Cum cumpărați un apartament la notar în Muntenegru și cât costă? Contractul trebuie să fie act notarial, nu doar un înscris cu semnături legalizate. Conform tarifului din aprilie 2026, onorariul este de 480 € pentru un apartament de 80.000–119.999,99 €, plus 13 € pentru fiecare tranșă începută de 15.000 € peste această sumă, la care se adaugă TVA. Deveniți proprietar abia la înscrierea în cadastru.
După ce cumpărătorul și vânzătorul se înțeleg asupra prețului, următorul pas este notarul. Căutările locale arată ce vor oamenii să știe cel mai mult: „kupoprodajni ugovor kod notara cijena” (contract de vânzare-cumpărare la notar, preț), „ugovor kod notara cena” (contract la notar, preț) și „notar kupoprodajni ugovor za stan” (notar, contract de vânzare-cumpărare pentru un apartament), iar din Serbia vine „solemnizacija ugovora” (solemnizarea contractului). Răspunsul despre preț s-a schimbat la 9 aprilie 2026, când a intrat în vigoare un nou tarif notarial.
Articolul acesta urmărește o cumpărare de la înțelegere până la înscriere: de ce actul notarial este obligatoriu, ce face notarul, cât costă, ce impozite urmează semnării și când deveniți proprietar. Acest ghid este util dacă urmează să semnați la notar contractul pentru un apartament în Muntenegru.
De ce act notarial și nu semnături legalizate
Un act juridic al cărui obiect este transferul sau dobândirea dreptului de proprietate asupra unui imobil trebuie încheiat ca act notarial. Un act care nu respectă această formă nu produce efecte juridice. Un contract semnat acasă, cu semnăturile doar legalizate, nu transferă deci apartamentul.
Există două căi spre această formă:
- Notarul redactează contractul. Notarul stabilește identitatea părților, întocmește actul, îl citește și îl explică, iar părțile semnează în prezența notarului.
- Notarul confirmă un înscris sub semnătură privată. Dacă ați pregătit contractul singuri sau cu un avocat, notarul îl poate confirma, cu condiția să îndeplinească cerințele legale de formă și conținut. Un înscris confirmat astfel are statutul unui act notarial. Aceasta corespunde cu ceea ce în Serbia se numește solemnizare.
Consultanța, redactarea, citirea și explicarea actului sunt incluse în onorariul notarului și nu se plătesc separat.
Ce să rezolvați înainte de notar
Notarul consemnează ce declară părțile, dar nu înlocuiește propria dumneavoastră verificare a apartamentului. Înainte de semnare:
- Verificați extrasul de carte funciară: proprietarul, cota, sarcinile și mențiunile. Cum se face găsiți în articolul nostru despre verificările dinainte de cumpărare.
- Stabiliți cine plătește notarul. Toate părțile tranzacției răspund solidar față de notar, dacă nu convin altfel, așa că treceți acest lucru în contract.
- Dacă ați plătit o arvună, știți ce ați plătit de fapt. Diferența dintre arvună, avans și arvuna de retractare este explicată în articolul nostru despre arvună și antecontract.
- Dacă nu puteți fi prezenți personal, un reprezentant poate semna în numele dumneavoastră, dar forma cerută pentru contract se aplică și procurii. O procură pentru cumpărarea unui apartament trebuie deci să fie act notarial, iar onorariul pentru ea conform tarifului este de 60 €.
Cât cere notarul pentru un contract de vânzare-cumpărare
Onorariul se stabilește după valoarea obiectului, iar baza este valoarea reală de piață a apartamentului. Până la crearea unui registru oficial al valorilor de piață, notarul poate stabili valoarea de piață dacă prețul declarat de părți nu corespunde acesteia. Tariful este obligatoriu: un notar nu poate cere nici mai mult, nici mai puțin decât este prevăzut.
| Valoarea apartamentului | Onorariul notarului |
| până la 19.999,99 € | 180 € |
| între 20.000 și 39.999,99 € | 250 € |
| între 40.000 și 59.999,99 € | 350 € |
| între 60.000 și 79.999,99 € | 420 € |
| între 80.000 și 119.999,99 € | 480 € |
| peste 119.999,99 € | 480 € + 13 € pentru fiecare tranșă începută de 15.000 € peste această sumă, cel mult 8.000 € |
Pentru un apartament în valoare de 200.000 €, suma care depășește 119.999,99 € acoperă șase tranșe începute de 15.000 €, așa că onorariul este de 480 € + 6 × 13 € = 558 €. La onorariu se adaugă TVA, precum și eventualele taxe și contribuții stabilite de alte reglementări. Onorariul include autentificarea actului, legalizarea semnăturilor, copiile anexelor și copiile certificate eliberate imediat după semnare.
Alte sume din același tarif care contează la cumpărarea unui apartament:
| Serviciul | Onorariul |
| Antecontract | 50 % din onorariul contractului, scăzut din contractul principal la același notar |
| Confirmarea unui înscris sub semnătură privată | 80 % din onorariul contractului |
| Act adițional la contract | 30 % din onorariul contractului |
| Rezilierea unui contract | 30 % din onorariul contractului |
| Procură pentru un act care trebuie să fie act notarial | 60 € |
| Plata prețului prin contul special al notarului | 0,3 % din sumă, cel puțin 150 €, pentru fiecare perioadă începută de șase luni |
Notarul are dreptul la onorariu de îndată ce lucrarea este făcută și poate cere un avans. Copiile certificate se predau numai după ce totul este plătit, iar notarul trebuie să elibereze o chitanță. Dacă nu sunteți de acord cu nota de plată, disputa poate fi soluționată pe cale amiabilă în fața Camerei Notarilor.
Ce se întâmplă după semnare
Notarul trebuie să trimită o copie certificată a contractului în două locuri:
- La autoritatea responsabilă de cadastru, pentru că actul transferă dreptul de proprietate asupra unui imobil. Această autoritate trimite notarului și părților decizia sa privind înscrierea. Din iulie 2026, notarul poate trimite copia și electronic, cu semnătură electronică calificată.
- La biroul fiscal al municipalității în care se află apartamentul, în 15 zile de la întocmirea copiei, pentru că transferul este impozabil.
Modificările din decembrie 2025 ale Legii privind măsurătorile de stat și cadastrul imobiliar au introdus un ghișeu electronic prin care cererile de înscriere pot fi depuse și de cei care autentifică documentele pe baza cărora se face înscrierea, condițiile detaliate urmând să fie stabilite de minister. Întrebați-vă notarul dacă el sau dumneavoastră depuneți cererea de înscriere și cum veți primi decizia.
Impozitele pe care le plătește cumpărătorul
| Obligația | Cine și când | Cât |
| Impozitul pe transferul proprietății | Cumpărătorul, declarație fiscală în 15 zile de la încheierea contractului, cu contractul anexat; plata imediat | 3 % până la 150.000 €, apoi 4.500 € + 5 % din suma care depășește 150.000 €, iar peste 500.000 €, 22.000 € + 6 % |
| Impozitul anual pe proprietate | Cumpărătorul, ca nou proprietar, declarație fiscală la municipalitate în 30 de zile de la dobândire | Impozit anual, cu cote stabilite de municipalitate |
Pentru un apartament de 200.000 €, impozitul pe transfer este de aproximativ 7.000 €. La prima vânzare a unui apartament nou de către dezvoltator nu se plătește impozit pe transfer, pentru că TVA-ul este inclus în preț. Detaliile sunt în articolele noastre despre impozitul pe transferul proprietății și despre impozitul anual pe proprietate.
Dacă părțile reziliază contractul de comun acord în 90 de zile de la încheiere, înainte de înscrierea în cadastru, acesta este un motiv ca impozitul pe transfer să fie stabilit din nou.
Când deveniți proprietar
Dreptul de proprietate asupra unui imobil dobândit printr-un act juridic se transferă la înscrierea în cadastrul imobiliar. Nici semnătura la notar, nici prețul plătit, nici cheile predate nu vă fac singure proprietar. Înscrierea este deci ultimul și cel mai important pas: când primiți decizia, verificați noul extras de carte funciară și asigurați-vă că sunteți înscriși ca proprietari, cu cota corectă și fără sarcini neașteptate.
Dacă aceasta este prima dumneavoastră cumpărare în Muntenegru, tot drumul de la alegerea apartamentului până la înscriere este descris în ghidul nostru despre cumpărarea unei proprietăți, iar ofertele actuale le puteți răsfoi în anunțurile noastre imobiliare.
Întrebări frecvente
Cât costă un contract de vânzare-cumpărare la notar? Depinde de valoarea apartamentului: 480 € pentru un apartament de 80.000–119.999,99 €, iar peste această sumă încă 13 € pentru fiecare tranșă începută de 15.000 €, cel mult 8.000 €. Se adaugă TVA.
Este suficientă legalizarea semnăturilor la notar? Nu. Un contract de transfer al proprietății asupra unui imobil trebuie să fie act notarial sau un înscris sub semnătură privată confirmat de notar conform regulilor pentru actele notariale.
Cine plătește notarul, cumpărătorul sau vânzătorul? Părțile răspund solidar față de notar, dacă nu convin altfel. De aceea precizați în contract cine suportă costurile.
Poate notarul să ceară mai puțin? Nu. Tariful se aplică în orice caz, iar convenirea unui onorariu mai mare sau mai mic este interzisă.
Pot cumpăra un apartament dacă nu pot veni la notar? Da, printr-un reprezentant. Procura trebuie să aibă aceeași formă ca și contractul, adică act notarial, iar onorariul pentru ea este de 60 €.
Când devin proprietarul apartamentului? La înscrierea în cadastrul imobiliar, nu la semnarea contractului.
Surse
Forma actului notarial, confirmarea înscrisurilor sub semnătură privată și trimiterea copiilor certificate sunt reglementate de Legea notarilor (articolele 51a, 52 și 82), forma procurii de articolul 86 din Legea obligațiilor, iar trimiterea electronică de Regulamentul de modificare a Regulamentului privind activitatea notarilor (Monitorul Oficial al Muntenegrului 88/2026). Onorariile sunt preluate din Tariful privind onorariile și cheltuielile notarilor (pagina este în limba muntenegreană; Monitorul Oficial al Muntenegrului 49/2026). Impozitul pe transfer este reglementat de Legea privind impozitul pe transferul proprietății imobiliare (pagina este în limba muntenegreană; articolele 6, 7, 11, 15, 16 și 19), dobândirea proprietății prin înscriere de Legea privind raporturile de proprietate (articolul 84), iar ghișeul electronic de modificările Legii privind măsurătorile de stat și cadastrul imobiliar (Monitorul Oficial al Muntenegrului 160/2025). Fijaka este o platformă de anunțuri și nu oferă consultanță juridică; pentru un contract concret, consultați un notar sau un avocat.