou v Černé Hoře a koupit přes ni. Zemědělská a lesní půda, ostrovy a pohraniční pásma jsou cizincům uzavřené.

Kdy přesně na mě vlastnictví přechází?

Rozhoduje zápis, ne podpis. Po notarski zapis a clausula intabulandi se podává návrh v katastru; vlastnictví přechází zapsáním na list nepokretnosti. Tento zápis může v praxi trvat kolem 60 dnů a liší se věc od věci.

Tento obsah slouží pouze pro informaci; není právní, finanční ani investiční radou. Kryptoměny jsou v Černé Hoře neregulované a nesou rizika. Černohorské předpisy i praxe obcí se mohou měnit a každá věc a každý případ jsou jiné. Než podniknete jakýkoli krok, nechte si vlastní situaci s ohledem na platné předpisy potvrdit advokátem a daňovým poradcem.