Caparra per la casa in Montenegro: quando si restituisce, quando si perde e perché il preliminare va dal notaio

La caparra si restituisce se l'acquirente si tira indietro? Non automaticamente. Se l'inadempimento è imputabile all'acquirente, il venditore può trattenere la caparra oppure chiedere l'esecuzione o il risarcimento. La caparra si restituisce se così è stato pattuito, o se l'esecuzione diventa impossibile per un evento di cui nessuna delle parti è responsabile.

Quando in Montenegro si compra un appartamento, i soldi passano spesso di mano molto prima del notaio: l'acquirente versa una kapara (caparra) perché il venditore ritiri l'annuncio, e il venditore la accetta perché l'acquirente prenda l'accordo sul serio. Il problema nasce quando una delle due parti si tira indietro. Le ricerche locali mostrano dove sta la confusione: accanto a "kapara za stan" (caparra per un appartamento) compaiono più spesso "iznos" (importo), "primjer" (esempio) e "ugovor" (contratto), e subito dopo "kapara ili avans" (caparra o acconto), "kapara odustanica" (caparra come prezzo del recesso) e "vraćanje dvostruke kapare" (restituzione della caparra doppia).

Questo articolo spiega cosa dice davvero la Legge montenegrina sulle obbligazioni, perché nell'acquisto di una casa la caparra non può sostituire il notaio e quanto costa un preliminare con la tariffa notarile in vigore dal 9 aprile 2026.

Cos'è la kapara per legge

La kapara è una somma di denaro che una parte consegna all'altra al momento della conclusione del contratto, come segno che il contratto è concluso. Nel diritto italiano l'istituto più vicino è la caparra confirmatoria. La legge ne ricava tre regole:

1. Il contratto si considera concluso quando la caparra è versata, salvo patto contrario.
2. Quando il contratto è eseguito, la caparra si restituisce o si imputa al prezzo. Per un appartamento di regola si imputa al prezzo.
3. La caparra non è un biglietto d'uscita. Salvo patto contrario, l'acquirente non può recedere lasciando la caparra, né il venditore restituendo il doppio.

La terza regola sorprende quasi tutti. "Ti restituisco il doppio e l'appartamento torna libero" non è un diritto che il venditore ha solo perché ha incassato una caparra. Quel diritto esiste solo se lo avete pattuito espressamente, e allora la caparra vale come prezzo del recesso (vedi sotto).

Per una casa la caparra non sostituisce il notaio

Il negozio giuridico che ha per oggetto il trasferimento o l'acquisto della proprietà di un immobile deve essere redatto come atto notarile, e un negozio non redatto in questa forma non produce effetti giuridici. Lo stesso vale per il preliminare: le norme sulla forma del contratto principale valgono anche per il preliminare quando la forma è condizione di validità.

Una ricevuta "ricevuta caparra per l'appartamento", firmata nell'appartamento o in agenzia, non può quindi sostituire quella forma. Versate la caparra insieme a un preliminare concluso dal notaio, e fino ad allora non versatela senza aver controllato l'estratto catastale. Cosa cercarvi lo spieghiamo nell'articolo sui controlli prima dell'acquisto.

Chi perde la caparra e chi restituisce il doppio

Se il contratto non viene eseguito, la legge dà una scelta alla parte che non è in colpa. Cosa può chiedere dipende da chi è responsabile:

Tre aggiunte dalla stessa parte della legge:

• Chi chiede l'esecuzione ha diritto anche al risarcimento del danno da ritardo.
• Su richiesta di una parte, il giudice può ridurre una caparra eccessiva. La legge non stabilisce quanto possa essere alta una caparra; l'importo si pattuisce.
• Se l'obbligazione è stata eseguita in parte, per esempio se l'acquirente oltre alla caparra ha pagato parte del prezzo, il creditore non può semplicemente trattenere la caparra: può chiedere il resto e il risarcimento, ma la caparra si imputa al risarcimento.

La caparra doppia, quindi, non è una penale automatica. È una delle tre richieste tra cui l'acquirente sceglie quando il venditore è responsabile dell'inadempimento. Se il venditore contesta la propria colpa, alla fine decide un giudice.

Caparra, acconto e prezzo del recesso non sono la stessa cosa

Se insieme alla caparra si pattuisce il diritto di recesso, la caparra vale come prezzo del recesso, simile alla caparra penitenziale italiana: chi l'ha data la perde, chi l'ha ricevuta restituisce il doppio. Il diritto si estingue quando la parte comincia a eseguire il contratto o ad accettarne l'esecuzione. Se non è stato pattuito un termine per il recesso, si può esercitare fino alla scadenza del termine per adempiere l'obbligazione.

Nel preliminare quindi non scrivete solo "versati 10.000 €". Scrivete se si tratta di caparra, acconto o prezzo del recesso. Da quella sola parola dipende se, quando l'affare salta, riavrete la stessa somma, il doppio o niente.

Cosa deve contenere il preliminare

Il preliminare vincola se contiene gli elementi essenziali del contratto principale. Se l'altra parte rifiuta di concludere il contratto principale, il giudice può ordinarglielo; la domanda va proposta entro sei mesi dalla scadenza del termine previsto per la conclusione del contratto principale. Il preliminare non vincola se dopo la sua conclusione le circostanze sono cambiate tanto che, se fossero esistite allora, non sarebbe stato concluso.

Nel preliminare per un appartamento inserite almeno:

1. Le parti e l'immobile secondo i dati catastali: comune catastale, numero di particella, numero dell'estratto catastale e designazione dell'unità.
2. Il prezzo e le modalità di pagamento, compresi importo e natura del versamento: caparra, acconto o prezzo del recesso.
3. Il termine per la conclusione del contratto principale, perché da lì decorrono i sei mesi.
4. Lo stato dell'appartamento alla consegna: gravami, ipoteca, inquilini, spese condominiali e utenze non pagate.
5. Cosa succede se la banca non concede il mutuo entro un certo termine, se comprate con un mutuo. La legge non lo regola in modo specifico, quindi è meglio che lo faccia il contratto. Come funziona un mutuo lo spieghiamo nell'articolo su mutui e tassi.

Se comprate su progetto, il preliminare con il costruttore richiede punti in più: scadenze dei lavori, piano di pagamento per fasi e agibilità. Ne parliamo nell'articolo su come comprare casa in costruzione.

Quanto costa il preliminare dal notaio

Secondo la Tariffa dei compensi e delle spese dei notai, pubblicata nella Gazzetta ufficiale del Montenegro 49/2026 e in vigore dal 9 aprile 2026, per la redazione notarile di un preliminare si paga il 50% del compenso previsto per il contratto. Se il contratto principale si conclude dallo stesso notaio, il suo compenso si riduce dell'importo pagato per il preliminare.

Esempio per un appartamento da 100.000 €: il compenso per un contratto in quello scaglione è di 480 €, quindi il preliminare costa 240 €. Quando concludete il contratto principale dallo stesso notaio, pagate altri 240 €. Al compenso si aggiunge l'IVA, e la tariffa è obbligatoria: il notaio non può chiedere né di più né di meno. Un'integrazione al contratto costa il 30% del compenso, e anche la risoluzione dal notaio il 30%.

Caparra e saldo si possono pagare anche tramite il conto dedicato del notaio, così il denaro arriva al venditore solo quando si verificano le condizioni pattuite. Il compenso per questo è lo 0,3% dell'importo, minimo 150 €, per ogni semestre di custodia iniziato. L'elenco completo di costi e passaggi fino all'iscrizione è nell'articolo sul rogito dal notaio.

Prima di versare la caparra

L'imposta sul trasferimento la paga l'acquirente con il contratto principale; come si calcola lo spieghiamo nell'articolo sull'imposta sul trasferimento degli immobili. Appartamenti e case disponibili sono nei nostri annunci immobiliari.

Domande frequenti

Il venditore che si tira indietro deve restituire il doppio? Se l'inadempimento è imputabile al venditore, l'acquirente può chiedere il doppio della caparra, ma è una di tre possibilità: può anche chiedere l'esecuzione, oppure il risarcimento con la restituzione della caparra. Se la caparra è stata pattuita come prezzo del recesso, il venditore che recede restituisce il doppio.

Quanto deve essere la caparra per un appartamento? La legge non fissa un importo. Si pattuisce, e su richiesta di una parte il giudice può ridurre una caparra eccessiva.

Caparra o acconto: cosa conviene all'acquirente? L'acconto alla risoluzione si restituisce con gli interessi di mora, ma mai raddoppiato. La caparra dà all'acquirente una pretesa più forte se il venditore è in colpa, ma lo espone di più se l'affare salta per colpa sua. Ciò che conta è che il contratto dica esattamente di quale dei due si tratta.

Il preliminare per un appartamento va fatto dal notaio? Sì. Quando la forma è condizione di validità del contratto principale, la stessa forma vale per il preliminare, e il contratto che trasferisce la proprietà di un immobile deve essere un atto notarile.

Quanto costa il preliminare dal notaio? La metà del compenso per il contratto, più IVA. Per un appartamento da 100.000 € sono 240 €, e l'importo si detrae dal compenso per il contratto principale se lo concludete dallo stesso notaio.

Fonti

Le regole su caparra, prezzo del recesso e preliminare vengono dalla Legge sulle obbligazioni (articoli 40 e da 75 a 79), quelle sulla restituzione di quanto dato in caso di risoluzione e di impossibilità dagli articoli 127 e 132 della stessa legge. La forma dell'atto notarile è prevista dall'articolo 52 della Legge sui notai. I compensi vengono dalla Tariffa dei compensi e delle spese dei notai (Gazzetta ufficiale del Montenegro 49/2026, voci tariffarie 1 e 15), pubblicata dalla Camera notarile del Montenegro. Fijaka è una piattaforma di annunci e non dà consulenza legale; per un contratto specifico rivolgetevi a un notaio o a un avvocato.