Купување стан кај нотар во Црна Гора: договорот за купопродажба, наградата на нотарот и уписот во катастарот

Колку чини договор за купопродажба на стан кај нотар во Црна Гора? Според тарифата во сила од 9 април 2026, наградата зависи од вредноста на станот: 480 € за стан од 80.000 до 119.999,99 €, а над тоа по 13 € за секои започнати 15.000 €, најмногу 8.000 €, плус ДДВ. Договорот мора да биде нотарски акт, а сопственик станувате дури со уписот во катастарот.

Штом купувачот и продавачот ќе се договорат за цената, следниот чекор е нотарот. Локалните пребарувања покажуваат што луѓето најмногу сакаат да знаат: „kupoprodajni ugovor kod notara cijena“ (договор за купопродажба кај нотар, цена), „ugovor kod notara cena“ (договор кај нотар, цена) и „notar kupoprodajni ugovor za stan“ (нотар, договор за купопродажба на стан), а од Србија доаѓа и „solemnizacija ugovora“ (солемнизација на договор). Одговорот за цената се смени на 9 април 2026, кога стапи во сила новата нотарска тарифа. Овој водич е корисен ако купувате или продавате стан во Црна Гора и се подготвувате за потпишување кај нотар.

Овој текст го следи купувањето од договорот до уписот: зошто нотарскиот акт е задолжителен, што прави нотарот, колку чини, кои даноци следуваат по потпишувањето и кога станувате сопственик.

Зошто нотарски акт, а не заверени потписи

Правна работа чиј предмет е пренос или стекнување сопственост на недвижност мора да биде составена како нотарски акт. Работа што не е составена во таа форма нема правно дејство. Договор потпишан дома, на кој се заверени само потписите, затоа не го пренесува станот.

До таа форма водат два пата:

• Нотарот го составува договорот. Нотарот го утврдува идентитетот на страните, го составува актот, го чита и го објаснува, а страните потпишуваат во присуство на нотарот.
• Нотарот потврдува приватна исправа. Ако договорот сте го подготвиле сами или со адвокат, нотарот може да го потврди, под услов да ги исполнува законските барања за форма и содржина. Исправата потврдена на тој начин има својство на нотарски акт. Тоа одговара на она што во Србија се нарекува солемнизација.

Советувањето, составувањето, читањето и објаснувањето на исправата се вклучени во наградата на нотарот и не се наплаќаат посебно.

Што да средите пред нотарот

Нотарот го запишува она што страните го изјавуваат, но не ја заменува вашата сопствена проверка на станот. Пред потпишувањето:

1. Проверете го имотниот лист: сопственик, удел, товари и забелешки. Како да го направите тоа опишуваме во текстот за проверките пред купување.
2. Договорете се кој го плаќа нотарот. Сите страни во работата се солидарно одговорни кон нотарот, освен ако не се договорат поинаку, па ставете го тоа во договорот.
3. Ако сте платиле капар, знајте што всушност сте платиле. Разликата меѓу капар, аванс и одустанина е објаснета во текстот за капарот и преддоговорот.
4. Ако не можете да дојдете лично, застапник може да потпише наместо вас, но формата пропишана за договорот важи и за полномошното. Полномошното за купување стан затоа мора да биде нотарски акт, а неговата награда според тарифата е 60 €.

Колку наплаќа нотарот за договор за купопродажба

Наградата се утврдува според вредноста на предметот, а основа е вистинската пазарна вредност на станот. Додека не се воспостави официјален регистар на пазарните вредности, нотарот може да ја утврди пазарната вредност ако цената што ја навеле страните не одговара на неа. Тарифата е задолжителна: нотарот не смее да наплати ни повеќе ни помалку од пропишаното.

За стан вреден 200.000 €, износот над 119.999,99 € опфаќа шест започнати блокови од 15.000 €, па наградата е 480 € + 6 × 13 € = 558 €. На наградата се додава ДДВ, како и евентуалните надоместоци и такси утврдени со други прописи. Наградата ги вклучува заверката на актот, заверката на потписите, копиите од прилозите и заверените преписи издадени веднаш по потпишувањето.

Други износи од истата тарифа што се важни при купување стан:

Нотарот има право на наградата штом работата е завршена и може да бара аванс. Заверените преписи се предаваат дури кога сè ќе биде платено, а нотарот мора да издаде сметка. Ако не се согласувате со сметката, спорот може спогодбено да се реши пред Нотарската комора.

Што се случува по потпишувањето

Нотарот мора да достави заверен препис од договорот на две места:

• До органот надлежен за катастарот, бидејќи договорот пренесува сопственост на недвижност. Тој орган го доставува своето решение за уписот до нотарот и до страните. Од јули 2026 нотарот може да го достави преписот и електронски, со квалификуван електронски потпис.
• До даночниот орган на општината каде што е станот, во рок од 15 дена од составувањето на преписот, бидејќи прометот се оданочува.

Измените на Законот за државниот премер и катастарот на недвижностите од декември 2025 година воведоа електронски шалтер преку кој барања за упис можат да поднесуваат и оние што ги заверуваат исправите врз основа на кои се врши уписот, а деталните услови ги утврдува министерството. Прашајте го вашиот нотар дали тој или вие го поднесувате барањето за упис и како ќе го добиете решението.

Даноци што ги плаќа купувачот

За стан вреден 200.000 € данокот на промет изнесува околу 7.000 €. При првата продажба на нов стан од инвеститорот не се плаќа данок на промет, бидејќи ДДВ е вклучен во цената. Деталите се во нашите текстови за данокот на промет на недвижности и за годишниот данок на имот.

Ако страните спогодбено го раскинат договорот во рок од 90 дена од склучувањето, пред уписот во катастарот, тоа е основ данокот на промет повторно да се утврди.

Кога станувате сопственик

Сопственоста на недвижност стекната со правна работа преминува со уписот во катастарот на недвижностите. Ниту потписот кај нотарот, ниту платената цена, ниту предадените клучеви сами по себе не ве прават сопственик. Уписот затоа е последниот и најважен чекор: кога ќе стигне решението, проверете го новиот имотен лист и уверете се дека сте запишани како сопственик, со точниот удел и без неочекувани товари.

Ако ова е вашето прво купување во Црна Гора, целиот пат од изборот на станот до уписот е опишан во нашиот водич за купување недвижност, а актуелните понуди можете да ги разгледате во нашите огласи за недвижности.

Често поставувани прашања

Колку чини договор за купопродажба кај нотар? Зависи од вредноста на станот: 480 € за стан од 80.000 до 119.999,99 €, а над тоа по 13 € повеќе за секои започнати 15.000 €, најмногу 8.000 €. Се додава ДДВ.

Дали е доволна заверка на потписите кај нотар? Не. Договорот со кој се пренесува сопственост на недвижност мора да биде нотарски акт или приватна исправа што нотарот ја потврдил според правилата за нотарските акти.

Кој го плаќа нотарот, купувачот или продавачот? Страните се солидарно одговорни кон нотарот, освен ако не се договорат поинаку. Затоа во договорот наведете кој ги сноси трошоците.

Може ли нотарот да наплати помалку? Не. Тарифата важи во секој случај, а договарањето повисока или пониска награда е забрането.

Може ли да купам стан ако не можам да дојдам кај нотарот? Да, преку застапник. Полномошното мора да биде во истата форма како договорот, значи нотарски акт, а неговата награда е 60 €.

Кога станувам сопственик на станот? Со уписот во катастарот на недвижностите, а не со потпишувањето на договорот.

Извори

Формата на нотарски акт, потврдувањето на приватни исправи и доставувањето заверени преписи се уредени со Законот за нотарите (членови 51a, 52 и 82), формата на полномошното со член 86 од Законот за облигационите односи, а електронското доставување со Правилникот за измени на Правилникот за работа на нотарите („Службен лист на Црна Гора“ 88/2026). Наградите се преземени од Тарифата за наградите и трошоците на нотарите („Службен лист на Црна Гора“ 49/2026). Данокот на промет е уреден со Законот за данокот на промет на недвижности (членови 6, 7, 11, 15, 16 и 19), стекнувањето сопственост со упис со Законот за сопственичко-правните односи (член 84), а електронскиот шалтер со измените на Законот за државниот премер и катастарот на недвижностите („Службен лист на Црна Гора“ 160/2025). Fijaka е платформа за огласи и не дава правни совети; за конкретен договор консултирајте се со нотар или адвокат.