Noterde satış sözleşmesi ne kadar tutar? Dairenin değerine bağlıdır: 80.000 ila 119.999,99 € değerindeki daire için 480 €, bunun üzerinde başlayan her 15.000 € için 13 € daha, en fazla 8.000 €. Üzerine KDV eklenir.
Alıcı ile satıcı fiyatta anlaştığında sıradaki adım noterdir. Yerel aramalar insanların en çok neyi merak ettiğini gösteriyor: "kupoprodajni ugovor kod notara cijena" (noterde satış sözleşmesi fiyatı), "ugovor kod notara cena" (noterde sözleşme fiyatı) ve "notar kupoprodajni ugovor za stan" (daire için noter satış sözleşmesi); Sırbistan'dan da "solemnizacija ugovora" (sözleşmenin resmî onayı) araması geliyor. Fiyat sorusunun cevabı, yeni noter tarifesinin yürürlüğe girdiği 9 Nisan 2026'da değişti.
Bu yazı bir satın almayı anlaşmadan tescile kadar izliyor: noterlik senedi neden zorunlu, noter ne yapar, bu ne kadar tutar, imzadan sonra hangi vergiler gelir ve ne zaman malik olursunuz.
Neden imza onayı değil de noterlik senedi
Konusu taşınmaz mülkiyetinin devri ya da edinilmesi olan hukuki işlem noterlik senedi şeklinde yapılmalıdır. Bu şekilde yapılmayan işlem hukuki sonuç doğurmaz. Evde imzalanıp yalnızca imzaları onaylatılan bir sözleşme bu yüzden daireyi devretmez.
Bu şekle iki yoldan ulaşılır:
- Sözleşmeyi noter düzenler. Noter tarafların kimliğini tespit eder, senedi düzenler, okur ve açıklar; taraflar onun huzurunda imzalar.
- Noter özel bir belgeyi onaylar. Sözleşmeyi kendiniz ya da bir avukatla hazırladıysanız, şekil ve içerik bakımından kanuni koşulları taşıması kaydıyla noter onu onaylayabilir. Böyle onaylanan belge noterlik senedi niteliği kazanır. Bu, Sırbistan'da solemnizasyon denen işleme karşılık gelir.
Danışmanlık, belgenin hazırlanması, okunması ve açıklanması noter ücretine dahildir, ayrıca ücretlendirilmez.
Noterden önce halletmeniz gerekenler
Noter tarafların beyanlarını senede geçirir, ama dairenin sizin tarafınızdan kontrol edilmesinin yerini tutmaz. İmzadan önce:
- Tapu kaydını (list nepokretnosti) kontrol edin: malik, pay, yükler ve şerhler. Nasıl yapılacağını satın almadan önceki kontroller yazımızda anlattık.
- Noter ücretini kimin ödeyeceğinde anlaşın. Aksi kararlaştırılmadıkça işleme katılan tüm taraflar notere karşı müteselsilen sorumludur; bunu sözleşmeye yazın.
- Kapora verdiyseniz, gerçekte ne verdiğinizi bilin. Kapora, avans ve cayma parası arasındaki farkı kapora ve ön sözleşme yazımızda açıkladık.
- Bizzat gelemiyorsanız, sizin yerinize bir vekil imzalayabilir, ama sözleşme için öngörülen şekil vekâletname için de geçerlidir. Daire almak için vekâletname bu yüzden noterlik senedi olmalıdır; tarifeye göre ücreti 60 €'dur.
Satış sözleşmesi için noter ücreti
Ücret işlem konusunun değerine göre belirlenir ve esas alınan, dairenin gerçek piyasa değeridir. Resmî piyasa değerleri sicili kurulana kadar, tarafların beyan ettiği fiyat piyasa değerine uymuyorsa noter piyasa değerini kendisi belirleyebilir. Tarife zorunludur: noter öngörülenden ne fazla ne eksik alabilir.
| Dairenin değeri | Noter ücreti |
| 19.999,99 €'ya kadar | 180 € |
| 20.000 ila 39.999,99 € | 250 € |
| 40.000 ila 59.999,99 € | 350 € |
| 60.000 ila 79.999,99 € | 420 € |
| 80.000 ila 119.999,99 € | 480 € |
| 119.999,99 €'nun üzeri | 480 € + bunun üzerindeki başlayan her 15.000 € için 13 €, en fazla 8.000 € |
200.000 € değerindeki bir dairede 119.999,99 €'nun üzerindeki tutar 15.000 €'luk altı başlamış dilime denk gelir; ücret 480 € + 6 × 13 € = 558 €'dur. Ücrete KDV ile başka mevzuatla öngörülen harç ve vergiler eklenir. Ücrete senedin onayı, imza onayı, eklerin suretleri ve imzadan hemen sonra verilen onaylı suretler dahildir.
Aynı tarifede daire alırken önemli olan diğer tutarlar:
| İşlem | Ücret |
| Ön sözleşme | Sözleşme ücretinin %50'si, aynı noterde asıl sözleşmeden düşülür |
| Özel belgenin onaylanması | Sözleşme ücretinin %80'i |
| Sözleşme eki | Sözleşme ücretinin %30'u |
| Sözleşmenin feshi | Sözleşme ücretinin %30'u |
| Noterlik senedi olması gereken işlem için vekâletname | 60 € |
| Bedelin noterin özel hesabı üzerinden ödenmesi | Tutarın %0,3'ü, en az 150 €, başlayan her altı ay için |
Noter, iş biter bitmez ücrete hak kazanır ve önceden avans isteyebilir. Onaylı suretleri ancak her şey ödendiğinde teslim eder ve makbuz vermek zorundadır. Hesaba itirazınız varsa uyuşmazlık Noterler Odası önünde sulh yoluyla çözülebilir.
İmzadan sonra ne olur
Noter, sözleşmenin onaylı suretini iki yere göndermek zorundadır:
- Kadastrodan sorumlu kuruma, çünkü sözleşme taşınmaz mülkiyetini devreder. Bu kurum tescil kararını notere ve taraflara gönderir. Temmuz 2026'dan beri noter bu sureti nitelikli elektronik imzayla elektronik olarak da gönderebilir.
- Dairenin bulunduğu belediyenin vergi dairesine, suretin düzenlenmesinden itibaren 15 gün içinde, çünkü devir vergiye tabidir.
Devlet Ölçümü ve Taşınmaz Kadastrosu Kanunu'nda Aralık 2025'te yapılan değişiklikler, tescile esas belgeleri onaylayanların da tescil talebini verebileceği bir elektronik başvuru sistemi getirdi; ayrıntılı koşulları Bakanlık belirleyecek. Noterinize tescil talebini onun mu yoksa sizin mi vereceğinizi ve kararı nasıl alacağınızı sorun.
Alıcının ödediği vergiler
| Yükümlülük | Kim ve ne zaman | Ne kadar |
| Tapu devir vergisi | Alıcı, sözleşmenin yapılmasından itibaren 15 gün içinde sözleşmeyle birlikte beyanname; hemen ödenir | 150.000 €'ya kadar %3, sonra 4.500 € + 150.000 €'nun üzerindeki tutarın %5'i, 500.000 €'nun üzerinde 22.000 € + %6 |
| Yıllık emlak vergisi | Yeni malik olarak alıcı, edinmeden itibaren 30 gün içinde belediyeye beyanname | Yıllık vergi, oranları belediye belirler |
200.000 € değerindeki bir daire için devir vergisi yaklaşık 7.000 €'dur. Yeni bir dairenin müteahhit tarafından ilk satışında devir vergisi ödenmez, çünkü fiyatın içinde KDV vardır. Ayrıntılar tapu devir vergisi ve yıllık emlak vergisi yazılarımızda.
Taraflar sözleşmeyi, yapılmasından itibaren 90 gün içinde ve kadastroya tescilden önce anlaşarak feshederse, bu devir vergisinin yeniden belirlenmesi için bir sebeptir.
Ne zaman malik olursunuz
Hukuki işleme dayanan taşınmaz mülkiyeti, taşınmaz kadastrosuna tescille kazanılır. Ne noterdeki imza, ne ödenen bedel, ne de teslim edilen anahtarlar tek başına sizi malik yapar. Tescil bu yüzden son ve en önemli adımdır: karar geldiğinde yeni tapu kaydına bakın ve doğru payla, beklenmedik bir yük olmadan malik olarak tescil edildiğinizden emin olun.
Karadağ'da ilk kez alım yapıyorsanız, daire seçmekten tescile kadar tüm yol ev alma rehberimizde; güncel teklifler ise emlak ilanlarımızda.
Sık sorulan sorular
Noterde imza onayı yeterli mi? Hayır. Taşınmaz mülkiyetini devreden sözleşme noterlik senedi ya da noterin noterlik senedi kurallarına göre onayladığı özel bir belge olmalıdır.
Noteri kim öder, alıcı mı satıcı mı? Aksi kararlaştırılmadıkça taraflar notere karşı müteselsilen sorumludur. Bu yüzden masrafları kimin üstleneceğini sözleşmeye yazın.
Noter daha az ücret alabilir mi? Hayır. Tarife her durumda uygulanır ve daha yüksek ya da daha düşük ücret kararlaştırmak yasaktır.
Notere gelemezsem daire alabilir miyim? Evet, bir vekil aracılığıyla. Vekâletname sözleşmeyle aynı şekilde, yani noterlik senedi olarak yapılmalıdır; ücreti 60 €'dur.
Daireye ne zaman malik olurum? Sözleşmenin imzalanmasıyla değil, taşınmaz kadastrosuna tescille.
Kaynaklar
Noterlik senedi şekli, özel belgenin onaylanması ve onaylı suretin gönderilmesi Noterlik Kanunu'nda (madde 51a, 52 ve 82), vekâletnamenin şekli Borçlar Kanunu'nun 86. maddesinde, elektronik gönderim ise Noterlerin Çalışması Hakkında Yönetmelik'te değişiklik yapan yönetmelikte (Karadağ Resmî Gazetesi 88/2026) düzenleniyor. Ücretler Noter Ücret ve Masraf Tarifesi'nden (Karadağ Resmî Gazetesi 49/2026). Devir vergisini Taşınmaz Devir Vergisi Kanunu (madde 6, 7, 11, 15, 16 ve 19), mülkiyetin tescille kazanılmasını Mülkiyet İlişkileri Kanunu (madde 84), elektronik başvuru sistemini ise Devlet Ölçümü ve Taşınmaz Kadastrosu Kanunu'ndaki değişiklikler (Karadağ Resmî Gazetesi 160/2025) düzenliyor. Fijaka bir ilan platformudur ve hukuki danışmanlık vermez; somut bir sözleşme için bir notere ya da avukata danışın.