A mund të shitet një banesë me hipotekë? Po. Hipoteka nuk e ndalon shitjen, por e ndjek banesën, ndaj borxhi duhet mbyllur nga çmimi dhe hipoteka duhet fshirë. Lexoni edhe kontratën e kredisë: nëse kërkon pëlqimin e bankës për shitjen, merreni me shkrim para parakontratës.
A kërkon banka tarifë për shlyerjen e parakohshme të një kredie për banim? Sipas Ligjit për kreditë konsumatore, banka nuk ka të drejtë për tarifë shlyerjeje të parakohshme për një kredi banimi. Rregulli përfshin shprehimisht edhe kontratat e lidhura para shkurtit 2025.
Shumë banesa që shiten ende po paguhen. Shitësi do ta mbyllë kredinë me të ardhurat nga shitja, ndërsa blerësi nuk do të paguajë për një banesë që mban borxhin e dikujt tjetër. Kërkimet vendase tregojnë të dyja anët e problemit: pranë "prodaja stana pod hipotekom" (shitja e banesës me hipotekë) njerëzit shtojnë "iskustva" (përvoja), "forum" dhe "banke" (banka), ndërsa pranë "brisanje hipoteke" (fshirja e hipotekës) më shpesh "iz katastra" (nga kadastra), "koliko traje" (sa zgjat), "nakon otplate kredita" (pas shlyerjes së kredisë) dhe "notar". Blerësit kërkojnë "kako kupiti stan pod hipotekom" (si të blesh një banesë me hipotekë) dhe "kupovina stana pod hipotekom na kredit" (blerja e banesës me hipotekë me kredi).
Ky artikull shpjegon çfarë thotë ligji për hipotekën kur një banesë ndërron pronar, me çfarë radhe duhet të lëvizin paratë që askush të mos ekspozohet, sa kohë ka banka për të konfirmuar se borxhi është paguar, dhe çfarë ka ndryshuar për shlyerjen e parakohshme të kredive për banim.
Hipoteka e ndjek banesën, jo pronarin
Hipoteka krijohet me regjistrimin në kadastrën e pasurive të paluajtshme dhe i jep kreditorit, zakonisht një banke, të drejtën të paguhet nga vlera e banesës para kreditorëve të tjerë, pavarësisht nga ndërrimi i pronarit. Kjo është pika kyçe për blerësin: nëse blini një banesë me hipotekë të regjistruar dhe borxhi i shitësit mbetet i papaguar, banka mund ta arkëtojë ende nga ajo banesë.
Hipoteka duket në ekstraktin e kadastrës, në pjesën e barrëve, me kreditorin dhe shumën e kërkesës. Ligji kërkon gjithashtu që regjistri i hipotekave të publikohet në faqen e autoritetit përgjegjës për regjistrimin e tyre. Çfarë tjetër duhet lexuar në ekstraktin e kadastrës e trajton artikulli ynë për kontrollet para blerjes.
Pra, shitja e një banese me hipotekë nuk është e ndaluar, por duhet organizuar në mënyrë që borxhi të mbyllet dhe hipoteka të fshihet para se blerësi të mbetet pa para dhe pa një banesë të pastër.
Radha: si lëvizin paratë që askush të mos rrezikojë
| Hapi | Kush | Çfarë ndodh |
| 1 | Shitësi | I kërkon bankës një deklaratë me shkrim për borxhin për shlyerje të parakohshme në një datë të caktuar |
| 2 | Të dyja palët | Lidhin një parakontratë te noteri ku shkruhet se një pjesë e çmimit i paguhet drejtpërdrejt bankës |
| 3 | Blerësi | E paguan atë pjesë te banka ose përmes llogarisë së posaçme të noterit, dhe pjesën tjetër te shitësi |
| 4 | Banka | Brenda tetë ditëve pas pagimit të borxhit, lëshon një konfirmim se hipoteka ka mbaruar |
| 5 | Shitësi si debitor hipotekor | Dorëzon kërkesën për fshirjen e hipotekës mbi bazën e konfirmimit |
| 6 | Blerësi | Kontrollon ekstraktin e ri të kadastrës: blerësi është pronari dhe nuk ka hipotekë |
Me marrjen e një kërkese për shlyerje të parakohshme, huadhënësi duhet të japë pa vonesë informacionin e nevojshëm për atë vendim, në letër ose në një mjet tjetër të qëndrueshëm. Një deklaratë për një datë të caktuar ka rëndësi sepse interesi rrjedh deri në ditën e pagesës.
Pagesa përmes llogarisë së posaçme të noterit do të thotë se paratë arrijnë vetëm kur plotësohen kushtet e rëna dakord. Sipas tarifës noteriale, tarifa është 0,3% e shumës, të paktën 150 €, për çdo gjashtë muaj të nisur. Si duket vetë kontrata dhe çfarë tjetër kërkon noteri shpjegohet në artikullin tonë për kontratën e blerjes te noteri, ndërsa kapari dhe parakontratat në artikullin tonë për kaparin (kapara).
Shlyerja e parakohshme e kredisë për banim pa tarifë
Sipas Ligjit për kreditë konsumatore të 2025, një konsumator mund ta shlyejë kredinë para afatit, pjesërisht ose plotësisht, në çdo kohë dhe ka të drejtë për uljen e kostos totale për interesin dhe tarifat e periudhës së mbetur. Për një kredi të zakonshme konsumatore me normë fikse, banka mund të kërkojë tarifë deri në 1% të shumës së shlyer para afatit, ose deri në 0,5% nëse kanë mbetur jo më shumë se 12 muaj nga kredia, dhe vetëm nëse shlyerjet e parakohshme brenda 12 muajve i kalojnë 10.000 €.
Për një kredi banimi banka nuk ka të drejtë për këtë tarifë. Sipas ligjit, kredi banimi është një kredi konsumatore e siguruar me hipotekë mbi pasuri të paluajtshme ose një kredi që ka për qëllim fitimin e pasurisë së paluajtshme. Ligji zbatohet që nga fundi i 2025, dhe rregulli për kreditë e banimit përfshin shprehimisht edhe kontratat e lidhura para hyrjes në fuqi të ligjit në shkurt 2025. Nëse banka ende kërkon tarifë shlyerjeje të parakohshme për një kredi banimi, kërkoni një arsyetim me shkrim.
Kjo vlen për personat fizikë që e përdorin kredinë jashtë veprimtarisë së tyre të biznesit. Një kredi e marrë nga një kompani ose nga një sipërmarrës individual për qëllime biznesi nuk është kredi konsumatore.
Fshirja e hipotekës: konfirmim brenda tetë ditëve
Kur borxhi është paguar bashkë me interesin dhe kërkesat shoqëruese, hipoteka mbaron me fshirjen nga kadastra. Ligji për marrëdhëniet pronësore-juridike i jep bankës një afat të qartë:
- Brenda tetë ditëve nga mbarimi i hipotekës, banka duhet ta hartojë dhe t'ia dorëzojë debitorit një konfirmim se hipoteka ka mbaruar.
- Mbi bazën e këtij konfirmimi, debitori hipotekor dorëzon kërkesën për fshirje në autoritetin përgjegjës për regjistrimin.
- Nëse banka nuk e dorëzon konfirmimin në kohë, debitori mund t'i kërkojë gjykatës të vërtetojë se borxhi është paguar dhe të urdhërojë fshirjen, dhe banka përgjigjet për çdo dëm që shkaktohet nga kjo.
Nëse pëlqimi për fshirjen jepet si deklaratë e njëanshme te noteri, tarifa e noterit për një deklaratë të tillë sipas tarifës është 60 €. Ky nen i ligjit nuk cakton sa zgjat vetë fshirja në kadastër, ndaj kontrolloni rezultatin në ekstraktin e kadastrës para se të paguani pjesën tjetër të çmimit.
Blerja e një banese me hipotekë me kredi
Nëse blerësi blen me kredi, edhe banka e blerësit regjistron një hipotekë mbi të njëjtën banesë. Kur ka disa hipoteka mbi një pronë, përparësia përcaktohet nga momenti kur është dorëzuar kërkesa për regjistrim, dhe kreditorët paguhen me këtë radhë. Prandaj bankës së blerësit i intereson që hipoteka e vjetër të fshihet, ndërsa blerësit i intereson që radha e pagesave dhe e regjistrimeve të shkruhet në kontratë. Si funksionon një kredi banimi e trajton artikulli ynë për kreditë hipotekore dhe normat e interesit.
Nëse në vend që të paguajë, blerësi merr përsipër borxhin e shitësit, borxhi i marrë përsipër është pjesë e bazës së tatimit të transferimit, sepse çdo gjë që blerësi jep për të fituar banesën llogaritet si kundërshpërblim. Si llogaritet ky tatim shpjegohet në artikullin tonë për tatimin mbi transferimin e pronës.
Çfarë duhet të kontrollojë blerësi
| Kontrolli | Ku | Pse |
| Hipotekat e regjistruara, kreditori dhe shuma | Ekstrakti i kadastrës | Që të dini sa borxh duhet mbyllur |
| Deklarata me shkrim e bankës për datën e pagesës | Banka e shitësit | Që pagesa të mbulojë gjithë borxhin me interes |
| Klauzola për pagesën te banka | Parakontrata dhe kontrata te noteri | Që pjesë e çmimit të mos shkojë te shitësi para se të mbyllet kredia |
| Konfirmimi se hipoteka ka mbaruar | Banka e shitësit, brenda tetë ditëve | Baza për fshirjen |
| Ekstrakti i ri i kadastrës | Kadastra | Dëshmia se hipoteka është fshirë |
Nëse po shitni një banesë dhe ende po e përgatitni shpalljen, i gjithë procesi nga çmimi deri te dorëzimi shpjegohet në udhëzuesin tonë për shitjen e një banese. Shpalljen tuaj mund ta publikoni në kategorinë e pasurive të paluajtshme.
Pyetje të shpeshta
A është e sigurt të blini një banesë me hipotekë? Po, nëse një pjesë e çmimit shkon drejtpërdrejt te banka ose përmes llogarisë së noterit, nëse keni një deklaratë me shkrim për borxhin, dhe nëse pjesën tjetër e paguani vetëm kur shihni se hipoteka është fshirë ose kërkesa për fshirje është dorëzuar.
Kush e fshin hipotekën pasi të shlyhet kredia? Banka lëshon brenda tetë ditëve një konfirmim se hipoteka ka mbaruar, dhe mbi këtë bazë debitori dorëzon kërkesën për fshirje nga kadastra. Nëse banka vonohet, debitori mund t'i kërkojë gjykatës të urdhërojë fshirjen.
Sa zgjat fshirja e hipotekës? Banka ka tetë ditë për konfirmimin. Sa zgjat pastaj fshirja në kadastër nuk caktohet në këtë nen të ligjit, ndaj ndiqeni përmes ekstraktit të kadastrës.
A mund të blej me kredi një banesë me hipotekë? Po, por edhe banka juaj regjistron një hipotekë, dhe përparësia varet nga momenti i dorëzimit të kërkesës për regjistrim. Prandaj hipoteka e vjetër duhet fshirë dhe radha e pagesave duhet shkruar në kontratë.
Burimet
Rregullat për hipotekën, përparësinë dhe mbarimin e hipotekës vijnë nga Ligji për marrëdhëniet pronësore-juridike (nenet 308, 318, 324 dhe 350). Shlyerja e parakohshme rregullohet me Ligjin për kreditë konsumatore (Fletorja Zyrtare e Malit të Zi 15/2025, nenet 2, 47 dhe 83), ndërsa baza e tatimit të transferimit me nenin 9 të Ligjit për tatimin mbi transferimin e pasurisë së paluajtshme. Tarifat noteriale janë marrë nga Tarifa për shpërblimet dhe shpenzimet e noterëve (Fletorja Zyrtare e Malit të Zi 49/2026, numrat e tarifës 1 dhe 15). Fijaka është platformë shpalljesh dhe nuk jep këshilla ligjore apo financiare; për një kontratë konkrete, konsultohuni me një noter, me bankën tuaj ose me një avokat.