Этажирование представляет собой регистрацию здания и его отдельных частей (квартир, коммерческих помещений, гаражей, парковочных мест и подвалов) в кадастре, чтобы у каждой отдельной части был свой собственник в выписке вместе с общей собственностью на общие части здания и на землю. Об изменении, возникшем в результате строительства, инвестор или правообладатель сообщает в кадастр в течение 30 дней, полевые работы выполняет лицензированная геодезическая фирма, кадастр возвращает заверенный элаборат в течение 30 дней после получения, а расходы несёт правообладатель.
Правила устанавливают Закон о государственной съёмке и кадастре недвижимости и Положение о создании и ведении кадастра недвижимости. Этот путеводитель объясняет, что регистрируют, кого записывают собственником, как проходит процедура и что должен проверить покупатель квартиры.
Что регистрируют при этажировании?
Право этажной собственности регистрируют на имя собственников отдельных частей здания вместе с их общей собственностью на общие части здания и на землю, на которой оно стоит. По каждой отдельной части кадастр ведёт:
| Данные | Пример |
| Расположение и форма | Этаж и планировка в здании |
| Площадь нетто | Рассчитывается по стандарту |
| Назначение | Квартира, коммерческое помещение, гараж |
| Название, адрес и этаж | Подъезд и этаж |
| Число комнат | Комнаты |
| Год постройки и правовой статус | Например, есть ли разрешение на эксплуатацию |
Здания и отдельные части с правообладателями вносят в лист V выписки из кадастра. Разница в площади отдельной части, которая возникает только из-за другого стандарта расчёта площади, изменением не считается. Как читать выписку, объясняет наша статья о выписке из кадастра.
Кого регистрируют собственником квартиры в новом доме?
- Здание. Правообладателем записывают застройщика, который построил здание по закону, либо застройщика, которому выдано разрешение на строительство или на эксплуатацию. Застройщика здания, построенного не по закону, записывают с отметкой об обременении в листе G.
- Отдельная часть. На отдельной части правообладателем записывают инвестора или лицо, которое представит документ, подтверждающий право собственности или правовую преемственность от инвестора, например договор купли-продажи квартиры с инвестором.
- Легализация. Для здания, построенного без разрешения, запись для целей легализации делают на основании нотариального документа, составленного по заявлению и геодезическому элаборату фактического состояния. После изменений декабря 2025 года здание должно быть ещё и видно на спутниковом и аэрофотоснимке июля 2025 года.
Общую собственность собственников отдельных частей регистрируют на той части градостроительного участка, которая принадлежала инвестору, а инвестор прикладывает к заявлению о регистрации здания плановую документацию с границами участка.
Как проходит процедура, шаг за шагом?
| Шаг | Кто | Срок |
| Сообщение об изменении в кадастр с документами | Инвестор или правообладатель | 30 дней с момента изменения |
| Полевые работы и геодезический элаборат | Лицензированная геодезическая фирма | 30 дней с даты сообщения; срок не применяется, если работы идут по договору |
| Проверка, рассмотрение и заверение элабората | Кадастр | Возвращает элаборат в течение 30 дней после получения |
| Установление прав и решение о регистрации | Кадастр | После завершения процедуры |
Работы, связанные со строительством, реконструкцией и сносом зданий, может выполнять только геодезическая фирма, у которой есть хотя бы один сотрудник-геодезист с полномочиями на эти работы. Расходы на установление и внесение изменений несёт правообладатель. После изменений 2025 и 2026 годов геодезические фирмы могут подавать элабораты, а нотариусы и органы власти могут подавать заявления о регистрации в электронном виде, через электронное окно кадастра.
Что содержит геодезический элаборат?
Вместе с элаборатом фирма, среди прочего, представляет:
- лицензию на геодезические работы и полномочия геодезиста, который проводил измерения;
- свидетельство о калибровке использованного прибора;
- подтверждение учётной записи MontePOS, если измерения проводились методом спутникового позиционирования;
- при легализации выписку из спутникового снимка июля 2025 года о том, видно ли здание.
Элаборат, поданный через электронное окно, подписывают электронной подписью и печатью.
Что проверить покупателю квартиры?
| Проверка | Зачем |
| Зарегистрирована ли квартира как отдельная часть в листе V | Без этого её нельзя записать как отдельную часть на ваше имя |
| Кто записан правообладателем | Это должен быть продавец или инвестор, с которым вы заключаете договор |
| Отметки в листе G | Например, здание без разрешения на эксплуатацию или с отступлением от разрешения на строительство |
| Совпадает ли площадь в договоре с кадастром | Разница может возникнуть из-за другого стандарта расчёта |
| Зарегистрирована ли земля под зданием | Общая собственность собственников частей распространяется и на землю |
Для квартиры в строящемся доме риски договора и разрешений описывает наша статья о покупке квартиры в строящемся доме, а объявление с пометкой, что идёт легализация, объясняет наша статья о легализации. Когда у здания появляются собственники частей, об общих частях решает собрание собственников.
Пример: здание с 12 квартирами
Инвестор получил разрешение на эксплуатацию здания с 12 квартирами и 12 парковочными местами:
- в течение 30 дней после изменения он сообщает о нём в кадастр и нанимает лицензированную геодезическую фирму;
- фирма проводит съёмку здания и отдельных частей и подаёт элаборат в кадастр;
- кадастр проверяет и заверяет элаборат и решением регистрирует здание и 24 отдельные части на инвестора;
- покупатели квартир регистрируют своё право собственности на отдельные части на основании договоров с инвестором.
Что проверить
| Проверка | Зачем |
| Разрешение на эксплуатацию или на строительство | От него зависит, запишут ли застройщика без отметки об обременении |
| Сообщение об изменении в течение 30 дней | Это обязанность инвестора или правообладателя по закону |
| Лицензированная геодезическая фирма | Только она может выполнять работы, связанные со строительством |
| Плановая документация с границами участка | Инвестор прикладывает её к заявлению о регистрации |
| Решение кадастра о регистрации | Только с ним отдельные части зарегистрированы |
Часто задаваемые вопросы
Что такое этажирование квартиры? Это регистрация отдельной части здания, например квартиры или гаража, в кадастре как самостоятельного объекта с собственным владельцем вместе с общей собственностью на общие части здания и на землю.
Кто платит за этажирование? Расходы на установление и внесение изменений в кадастр несёт правообладатель, а работы выполняет нанятая им лицензированная геодезическая фирма.
Сколько длится этажирование? Об изменении сообщают в течение 30 дней. Геодезическая фирма подаёт элаборат в течение 30 дней после сообщения, если не работает по договору, а кадастр возвращает его заверенным в течение 30 дней после получения; затем принимается решение о регистрации.
Кого регистрируют собственником квартиры в новом доме? На отдельной части записывают инвестора или лицо, которое представит документ о праве собственности или правовой преемственности от инвестора.
Можно ли купить квартиру, которая не прошла этажирование? Квартиру, не зарегистрированную как отдельная часть, нельзя записать как отдельную часть на ваше имя, пока её не внесут в кадастр, поэтому проверьте выписку до подписания.
Означает ли разница в метраже ошибку кадастра? Не всегда. Разница, которая возникает только из-за другого стандарта расчёта площади, изменением не считается.
Источники
Этажирование регулирует Закон о государственной съёмке и кадастре недвижимости (Официальный вестник Республики Черногория 29/2007 и Официальный вестник Черногории 32/2011, 43/2015, 37/2017, 17/2018 и 160/2025, статьи с 64 по 66, 77 и с 137 по 143; сводный текст до 2021 года публикует Paragraf), а содержание элабората и электронное окно регулирует Положение о создании и ведении кадастра недвижимости (Официальный вестник Черногории 18/2023, 29/2023 и 10/2026, статьи 80 и 80a). Законодательство проверено 24 сентября 2026 года. Fijaka работает как площадка объявлений и не даёт юридических консультаций; по конкретной регистрации обратитесь в кадастр, в геодезическую фирму или к адвокату.