Продажа квартиры в ипотеке в Черногории: порядок платежей, снятие ипотеки и что проверить покупателю

Можно ли продать квартиру в ипотеке? Да. Ипотека не запрещает продажу, но следует за квартирой, поэтому долг нужно закрыть из цены, а ипотеку снять. Прочитайте и кредитный договор: если он требует согласия банка на продажу, получите его письменно до предварительного договора.

Многие квартиры на продаже ещё не выплачены. Продавец хочет закрыть кредит деньгами от продажи, а покупатель не хочет платить за квартиру, на которой висит чужой долг. Местные поисковые запросы показывают обе стороны проблемы: к "prodaja stana pod hipotekom" (продажа квартиры в ипотеке) добавляют "iskustva" (опыт), "forum" и "banke" (банки), а к "brisanje hipoteke" (снятие ипотеки) чаще всего "iz katastra" (из кадастра), "koliko traje" (сколько длится), "nakon otplate kredita" (после выплаты кредита) и "notar". Покупатели ищут "kako kupiti stan pod hipotekom" (как купить квартиру в ипотеке) и "kupovina stana pod hipotekom na kredit" (покупка квартиры в ипотеке в кредит).

В этой статье разобрано, что закон говорит об ипотеке при смене владельца квартиры, в каком порядке должны идти деньги, чтобы никто не остался без защиты, сколько времени у банка на подтверждение погашения и что изменилось при досрочном погашении ипотечного кредита.

Ипотека следует за квартирой, а не за владельцем

Ипотека возникает с регистрацией в кадастре недвижимости и даёт кредитору, обычно банку, право получить удовлетворение из стоимости квартиры раньше других кредиторов, независимо от смены владельца. Для покупателя главное именно в этом: если купить квартиру с зарегистрированной ипотекой, а долг продавца останется непогашенным, банк по-прежнему может обратить взыскание на эту квартиру.

Ипотека видна в выписке из кадастра, в разделе об обременениях, с указанием кредитора и суммы требования. Закон также предписывает публиковать реестр зарегистрированных ипотек на сайте органа, который их регистрирует. Что ещё читать в выписке из кадастра, мы разобрали в статье о проверках перед покупкой.

Поэтому продажа квартиры в ипотеке не запрещена, но её нужно организовать так, чтобы долг был закрыт, а ипотека снята прежде, чем покупатель останется без денег и без свободной от обременений квартиры.

Порядок: как идут деньги, чтобы никто не рисковал

Получив заявление о досрочном погашении, кредитор обязан без промедления предоставить информацию, нужную для этого решения, на бумаге или ином долговременном носителе. Расчёт на конкретную дату важен, потому что проценты начисляются до дня платежа.

Оплата через специальный счёт нотариуса означает, что деньги поступят только после выполнения согласованных условий. По нотариальному тарифу вознаграждение составляет 0,3% суммы, но не менее 150 €, за каждые начатые шесть месяцев. Как выглядит сам договор и что ещё стоит у нотариуса, мы объяснили в статье о договоре купли-продажи у нотариуса, а задаток и предварительный договор в статье о задатке.

Досрочное погашение ипотечного кредита без комиссии

По Закону о потребительских кредитах 2025 года потребитель вправе в любой момент досрочно погасить кредит полностью или частично и получить уменьшение общей стоимости кредита на проценты и расходы за оставшийся срок. По обычному потребительскому кредиту с фиксированной ставкой банк может потребовать компенсацию до 1% досрочно погашенной суммы или до 0,5%, если до конца кредита остаётся не более 12 месяцев, и только если досрочные платежи за 12 месяцев превышают 10 000 €.

По ипотечному кредиту на жильё такая компенсация банку не положена. По закону таким кредитом считается потребительский кредит, обеспеченный ипотекой на недвижимость, или кредит на приобретение недвижимости. Закон применяется с конца 2025 года, а правило об ипотечном кредите прямо распространяется и на договоры, заключённые до вступления закона в силу в феврале 2025 года. Если банк всё же начисляет комиссию за досрочное погашение ипотечного кредита, требуйте письменное обоснование.

Это касается физических лиц, которые используют кредит вне своей предпринимательской деятельности. Кредит компании или индивидуального предпринимателя на деловые цели потребительским не является.

Снятие ипотеки: подтверждение за восемь дней

Когда долг погашен вместе с процентами и дополнительными требованиями, ипотека прекращается исключением из кадастра. Закон о вещно-правовых отношениях устанавливает банку чёткий срок:

• В течение восьми дней после прекращения ипотеки банк составляет и передаёт должнику подтверждение о прекращении ипотеки.
• На основании этого подтверждения ипотечный должник подаёт заявление об исключении ипотеки в орган, ведающий регистрацией.
• Если банк не передал подтверждение в срок, должник может обратиться в суд, чтобы тот установил, что долг погашен, и обязал исключить ипотеку, а банк отвечает за причинённый этим ущерб.

Если согласие на снятие ипотеки даётся как одностороннее заявление у нотариуса, вознаграждение нотариуса за такое заявление по тарифу составляет 60 €. Сколько длится само исключение ипотеки в кадастре, эта статья закона не устанавливает, поэтому проверьте результат по выписке из кадастра, прежде чем платить остаток цены.

Покупка квартиры в ипотеке в кредит

Если покупатель покупает в кредит, его банк тоже регистрирует ипотеку на ту же квартиру. Если на одном объекте несколько ипотек, очерёдность определяется моментом подачи заявления о регистрации, и кредиторы получают удовлетворение в этом порядке. Поэтому для банка покупателя важно, чтобы старая ипотека была снята, а для покупателя, чтобы порядок платежей и регистраций был прописан в договоре. Как устроена ипотека, мы рассказали в статье об ипотеке и ставках.

Если вместо оплаты покупатель принимает на себя долг продавца, этот долг входит в базу налога на переход права собственности, поскольку всё, что покупатель передаёт за приобретение квартиры, считается встречным предоставлением. Как рассчитывается этот налог, объясняет статья о налоге на переход права собственности.

Что должен проверить покупатель

Если вы продаёте квартиру и только готовите объявление, весь путь от цены до передачи описан в нашем руководстве по продаже квартиры. Объявление можно разместить в категории недвижимости.

Частые вопросы

Безопасно ли покупать квартиру в ипотеке? Да, если часть цены идёт напрямую банку или через счёт нотариуса, если у вас есть письменный расчёт долга и если остаток вы платите, только увидев, что ипотека снята или заявление о её снятии подано.

Кто снимает ипотеку после выплаты кредита? Банк в течение восьми дней выдаёт подтверждение о прекращении ипотеки, и на его основании должник подаёт заявление об исключении из кадастра. Если банк задерживает, должник может потребовать через суд исключить ипотеку.

Берёт ли банк комиссию за досрочное погашение ипотечного кредита? По Закону о потребительских кредитах по ипотечному кредиту на жильё банк не имеет права на компенсацию за досрочное погашение. Правило прямо распространяется и на договоры, заключённые до февраля 2025 года.

Сколько длится снятие ипотеки? У банка восемь дней на подтверждение. Сколько затем длится исключение в кадастре, эта статья закона не устанавливает, поэтому следите за ним по выписке из кадастра.

Можно ли купить квартиру в ипотеке в кредит? Можно, но ваш банк тоже регистрирует ипотеку, а очерёдность зависит от момента подачи заявления о регистрации. Поэтому старая ипотека должна быть снята, а порядок платежей прописан в договоре.

Источники

Правила об ипотеке, её очерёдности и прекращении взяты из Закона о вещно-правовых отношениях (статьи 308, 318, 324 и 350). Досрочное погашение регулирует Закон о потребительских кредитах (Официальный вестник Черногории 15/2025, статьи 2, 47 и 83), а базу налога на переход права собственности статья 9 Закона о налоге на переход права собственности на недвижимость. Нотариальные вознаграждения взяты из Тарифа вознаграждений и расходов нотариусов (Официальный вестник Черногории 49/2026, тарифные номера 1 и 15). Fijaka является площадкой объявлений и не даёт юридических или финансовых консультаций; для конкретного договора обратитесь к нотариусу, в свой банк или к юристу.