Blerja e një banese te noteri në Mal të Zi: kontrata e blerjes, tarifat noteriale dhe regjistrimi në kadastër

Sa kushton një kontratë blerjeje te noteri? Varet nga vlera e banesës: 480 € për një banesë me vlerë 80.000 deri në 119.999,99 €, dhe mbi këtë 13 € më shumë për çdo 15.000 € të nisura, më së shumti 8.000 €. Shtohet TVSH.

Sapo blerësi dhe shitësi bien dakord për çmimin, hapi tjetër është noteri. Kërkimet vendase tregojnë çfarë duan më shumë të dinë njerëzit: "kupoprodajni ugovor kod notara cijena" (kontrata e blerjes te noteri, çmimi), "ugovor kod notara cena" (kontratë te noteri, çmimi) dhe "notar kupoprodajni ugovor za stan" (noter, kontratë blerjeje për banesë), ndërsa nga Serbia vjen "solemnizacija ugovora" (solemnizimi i kontratës). Përgjigjja për çmimin ndryshoi më 9 prill 2026, kur hyri në fuqi një tarifë e re noteriale.

Ky artikull e ndjek një blerje nga marrëveshja deri te regjistrimi: pse akti noterial është i detyrueshëm, çfarë bën noteri, sa kushton, cilat tatime vijnë pas nënshkrimit dhe kur bëheni pronar.

Pse akt noterial dhe jo nënshkrime të vërtetuara

Një veprim juridik objekti i të cilit është transferimi ose fitimi i pronësisë mbi pasuri të paluajtshme duhet të bëhet si akt noterial. Një veprim që nuk është bërë në këtë formë nuk ka efekt ligjor. Një kontratë e nënshkruar në shtëpi, me vetëm nënshkrimet të vërtetuara, pra, nuk e transferon banesën.

Ka dy rrugë drejt kësaj forme:

• Noteri e harton kontratën. Noteri vërteton identitetin e palëve, harton aktin, e lexon dhe e shpjegon, dhe palët nënshkruajnë në praninë e tij.
• Noteri konfirmon një dokument privat. Nëse e keni përgatitur kontratën vetë ose me një avokat, noteri mund ta konfirmojë, me kusht që të plotësojë kërkesat ligjore për formën dhe përmbajtjen. Një dokument i konfirmuar kështu ka statusin e aktit noterial. Kjo i përgjigjet asaj që në Serbi quhet solemnizim.

Këshillimi, hartimi, leximi dhe shpjegimi i dokumentit përfshihen në tarifën e noterit dhe nuk faturohen veçmas.

Çfarë të rregulloni para noterit

Noteri regjistron atë që deklarojnë palët, por nuk e zëvendëson kontrollin tuaj të banesës. Para nënshkrimit:

1. Kontrolloni ekstraktin e kadastrës: pronarin, pjesën, barrët dhe shënimet. Si bëhet e trajton artikulli ynë për kontrollet para blerjes.
2. Bini dakord kush e paguan noterin. Të gjitha palët e veprimit i detyrohen noterit solidarisht, nëse nuk bien dakord ndryshe, ndaj shkruajeni në kontratë.
3. Nëse keni paguar kapar, dijeni çfarë keni paguar realisht. Dallimi mes kaparit, paradhënies dhe pagesës së tërheqjes shpjegohet në artikullin tonë për kaparin dhe parakontratat.
4. Nëse nuk mund të jeni të pranishëm personalisht, një përfaqësues mund të nënshkruajë për ju, por forma e kërkuar për kontratën vlen edhe për prokurën. Një prokurë për blerjen e një banese duhet të jetë pra akt noterial, dhe tarifa e saj sipas tarifës është 60 €.

Sa kërkon noteri për një kontratë blerjeje

Tarifa caktohet sipas vlerës së objektit, dhe baza është vlera reale e tregut e banesës. Derisa të ngrihet një regjistër zyrtar i vlerave të tregut, noteri mund ta përcaktojë vlerën e tregut nëse çmimi i deklaruar nga palët nuk përputhet me të. Tarifa është e detyrueshme: një noter nuk mund të kërkojë as më shumë, as më pak se ç'është përcaktuar.

Për një banesë me vlerë 200.000 €, shuma mbi 119.999,99 € mbulon gjashtë blloqe të nisura prej 15.000 €, ndaj tarifa është 480 € + 6 × 13 € = 558 €. Tarifës i shtohen TVSH-ja dhe çdo pagesë e taksë e caktuar nga rregullore të tjera. Tarifa përfshin vërtetimin e aktit, vërtetimin e nënshkrimeve, kopjet e shtojcave dhe kopjet e vërtetuara të lëshuara menjëherë pas nënshkrimit.

Shuma të tjera nga e njëjta tarifë që kanë rëndësi kur blini një banesë:

Noteri ka të drejtë për tarifën sapo të jetë kryer puna dhe mund të kërkojë paradhënie. Kopjet e vërtetuara dorëzohen vetëm pasi të jetë paguar gjithçka, dhe noteri duhet të lëshojë faturë. Nëse nuk pajtoheni me faturën, mosmarrëveshja mund të zgjidhet me mirëkuptim para Dhomës së Noterëve.

Çfarë ndodh pas nënshkrimit

Noteri duhet t'ua dorëzojë një kopje të vërtetuar të kontratës dy vendeve:

• Autoritetit përgjegjës për kadastrën, sepse kontrata transferon pronësinë mbi pasuri të paluajtshme. Ky autoritet ia dërgon vendimin e vet për regjistrimin noterit dhe palëve. Që nga korriku 2026 noteri mund ta dorëzojë kopjen edhe elektronikisht, me nënshkrim elektronik të kualifikuar.
• Zyrës tatimore të komunës ku ndodhet banesa, brenda 15 ditëve nga hartimi i kopjes, sepse transferimi është i tatueshëm.

Ndryshimet e dhjetorit 2025 të Ligjit për matjet shtetërore dhe kadastrën e pasurive të paluajtshme futën një sportel elektronik përmes të cilit kërkesat për regjistrim mund t'i dorëzojnë edhe ata që i vërtetojnë dokumentet mbi të cilat bazohet regjistrimi, me kushte të hollësishme që do t'i caktojë Ministria. Pyetni noterin tuaj nëse kërkesën për regjistrim e dorëzon ai apo ju, dhe si do ta merrni vendimin.

Tatimet që paguan blerësi

Për një banesë me vlerë 200.000 €, tatimi i transferimit del rreth 7.000 €. Në shitjen e parë të një banese të re nga ndërtuesi nuk paguhet tatim transferimi, sepse TVSH-ja përfshihet në çmim. Hollësitë janë në artikujt tanë për tatimin mbi transferimin e pronës dhe për tatimin vjetor mbi pronën.

Nëse palët e zgjidhin kontratën me marrëveshje brenda 90 ditëve nga lidhja e saj, para regjistrimit në kadastër, kjo është bazë për rivlerësimin e tatimit të transferimit.

Kur bëheni pronar

Pronësia mbi pasurinë e paluajtshme e fituar me veprim juridik kalon me regjistrimin në kadastrën e pasurive të paluajtshme. As nënshkrimi te noteri, as çmimi i paguar, as çelësat e dorëzuar nuk ju bëjnë pronar më vete. Prandaj regjistrimi është hapi i fundit dhe më i rëndësishmi: kur të vijë vendimi, kontrolloni ekstraktin e ri të kadastrës dhe sigurohuni që jeni të regjistruar si pronar, me pjesën e saktë dhe pa barrë të papritura.

Nëse kjo është blerja juaj e parë në Mal të Zi, e gjithë rruga nga zgjedhja e banesës deri te regjistrimi shtjellohet në udhëzuesin tonë për blerjen e pronës, dhe ofertat aktuale mund t'i shfletoni në shpalljet tona të pasurive të paluajtshme.

Pyetje të shpeshta

A mjafton vërtetimi i nënshkrimeve te noteri? Jo. Një kontratë që transferon pronësinë mbi pasuri të paluajtshme duhet të jetë akt noterial, ose një dokument privat i konfirmuar nga noteri sipas rregullave për aktet noteriale.

Kush e paguan noterin, blerësi apo shitësi? Palët i detyrohen noterit solidarisht, nëse nuk bien dakord ndryshe. Prandaj shkruani në kontratë kush i mban kostot.

A mund të kërkojë noteri më pak? Jo. Tarifa zbatohet në çdo rast, dhe ndalohet të bihet dakord për një tarifë më të lartë ose më të ulët.

A mund të blej një banesë nëse nuk mund të vij te noteri? Po, përmes një përfaqësuesi. Prokura duhet të jetë në të njëjtën formë si kontrata, pra akt noterial, dhe tarifa e saj është 60 €.

Kur bëhem pronar i banesës? Me regjistrimin në kadastrën e pasurive të paluajtshme, jo me nënshkrimin e kontratës.

Burimet

Forma e aktit noterial, konfirmimi i dokumenteve private dhe dorëzimi i kopjeve të vërtetuara përcaktohen në Ligjin për noterët (nenet 51a, 52 dhe 82), forma e prokurës në nenin 86 të Ligjit për detyrimet, dhe dorëzimi elektronik në Rregulloren për ndryshimin e Rregullores për punën e noterëve (Fletorja Zyrtare e Malit të Zi 88/2026). Tarifat janë marrë nga Tarifa për shpërblimet dhe shpenzimet e noterëve (Fletorja Zyrtare e Malit të Zi 49/2026). Tatimi i transferimit rregullohet me Ligjin për tatimin mbi transferimin e pasurisë së paluajtshme (nenet 6, 7, 11, 15, 16 dhe 19), fitimi i pronësisë me regjistrim me Ligjin për marrëdhëniet pronësore-juridike (neni 84), dhe sporteli elektronik me ndryshimet e Ligjit për matjet shtetërore dhe kadastrën e pasurive të paluajtshme (Fletorja Zyrtare e Malit të Zi 160/2025). Fijaka është platformë shpalljesh dhe nuk jep këshilla ligjore; për një kontratë konkrete, konsultohuni me një noter ose avokat.