Чи можна продати квартиру в іпотеці? Так. Іпотека не забороняє продаж, але йде за квартирою, тож борг треба закрити з ціни, а іпотеку зняти. Прочитайте і кредитний договір: якщо він вимагає згоди банку на продаж, отримайте її письмово до попереднього договору.
Чимало квартир на продажу ще не виплачені. Продавець хоче закрити кредит грошима від продажу, а покупець не хоче платити за квартиру, на якій висить чужий борг. Місцеві пошукові запити показують обидва боки проблеми: до "prodaja stana pod hipotekom" (продаж квартири в іпотеці) додають "iskustva" (досвід), "forum" і "banke" (банки), а до "brisanje hipoteke" (зняття іпотеки) найчастіше "iz katastra" (з кадастру), "koliko traje" (скільки триває), "nakon otplate kredita" (після виплати кредиту) і "notar". Покупці шукають "kako kupiti stan pod hipotekom" (як купити квартиру в іпотеці) і "kupovina stana pod hipotekom na kredit" (купівля квартири в іпотеці в кредит).
У цій статті пояснено, що закон каже про іпотеку, коли квартира змінює власника, у якому порядку мають рухатися гроші, щоб ніхто не залишився без захисту, скільки часу банк має на підтвердження погашення і що змінилося при достроковому погашенні іпотечного кредиту.
Іпотека йде за квартирою, а не за власником
Іпотека виникає з реєстрацією в кадастрі нерухомості і дає кредиторові, зазвичай банку, право задовольнити вимогу з вартості квартири раніше за інших кредиторів, незалежно від зміни власника. Для покупця головне саме в цьому: якщо купити квартиру із зареєстрованою іпотекою, а борг продавця залишиться непогашеним, банк і далі може звернути стягнення на цю квартиру.
Іпотеку видно у витягу з кадастру, у розділі про обтяження, із зазначенням кредитора і суми вимоги. Закон також вимагає оприлюднювати реєстр зареєстрованих іпотек на сайті органу, що їх реєструє. Що ще читати у витягу з кадастру, ми розібрали в статті про перевірки перед купівлею.
Тож продаж квартири в іпотеці не заборонений, але його треба організувати так, щоб борг було закрито, а іпотеку знято раніше, ніж покупець залишиться без грошей і без вільної від обтяжень квартири.
Порядок: як рухаються гроші, щоб ніхто не ризикував
| Крок | Хто | Що відбувається |
| 1 | Продавець | Просить у банку письмовий розрахунок боргу для дострокового погашення на певну дату |
| 2 | Обидві сторони | Укладають у нотаріуса попередній договір, де зазначено, що частину ціни сплачують безпосередньо банку |
| 3 | Покупець | Сплачує цю частину банку або через спеціальний рахунок нотаріуса, а решту продавцеві |
| 4 | Банк | Протягом восьми днів після погашення боргу видає підтвердження про припинення іпотеки |
| 5 | Продавець як іпотечний боржник | Подає заяву про зняття іпотеки на підставі підтвердження |
| 6 | Покупець | Перевіряє новий витяг із кадастру: власник він, іпотеки немає |
Отримавши заяву про дострокове погашення, кредитор зобов'язаний без зволікання надати інформацію, потрібну для цього рішення, на папері або іншому довготривалому носії. Розрахунок на конкретну дату важливий, бо проценти нараховуються до дня платежу.
Оплата через спеціальний рахунок нотаріуса означає, що гроші надійдуть лише після виконання погоджених умов. За нотаріальним тарифом винагорода становить 0,3% суми, але не менше 150 €, за кожні розпочаті шість місяців. Як виглядає сам договір і що ще коштує в нотаріуса, ми пояснили в статті про договір купівлі-продажу в нотаріуса, а завдаток і попередній договір у статті про завдаток.
Дострокове погашення іпотечного кредиту без комісії
За Законом про споживчі кредити 2025 року споживач має право будь-коли достроково погасити кредит повністю або частково і отримати зменшення загальної вартості кредиту на проценти та витрати за решту строку. За звичайним споживчим кредитом із фіксованою ставкою банк може вимагати компенсацію до 1% достроково погашеної суми або до 0,5%, якщо до кінця кредиту залишається не більше 12 місяців, і лише якщо дострокові платежі за 12 місяців перевищують 10 000 €.
За іпотечним кредитом на житло така компенсація банку не належить. За законом таким кредитом є споживчий кредит, забезпечений іпотекою на нерухомість, або кредит на придбання нерухомості. Закон застосовується з кінця 2025 року, а правило щодо іпотечного кредиту прямо поширюється і на договори, укладені до набрання законом чинності в лютому 2025 року. Якщо банк усе ж нараховує комісію за дострокове погашення іпотечного кредиту, вимагайте письмового обґрунтування.
Це стосується фізичних осіб, які використовують кредит поза своєю підприємницькою діяльністю. Кредит компанії чи фізичної особи-підприємця на ділові цілі не є споживчим.
Зняття іпотеки: підтвердження за вісім днів
Коли борг погашено разом із процентами та додатковими вимогами, іпотека припиняється виключенням із кадастру. Закон про речово-правові відносини встановлює банку чіткий строк:
- Протягом восьми днів після припинення іпотеки банк складає і передає боржникові підтвердження про припинення іпотеки.
- На підставі цього підтвердження іпотечний боржник подає заяву про виключення іпотеки до органу, що веде реєстрацію.
- Якщо банк не передав підтвердження вчасно, боржник може звернутися до суду, щоб той встановив, що борг погашено, і зобов'язав виключити іпотеку, а банк відповідає за заподіяну цим шкоду.
Якщо згоду на зняття іпотеки дають як односторонню заяву в нотаріуса, винагорода нотаріуса за таку заяву за тарифом становить 60 €. Скільки триває саме виключення іпотеки в кадастрі, ця стаття закону не встановлює, тож перевірте результат у витягу з кадастру, перш ніж сплачувати решту ціни.
Купівля квартири в іпотеці в кредит
Якщо покупець купує в кредит, його банк теж реєструє іпотеку на ту саму квартиру. Якщо на одному об'єкті кілька іпотек, черговість визначається моментом подання заяви про реєстрацію, і кредитори отримують задоволення в цьому порядку. Тому для банку покупця важливо, щоб стару іпотеку було знято, а для покупця, щоб порядок платежів і реєстрацій був прописаний у договорі. Як працює іпотека, ми розповіли в статті про іпотеку і ставки.
Якщо замість оплати покупець бере на себе борг продавця, цей борг входить до бази податку на перехід права власності, бо все, що покупець передає за набуття квартири, вважається зустрічним наданням. Як розраховують цей податок, пояснює стаття про податок на перехід права власності.
Що має перевірити покупець
| Перевірка | Де | Навіщо |
| Зареєстровані іпотеки, кредитор і сума | Витяг із кадастру | Щоб знати, який борг треба закрити |
| Письмовий розрахунок банку на день платежу | Банк продавця | Щоб платіж покрив увесь борг із процентами |
| Умова про оплату банку | Попередній договір і договір у нотаріуса | Щоб частина ціни не пішла продавцеві до закриття кредиту |
| Підтвердження про припинення іпотеки | Банк продавця, протягом восьми днів | Підстава для виключення іпотеки |
| Новий витяг із кадастру | Кадастр | Доказ, що іпотеку знято |
Якщо ви продаєте квартиру і тільки готуєте оголошення, увесь шлях від ціни до передання описано в нашому посібнику з продажу квартири. Оголошення можна розмістити в категорії нерухомості.
Часті запитання
Чи безпечно купувати квартиру в іпотеці? Так, якщо частина ціни йде безпосередньо банку або через рахунок нотаріуса, якщо у вас є письмовий розрахунок боргу і якщо решту ви сплачуєте, лише побачивши, що іпотеку знято або заяву про її зняття подано.
Хто знімає іпотеку після виплати кредиту? Банк протягом восьми днів видає підтвердження про припинення іпотеки, і на його підставі боржник подає заяву про виключення з кадастру. Якщо банк затримує, боржник може через суд вимагати виключити іпотеку.
Чи бере банк комісію за дострокове погашення іпотечного кредиту? За Законом про споживчі кредити за іпотечним кредитом на житло банк не має права на компенсацію за дострокове погашення. Правило прямо поширюється і на договори, укладені до лютого 2025 року.
Скільки триває зняття іпотеки? Банк має вісім днів на підтвердження. Скільки потім триває виключення в кадастрі, ця стаття закону не встановлює, тож стежте за ним через витяг із кадастру.
Чи можна купити квартиру в іпотеці в кредит? Можна, але ваш банк теж реєструє іпотеку, а черговість залежить від моменту подання заяви про реєстрацію. Тому стару іпотеку треба зняти, а порядок платежів прописати в договорі.
Джерела
Правила про іпотеку, її черговість і припинення взято із Закону про речово-правові відносини (статті 308, 318, 324 і 350). Дострокове погашення регулює Закон про споживчі кредити (Офіційний вісник Чорногорії 15/2025, статті 2, 47 і 83), а базу податку на перехід права власності стаття 9 Закону про податок на перехід права власності на нерухомість. Нотаріальні винагороди взято з Тарифу винагород і витрат нотаріусів (Офіційний вісник Чорногорії 49/2026, тарифні номери 1 і 15). Fijaka є майданчиком оголошень і не надає юридичних чи фінансових консультацій; для конкретного договору зверніться до нотаріуса, свого банку чи юриста.