Quanto costa il contratto di compravendita dal notaio? Dipende dal valore dell'appartamento: 480 € per un valore da 80.000 a 119.999,99 €, e oltre 13 € in più per ogni 15.000 € iniziati, al massimo 8.000 €. Si aggiunge l'IVA.
Quando acquirente e venditore si accordano sul prezzo, il passo successivo è il notaio. Le ricerche locali mostrano cosa interessa di più: "kupoprodajni ugovor kod notara cijena" (contratto di compravendita dal notaio, prezzo), "ugovor kod notara cena" (contratto dal notaio, prezzo) e "notar kupoprodajni ugovor za stan" (notaio, compravendita di un appartamento), e dalla Serbia arriva "solemnizacija ugovora" (solennizzazione del contratto). La risposta sul prezzo è cambiata il 9 aprile 2026, quando è entrata in vigore una nuova tariffa notarile.
Questo articolo segue un acquisto dall'accordo all'iscrizione: perché l'atto notarile è obbligatorio, cosa fa il notaio, quanto costa, quali imposte seguono la firma e quando diventate proprietari.
Perché l'atto notarile e non le firme autenticate
Il negozio giuridico che ha per oggetto il trasferimento o l'acquisto della proprietà di un immobile deve essere redatto come atto notarile. Un negozio non redatto in questa forma non produce effetti giuridici. Un contratto firmato a casa con le sole firme autenticate quindi non trasferisce l'appartamento.
Le strade per arrivare a questa forma sono due:
- Il notaio redige il contratto. Il notaio accerta l'identità delle parti, redige l'atto, lo legge e lo spiega, e le parti firmano davanti a lui.
- Il notaio conferma una scrittura privata. Se avete preparato il contratto da soli o con un avvocato, il notaio può confermarlo, purché rispetti i requisiti di legge di forma e contenuto. La scrittura così confermata ha valore di atto notarile. Corrisponde a ciò che in Serbia si chiama solennizzazione.
Consulenza, redazione, lettura e spiegazione dell'atto sono compresi nel compenso del notaio e non si pagano a parte.
Cosa sistemare prima del notaio
Il notaio verbalizza ciò che le parti dichiarano, ma non sostituisce il vostro controllo dell'appartamento. Prima di firmare:
- Controllate l'estratto catastale: proprietario, quota, gravami e annotazioni. Come farlo lo spieghiamo nell'articolo sui controlli prima dell'acquisto.
- Accordatevi su chi paga il notaio. Tutte le parti dell'affare rispondono in solido verso il notaio, salvo diverso accordo, quindi scrivetelo nel contratto.
- Se avete versato una caparra, sappiate cosa avete versato davvero. La differenza tra caparra, acconto e prezzo del recesso è spiegata nell'articolo su caparra e preliminare.
- Se non potete essere presenti, un procuratore può firmare al vostro posto, ma la forma prevista per il contratto vale anche per la procura. La procura per comprare un appartamento deve quindi essere un atto notarile, e il suo compenso in tariffa è di 60 €.
Quanto costa il notaio per la compravendita
Il compenso si determina in base al valore dell'oggetto, e la base è il valore di mercato effettivo dell'appartamento. Finché non sarà istituito un registro ufficiale dei valori di mercato, il notaio può determinare lui il valore di mercato se il prezzo indicato dalle parti non vi corrisponde. La tariffa è obbligatoria: il notaio non può chiedere né più né meno del previsto.
| Valore dell'appartamento | Compenso del notaio |
| fino a 19.999,99 € | 180 € |
| da 20.000 a 39.999,99 € | 250 € |
| da 40.000 a 59.999,99 € | 350 € |
| da 60.000 a 79.999,99 € | 420 € |
| da 80.000 a 119.999,99 € | 480 € |
| oltre 119.999,99 € | 480 € + 13 € per ogni 15.000 € iniziati oltre tale soglia, al massimo 8.000 € |
Per un appartamento da 200.000 €, l'importo oltre 119.999,99 € copre sei blocchi iniziati da 15.000 €, quindi il compenso è 480 € + 6 × 13 € = 558 €. Al compenso si aggiungono l'IVA e le tasse e gli altri tributi previsti da altre norme. Il compenso comprende l'autenticazione dell'atto, l'autenticazione delle firme, le copie degli allegati e le copie esecutive rilasciate subito dopo la stipula.
Altri importi della stessa tariffa che contano quando si compra casa:
| Prestazione | Compenso |
| Preliminare | 50% del compenso per il contratto, detratto dal contratto principale presso lo stesso notaio |
| Conferma di una scrittura privata | 80% del compenso per il contratto |
| Integrazione al contratto | 30% del compenso per il contratto |
| Risoluzione del contratto | 30% del compenso per il contratto |
| Procura per un negozio che deve essere atto notarile | 60 € |
| Pagamento del prezzo tramite il conto dedicato del notaio | 0,3% dell'importo, minimo 150 €, per ogni semestre iniziato |
Il notaio ha diritto al compenso appena eseguita la prestazione e può chiedere un anticipo. Consegna le copie solo quando tutto è pagato, e deve rilasciare una ricevuta. Se non siete d'accordo con il conto, la controversia si può risolvere in via amichevole davanti alla Camera notarile.
Cosa succede dopo la firma
Il notaio deve trasmettere copia del contratto a due destinatari:
- All'autorità competente per il catasto, perché il contratto trasferisce la proprietà di un immobile. Quell'autorità notifica la decisione sull'iscrizione al notaio e alle parti. Da luglio 2026 il notaio può trasmettere la copia anche in via elettronica, con firma elettronica qualificata.
- All'ufficio tributi del comune in cui si trova l'appartamento, entro 15 giorni dalla redazione della copia, perché il trasferimento è soggetto a imposta.
Le modifiche alla Legge sulla misurazione statale e sul catasto degli immobili di dicembre 2025 hanno introdotto uno sportello elettronico tramite il quale le domande di iscrizione possono essere presentate anche da chi autentica i documenti su cui si basa l'iscrizione; le condizioni di dettaglio le stabilisce il Ministero. Chiedete al vostro notaio se la domanda di iscrizione la presenta lui o voi, e come riceverete la decisione.
Le imposte che paga l'acquirente
| Obbligo | Chi e quando | Quanto |
| Imposta sul trasferimento degli immobili | L'acquirente, dichiarazione entro 15 giorni dalla conclusione del contratto, con il contratto allegato; si paga subito | 3% fino a 150.000 €, poi 4.500 € + 5% sulla parte oltre 150.000 €, e oltre 500.000 € 22.000 € + 6% |
| Tassa annuale sugli immobili | L'acquirente come nuovo proprietario, dichiarazione al comune entro 30 giorni dall'acquisto | Imposta annuale, aliquote fissate dal comune |
Per un appartamento da 200.000 € l'imposta sul trasferimento è di circa 7.000 €. Alla prima vendita di un appartamento nuovo da parte del costruttore l'imposta sul trasferimento non si paga, perché nel prezzo c'è l'IVA. I dettagli sono negli articoli sull'imposta sul trasferimento degli immobili e sulla tassa annuale sugli immobili.
Se le parti risolvono il contratto di comune accordo entro 90 giorni dalla conclusione e prima dell'iscrizione al catasto, questo è motivo per rideterminare l'imposta sul trasferimento.
Quando diventate proprietari
La proprietà di un immobile acquistata con un negozio giuridico si acquisisce con l'iscrizione nel catasto degli immobili. Né la firma dal notaio, né il prezzo pagato, né le chiavi consegnate vi rendono di per sé proprietari. L'iscrizione è quindi l'ultimo e il più importante passaggio: quando arriva la decisione, controllate il nuovo estratto catastale e verificate di essere iscritti come proprietari, con la quota giusta e senza gravami inattesi.
Se comprate per la prima volta in Montenegro, l'intero percorso dalla scelta all'iscrizione è descritto nella nostra guida all'acquisto di casa, e le offerte attuali sono nei nostri annunci immobiliari.
Domande frequenti
Basta l'autenticazione delle firme dal notaio? No. Il contratto che trasferisce la proprietà di un immobile deve essere un atto notarile, oppure una scrittura privata confermata dal notaio secondo le regole dell'atto notarile.
Chi paga il notaio, l'acquirente o il venditore? Le parti rispondono in solido verso il notaio, salvo diverso accordo. Scrivete quindi nel contratto chi sostiene le spese.
Il notaio può chiedere meno? No. La tariffa si applica in ogni caso, ed è vietato pattuire un compenso più alto o più basso.
Posso comprare casa se non posso andare dal notaio? Sì, tramite un procuratore. La procura deve avere la stessa forma del contratto, cioè atto notarile, e il suo compenso è di 60 €.
Quando divento proprietario dell'appartamento? Con l'iscrizione nel catasto degli immobili, non con la firma del contratto.
Fonti
La forma dell'atto notarile, la conferma delle scritture private e la trasmissione delle copie sono disciplinate dalla Legge sui notai (articoli 51a, 52 e 82), la forma della procura dall'articolo 86 della Legge sulle obbligazioni e la trasmissione elettronica dal Regolamento integrativo del Regolamento sul lavoro dei notai (Gazzetta ufficiale del Montenegro 88/2026). I compensi vengono dalla Tariffa dei compensi e delle spese dei notai (Gazzetta ufficiale del Montenegro 49/2026). L'imposta sul trasferimento è disciplinata dalla Legge sull'imposta sul trasferimento degli immobili (articoli 6, 7, 11, 15, 16 e 19), l'acquisto della proprietà con l'iscrizione dalla Legge sui rapporti di proprietà (articolo 84) e lo sportello elettronico dalle modifiche alla Legge sulla misurazione statale e sul catasto degli immobili (Gazzetta ufficiale del Montenegro 160/2025). Fijaka è una piattaforma di annunci e non dà consulenza legale; per un contratto specifico rivolgetevi a un notaio o a un avvocato.