Ce este etažiranje în Muntenegru? Este înscrierea în cadastru a unei clădiri și a unităților sale separate (apartamente, spații comerciale, garaje, locuri de parcare și boxe), astfel încât fiecare unitate separată să aibă propriul proprietar în extrasul de carte funciară, împreună cu proprietatea comună asupra părților comune ale clădirii și asupra terenului. Investitorul sau titularul dreptului anunță cadastrului o schimbare cauzată de construcție în 30 de zile, lucrările de teren le face o firmă de topografie autorizată, cadastrul returnează documentația certificată în 30 de zile de la primire, iar costurile le suportă titularul dreptului.
Regulile provin din Legea privind măsurătorile de stat și cadastrul imobiliar și din Regulamentul privind înființarea și întreținerea cadastrului imobiliar. Articolul acesta explică ce se înscrie, cine se înscrie ca proprietar, cum funcționează procedura și ce ar trebui să verifice un cumpărător de apartament. Acest ghid este util dacă cumpărați un apartament într-o clădire nouă sau sunteți investitor în Muntenegru.
Ce înscrie etažiranje?
Proprietatea pe etaje (etažna svojina) se înscrie pe numele proprietarilor unităților separate ale clădirii, împreună cu proprietatea lor comună asupra părților comune ale clădirii și asupra terenului pe care se află clădirea. Pentru fiecare unitate separată, cadastrul consemnează:
| Data | Exemplu |
| Poziția și forma | Etajul și compartimentarea în clădire |
| Suprafața netă | Calculată după un standard |
| Destinația | Apartament, spațiu comercial, garaj |
| Denumirea, adresa și etajul | Intrarea și etajul |
| Numărul de camere | Camere |
| Anul construcției și situația juridică | De exemplu, dacă există autorizație de utilizare |
Clădirile și unitățile separate, cu titularii drepturilor, se înscriu în foaia V a extrasului de carte funciară. O diferență de suprafață a unei unități separate care apare numai din folosirea unui alt standard de calcul al suprafețelor nu se consideră schimbare. Cum se citește extrasul explicăm în articolul nostru despre extrasul de carte funciară.
Cine se înscrie ca proprietar al unui apartament într-o clădire nouă?
- Clădirea. Ca titular al dreptului se înscrie constructorul care a construit clădirea legal sau constructorul căruia i s-a eliberat o autorizație de construire ori de utilizare. Constructorul unei clădiri care nu a fost construită legal se înscrie cu o mențiune de sarcină în foaia G.
- Unitatea separată. Ca titular al dreptului asupra unei unități separate se înscrie investitorul sau persoana care depune un document ce dovedește proprietatea ori succesiunea juridică de la investitor, de exemplu un contract de cumpărare a apartamentului de la investitor.
- Legalizarea. Pentru o clădire construită fără autorizație, în vederea legalizării, înscrierea se face pe baza unui document notarial întocmit pe baza unei declarații și a unei documentații topografice a situației existente. De la modificările din decembrie 2025, clădirea trebuie să fie vizibilă și pe imaginea din satelit și din avion din iulie 2025.
Proprietatea comună a proprietarilor unităților se înscrie pe partea din parcela urbanistică ce îi aparținea investitorului, iar investitorul depune documentația de urbanism cu limitele parcelei urbanistice odată cu cererea de înscriere a clădirii.
Cum funcționează procedura, pas cu pas?
| Pasul | Cine | Termenul |
| Anunțarea schimbării la cadastru, cu documentele | Investitorul sau titularul dreptului | 30 de zile de la schimbare |
| Lucrările de teren și documentația topografică | O firmă de topografie autorizată | 30 de zile de la anunțare; termenul nu se aplică atunci când lucrarea se face în baza unui contract |
| Verificarea, examinarea și certificarea documentației | Cadastrul | O returnează în 30 de zile de la primire |
| Stabilirea drepturilor și decizia de înscriere | Cadastrul | La încheierea procedurii |
Lucrările cauzate de construirea, reconstruirea sau demolarea clădirilor le poate face numai o firmă de topografie care are angajat cel puțin un profesionist în topografie autorizat pentru astfel de lucrări. Titularul dreptului suportă costurile stabilirii și implementării schimbărilor. De la modificările din 2025 și 2026, firmele de topografie pot depune documentațiile, iar notarii și organismele publice cererile de înscriere, electronic, prin ghișeul electronic al cadastrului. Înscrierea unităților separate este analizată mai pe larg în ghidul în limba engleză al RoNa Legal despre înscrierea unităților separate.
Ce conține documentația topografică?
Odată cu documentația, firma de topografie depune, printre altele:
- licența sa pentru lucrări topografice și autorizația topografului care a făcut măsurătorile;
- certificatul de etalonare al instrumentului folosit;
- dovada unui cont MontePOS, dacă măsurătorile au folosit poziționarea prin satelit;
- la legalizare, un extras din imaginea din satelit din iulie 2025 privind vizibilitatea clădirii.
O documentație depusă prin ghișeul electronic se semnează cu semnătură și sigiliu electronic.
Ce ar trebui să verifice un cumpărător de apartament?
| Verificarea | De ce |
| Dacă apartamentul este înscris ca unitate separată în foaia V | Fără aceasta, apartamentul nu poate fi înscris ca unitate separată pe numele dumneavoastră |
| Cine este înscris ca titular al dreptului | Ar trebui să fie vânzătorul sau investitorul cu care încheiați contractul |
| Mențiunile din foaia G | De exemplu, o clădire fără autorizație de utilizare sau care se abate de la autorizația de construire |
| Dacă suprafața din contract corespunde cu cadastrul | Diferențele pot proveni dintr-un alt standard de calcul |
| Dacă terenul de sub clădire este înscris | Proprietatea comună a proprietarilor unităților cuprinde și terenul |
Pentru un apartament în construcție, riscurile legate de contract și de autorizații sunt descrise în articolul nostru despre cumpărarea în construcție, iar un anunț care spune că legalizarea este în curs este explicat în articolul nostru despre legalizacija u toku. Odată ce clădirea are proprietari ai unităților, adunarea proprietarilor decide asupra părților comune.
Exemplu: o clădire cu 12 apartamente
Un investitor a obținut autorizația de utilizare pentru o clădire cu 12 apartamente și 12 locuri de parcare:
- în 30 de zile de la schimbare o anunță la cadastru și angajează o firmă de topografie autorizată;
- firma de topografie măsoară clădirea și unitățile separate și depune documentația la cadastru;
- cadastrul examinează și certifică documentația și, prin decizie, înscrie clădirea și cele 24 de unități separate pe numele investitorului;
- cumpărătorii apartamentelor își înscriu dreptul de proprietate asupra unităților separate pe baza contractelor încheiate cu investitorul.
O listă de verificare
| Verificarea | De ce |
| Autorizația de utilizare sau de construire | Stabilește dacă constructorul se înscrie fără mențiune de sarcină |
| Schimbarea anunțată în 30 de zile | O obligație legală a investitorului sau a titularului dreptului |
| Firma de topografie autorizată | Numai o astfel de firmă poate face lucrările cauzate de construcție |
| Documentația de urbanism cu limitele parcelei | Investitorul o depune odată cu cererea de înscriere a clădirii |
| Decizia de înscriere a cadastrului | Numai atunci unitățile separate sunt înscrise |
Întrebări frecvente
Ce este etažiranje unui apartament? Este înscrierea unei unități separate a unei clădiri, precum un apartament sau un garaj, în cadastru, ca proprietate separată cu propriul proprietar, împreună cu proprietatea comună asupra părților comune ale clădirii și asupra terenului.
Cine plătește pentru etažiranje? Titularul dreptului suportă costurile stabilirii și implementării schimbărilor în cadastru, iar lucrarea o face o firmă de topografie autorizată angajată de titular.
Cât durează etažiranje? Schimbarea se anunță în 30 de zile. Firma de topografie depune documentația în 30 de zile de la anunțare, cu excepția cazului în care lucrează în baza unui contract, iar cadastrul o returnează certificată în 30 de zile de la primire; urmează decizia de înscriere.
Cine se înscrie ca proprietar al unui apartament într-o clădire nouă? Pe unitatea separată se înscrie investitorul sau persoana care depune un document ce dovedește proprietatea ori succesiunea juridică de la investitor.
Pot cumpăra un apartament care nu a trecut prin etažiranje? Un apartament care nu este înscris ca unitate separată nu poate fi înscris ca unitate separată pe numele dumneavoastră până când nu este înscris în cadastru, așa că verificați extrasul de carte funciară înainte de semnare.
Înseamnă o diferență de suprafață o eroare a cadastrului? Nu întotdeauna. O diferență de suprafață a unei unități separate care apare numai dintr-un alt standard de calcul al suprafețelor nu se consideră schimbare.
Surse
Etažiranje este reglementat de Legea privind măsurătorile de stat și cadastrul imobiliar (Monitorul Oficial al Republicii Muntenegru 29/2007 și Monitorul Oficial al Muntenegrului 32/2011, 43/2015, 37/2017, 17/2018 și 160/2025, articolele 64–66, 77 și 137–143; textul consolidat până în 2021 este publicat de Paragraf), iar conținutul documentației și ghișeul electronic de Regulamentul privind înființarea și întreținerea cadastrului imobiliar (Monitorul Oficial al Muntenegrului 18/2023, 29/2023 și 10/2026, articolele 80 și 80a). Toate paginile legate sunt în limba muntenegreană. Regulile au fost verificate la 24 septembrie 2026. Fijaka este o platformă de anunțuri și nu oferă consultanță juridică; pentru o înscriere concretă, contactați cadastrul, o firmă de topografie sau un avocat.