تسجيل الشقق والوحدات المستقلة في السجل العقاري في الجبل الأسود (etažiranje): المسح الهندسي والمهل وما يتحقق منه المشتري

Etažiranje هو تسجيل المبنى ووحداته المستقلة (الشقق والمحال التجارية والمرائب ومواقف السيارات والأقبية) في السجل العقاري، بحيث يكون لكل وحدة مستقلة مالكها في المستخرج، مع الملكية المشتركة للأجزاء المشتركة من المبنى وللأرض. ويبلغ المستثمر أو صاحب الحق السجل العقاري بالتغيير الناتج عن البناء خلال 30 يوما، ويتولى الأعمال الميدانية مكتب هندسي مرخص، ويعيد السجل العقاري المسح المصدق خلال 30 يوما من استلامه، ويتحمل صاحب الحق التكاليف.

وتحدد القواعد قانون المسح الحكومي والسجل العقاري ولائحة إنشاء السجل العقاري وتحديثه. ويشرح هذا الدليل ما الذي يُسجل، ومن يُسجل مالكا، وكيف تسير الإجراءات، وما الذي يجب على مشتري الشقة التحقق منه.

ما الذي يُسجل في etažiranje؟

تُسجل ملكية الطوابق (etažna svojina) بأسماء ملاك الوحدات المستقلة في المبنى، مع ملكيتهم المشتركة للأجزاء المشتركة من المبنى وللأرض المقام عليها. ويسجل السجل العقاري لكل وحدة مستقلة:

وتُقيد المباني والوحدات المستقلة مع أصحاب الحقوق في الورقة V من مستخرج السجل العقاري. ولا يُعد تغييرا الفرق في مساحة الوحدة المستقلة إذا نشأ فقط عن استخدام معيار مختلف لحساب المساحة. وتشرح مقالتنا عن مستخرج السجل العقاري كيف يُقرأ المستخرج.

من يُسجل مالكا لشقة في مبنى جديد؟

• المبنى. يُسجل صاحب حق الباني الذي شيد المبنى وفق القانون، أو الباني الذي صدرت له رخصة بناء أو رخصة استعمال. أما باني المبنى المشيد خلافا للقانون فيُسجل مع إشارة عبء في الورقة G.
• الوحدة المستقلة. يُسجل على الوحدة المستقلة المستثمر بصفته صاحب الحق، أو من يقدم مستندا يثبت حق الملكية أو الاستمرارية القانونية عن المستثمر، مثل عقد شراء الشقة من المستثمر.
• التسوية القانونية. للمبنى المشيد دون رخصة، ولأغراض التسوية القانونية، يتم التسجيل بناء على مستند كاتب عدل يُحرر استنادا إلى إقرار ومسح هندسي للحالة القائمة. ومنذ تعديلات ديسمبر 2025 يجب أن يكون المبنى ظاهرا أيضا في الصورة الفضائية والجوية الملتقطة في يوليو 2025.

وتُسجل الملكية المشتركة لملاك الوحدات على جزء القطعة العمرانية الذي كان للمستثمر، ويرفق المستثمر بطلب تسجيل المبنى الوثائق التخطيطية التي تبين حدود القطعة.

كيف تسير الإجراءات خطوة بخطوة؟

ولا يجوز أن يتولى الأعمال الناتجة عن البناء أو إعادة البناء أو الهدم إلا مكتب هندسي يعمل لديه موظف واحد على الأقل من أهل الاختصاص المخولين بهذه الأعمال. ويتحمل صاحب الحق تكاليف إثبات التغييرات وتنفيذها. ومنذ تعديلات 2025 و2026 يمكن للمكاتب الهندسية تقديم المسوحات، ويمكن للكتاب العدل والجهات العامة تقديم طلبات التسجيل، إلكترونيا عبر الشباك الإلكتروني للسجل العقاري.

ماذا يتضمن المسح الهندسي؟

يرفق المكتب الهندسي بالمسح، من بين أمور أخرى:

• ترخيص الأعمال الهندسية وتفويض المهندس المساح الذي أجرى القياس؛
• شهادة معايرة الجهاز المستخدم في القياس؛
• إثبات امتلاك حساب MontePOS إذا جرى القياس بطريقة التموضع بالأقمار الصناعية؛
• في التسوية القانونية، مستخرجا من الصورة الفضائية لشهر يوليو 2025 يبين ظهور المبنى.

ويُوقع المسح المقدم عبر الشباك الإلكتروني بتوقيع وختم إلكترونيين.

ما الذي يجب على مشتري الشقة التحقق منه؟

وفي الشقة قيد الإنشاء تشرح مقالتنا عن شراء شقة قيد الإنشاء مخاطر العقد والتراخيص، وتشرح مقالتنا عن التسوية القانونية الإعلان الذي يذكر أن التسوية جارية. وعندما يصبح للمبنى ملاك وحدات، تقرر جمعية الملاك في شأن الأجزاء المشتركة.

مثال: مبنى من 12 شقة

حصل مستثمر على رخصة استعمال لمبنى يضم 12 شقة و12 موقفا للسيارات:

1. خلال 30 يوما من حدوث التغيير يبلغ به السجل العقاري ويكلف مكتبا هندسيا مرخصا؛
2. يمسح المكتب المبنى والوحدات المستقلة ويقدم المسح إلى السجل العقاري؛
3. يفحص السجل العقاري المسح ويصدقه، ويسجل بقرار المبنى و24 وحدة مستقلة باسم المستثمر؛
4. يسجل مشترو الشقق ملكيتهم للوحدات المستقلة بناء على عقودهم مع المستثمر.

قائمة تحقق

الأسئلة الشائعة

ما هو etažiranje للشقة؟ هو تسجيل وحدة مستقلة من المبنى، مثل شقة أو مرأب، في السجل العقاري بوصفها عقارا مستقلا له مالكه، مع الملكية المشتركة للأجزاء المشتركة من المبنى وللأرض.

من يدفع تكاليف etažiranje؟ يتحمل صاحب الحق تكاليف إثبات التغييرات وتنفيذها في السجل العقاري، ويتولى الأعمال مكتب هندسي مرخص يكلفه.

كم يستغرق etažiranje؟ يُبلغ عن التغيير خلال 30 يوما. ويقدم المكتب الهندسي المسح خلال 30 يوما من الإبلاغ ما لم يعمل بموجب عقد، ويعيده السجل العقاري مصدقا خلال 30 يوما من استلامه، ثم يصدر قرار التسجيل.

من يُسجل مالكا لشقة في مبنى جديد؟ يُسجل على الوحدة المستقلة المستثمر، أو من يقدم مستندا يثبت حق الملكية أو الاستمرارية القانونية عن المستثمر.

هل يمكنني شراء شقة لم تُسجل وحدة مستقلة؟ لا يمكن تسجيل شقة غير مقيدة وحدة مستقلة باسمك وحدة مستقلة قبل قيدها في السجل العقاري، لذا تحقق من المستخرج قبل التوقيع.

هل يعني الفرق في المساحة خطأ في السجل العقاري؟ ليس دائما. فالفرق الناشئ فقط عن معيار مختلف لحساب المساحة لا يُعد تغييرا.

المصادر

ينظم etažiranje قانون المسح الحكومي والسجل العقاري (الجريدة الرسمية لجمهورية الجبل الأسود 29/2007 والجريدة الرسمية للجبل الأسود 32/2011 و43/2015 و37/2017 و17/2018 و160/2025، المواد من 64 إلى 66 والمادة 77 والمواد من 137 إلى 143؛ وينشر Paragraf النص الموحد حتى 2021)، وتنظم لائحة إنشاء السجل العقاري وتحديثه (الجريدة الرسمية للجبل الأسود 18/2023 و29/2023 و10/2026، المادتان 80 و80a) محتوى المسح والشباك الإلكتروني. وقد رُوجعت التشريعات في 24 سبتمبر 2026. فيجاكا منصة إعلانات مبوبة ولا تقدم استشارات قانونية؛ وفي حالة تسجيل محدد يُرجى مراجعة السجل العقاري أو مكتب هندسي أو محام.