Co je v Černé Hoře etažiranje? Etažiranje je zápis budovy a jejích samostatných jednotek (bytů, obchodních prostor, garáží, parkovacích stání a sklepů) do katastru, aby každá samostatná jednotka měla ve výpisu z katastru vlastního vlastníka, spolu se společným vlastnictvím společných částí budovy a pozemku. Investor nebo oprávněný ohlásí změnu způsobenou výstavbou katastru do 30 dnů.
Terénní práce provádí licencovaná geodetická firma, katastr vrací ověřený elaborát do 30 dnů od jeho doručení a náklady nese oprávněný. Pravidla vycházejí ze zákona o státní zeměměřické službě a katastru nemovitostí a z vyhlášky o založení a vedení katastru nemovitostí. Průvodce vysvětluje, co se zapisuje, kdo se zapisuje jako vlastník, jak postup probíhá a co by měl kupující bytu zkontrolovat. Tento průvodce se hodí, pokud v Černé Hoře kupujete byt v novostavbě nebo jako investor zapisujete byty do katastru.
Co etažiranje zapisuje?
Etážové vlastnictví (etažna svojina) se zapisuje na jména vlastníků samostatných jednotek budovy spolu s jejich společným vlastnictvím společných částí budovy a pozemku, na kterém budova stojí. U každé samostatné jednotky katastr eviduje:
| Údaj | Příklad |
| Poloha a tvar | Podlaží a dispozice v budově |
| Čistá podlahová plocha | Vypočtená podle normy |
| Účel | Byt, obchodní prostory, garáž |
| Název, adresa a podlaží | Vchod a podlaží |
| Počet místností | Pokoje |
| Rok výstavby a právní stav | Například zda existuje povolení k užívání |
Budovy a samostatné jednotky s jejich oprávněnými se zapisují do listu V výpisu z katastru. Rozdíl ve výměře samostatné jednotky, který vzniká jen použitím jiné normy pro výpočet ploch, se za změnu nepovažuje. Jak výpis číst, vysvětluje náš článek o výpisu z katastru.
Kdo se zapisuje jako vlastník bytu v novostavbě?
- Budova. Jako oprávněný se zapisuje stavebník, který budovu postavil v souladu se zákonem, nebo stavebník, kterému bylo vydáno stavební povolení nebo povolení k užívání. Stavebník budovy, která nebyla postavena v souladu se zákonem, se zapisuje s poznámkou zatížení v listu G.
- Samostatná jednotka. Na samostatnou jednotku se jako oprávněný zapisuje investor, nebo osoba, která předloží listinu prokazující vlastnictví nebo právní nástupnictví po investorovi, například smlouvu o koupi bytu od investora.
- Legalizace. U budovy postavené bez povolení se pro účely legalizace zápis provádí na základě notářské listiny sepsané podle prohlášení a geodetického elaborátu skutečného provedení. Od novely z prosince 2025 musí být budova viditelná také na satelitním a leteckém snímku z července 2025.
Společné vlastnictví vlastníků jednotek se zapisuje na část urbanistické parcely, která patřila investorovi, a investor spolu se žádostí o zápis budovy předkládá plánovací dokumentaci s hranicemi urbanistické parcely.
Jak postup probíhá krok za krokem?
| Krok | Kdo | Lhůta |
| Ohlášení změny katastru s doklady | Investor nebo oprávněný | 30 dnů od změny |
| Terénní práce a geodetický elaborát | Licencovaná geodetická firma | 30 dnů od ohlášení; lhůta neplatí, když se práce provádějí na základě smlouvy |
| Kontrola, přezkoumání a ověření elaborátu | Katastr | Vrací elaborát do 30 dnů od doručení |
| Zjištění práv a rozhodnutí o zápisu | Katastr | Po dokončení řízení |
Práce vyvolané výstavbou, rekonstrukcí nebo odstraněním budov smí provádět jen geodetická firma, která zaměstnává alespoň jednoho geodeta oprávněného k těmto pracím. Náklady na zjištění a provedení změn nese oprávněný. Od novel z let 2025 a 2026 mohou geodetické firmy podávat elaboráty a notáři a veřejné orgány žádosti o zápis elektronicky přes elektronickou přepážku katastru. Zápis samostatných jednotek podrobněji rozebírá průvodce RoNa Legal v angličtině o etažiranje a zápisu samostatných jednotek.
Co obsahuje geodetický elaborát?
Spolu s elaborátem geodetická firma předkládá mimo jiné:
- svou licenci pro geodetické práce a oprávnění geodeta, který měření provedl;
- kalibrační list použitého přístroje;
- doklad o účtu MontePOS, pokud se při měření použilo satelitní určování polohy;
- při legalizaci výřez ze satelitního snímku z července 2025 o tom, zda je budova viditelná.
Elaborát podaný přes elektronickou přepážku se podepisuje elektronickým podpisem a pečetí.
Co by měl kupující bytu zkontrolovat?
| Kontrola | Proč |
| Zda je byt zapsán jako samostatná jednotka v listu V | Bez toho nelze byt zapsat jako samostatnou jednotku na vaše jméno |
| Kdo je zapsán jako oprávněný | Měl by to být prodávající nebo investor, se kterým uzavíráte smlouvu |
| Poznámky v listu G | Například budova bez povolení k užívání nebo odchylka od stavebního povolení |
| Zda výměra ve smlouvě odpovídá katastru | Rozdíly mohou pocházet z jiné normy výpočtu |
| Zda je zapsán pozemek pod budovou | Společné vlastnictví vlastníků jednotek se vztahuje i na pozemek |
U bytu ve výstavbě popisuje rizika smlouvy a povolení náš článek o koupi bytu ve výstavbě a inzerát, který uvádí, že probíhá legalizace, vysvětluje náš článek o legalizacija u toku. Jakmile má budova vlastníky jednotek, rozhoduje o společných částech shromáždění vlastníků.
Příklad: budova s 12 byty
Investor získal povolení k užívání budovy s 12 byty a 12 parkovacími stáními:
- do 30 dnů od změny ji ohlásí katastru a najme licencovanou geodetickou firmu;
- geodetická firma zaměří budovu a samostatné jednotky a předloží elaborát katastru;
- katastr elaborát přezkoumá a ověří a rozhodnutím zapíše budovu a 24 samostatných jednotek na jméno investora;
- kupující bytů zapíší své vlastnictví samostatných jednotek na základě smluv s investorem.
Kontrolní seznam
| Kontrola | Proč |
| Povolení k užívání nebo stavební povolení | Rozhoduje, zda se stavebník zapisuje bez poznámky zatížení |
| Změna ohlášena do 30 dnů | Zákonná povinnost investora nebo oprávněného |
| Licencovaná geodetická firma | Jen taková firma smí provádět práce vyvolané výstavbou |
| Plánovací dokumentace s hranicemi parcely | Investor ji předkládá se žádostí o zápis budovy |
| Rozhodnutí katastru o zápisu | Teprve tehdy jsou samostatné jednotky zapsány |
Často kladené otázky
Co je etažiranje bytu? Je to zápis samostatné jednotky budovy, například bytu nebo garáže, do katastru jako samostatné nemovitosti s vlastním vlastníkem, spolu se společným vlastnictvím společných částí budovy a pozemku.
Kdo platí etažiranje? Náklady na zjištění a provedení změn v katastru nese oprávněný a práce provádí licencovaná geodetická firma, kterou oprávněný najme.
Jak dlouho etažiranje trvá? Změna se ohlašuje do 30 dnů. Geodetická firma předloží elaborát do 30 dnů od ohlášení, pokud nepracuje na základě smlouvy, a katastr ho vrátí ověřený do 30 dnů od doručení; poté následuje rozhodnutí o zápisu.
Kdo se zapisuje jako vlastník bytu v novostavbě? Na samostatnou jednotku se zapisuje investor, nebo osoba, která předloží listinu prokazující vlastnictví nebo právní nástupnictví po investorovi.
Mohu koupit byt, u kterého neproběhlo etažiranje? Byt, který není zapsán jako samostatná jednotka, nelze jako samostatnou jednotku zapsat na vaše jméno, dokud není zapsán do katastru, proto si před podpisem zkontrolujte výpis z katastru.
Znamená rozdíl v podlahové ploše chybu katastru? Ne vždy. Rozdíl ve výměře samostatné jednotky, který vzniká jen použitím jiné normy pro výpočet ploch, se za změnu nepovažuje.
Zdroje
Etažiranje upravuje zákon o státní zeměměřické službě a katastru nemovitostí (Úřední věstník Republiky Černá Hora 29/2007 a Úřední věstník Černé Hory 32/2011, 43/2015, 37/2017, 17/2018 a 160/2025, články 64 až 66, 77 a 137 až 143; úplné znění do roku 2021 zveřejňuje Paragraf) a obsah elaborátu a elektronickou přepážku vyhláška o založení a vedení katastru nemovitostí (Úřední věstník Černé Hory 18/2023, 29/2023 a 10/2026, články 80 a 80a). Všechny odkazované stránky předpisů jsou v černohorštině. Pravidla byla ověřena k 24. září 2026. Fijaka je inzertní platforma a neposkytuje právní poradenství; u konkrétního zápisu se obraťte na katastr, geodetickou firmu nebo advokáta.