A kthehet kapari nëse blerësi tërhiqet? Jo automatikisht. Nëse blerësi është përgjegjës për mospërmbushjen, shitësi mund ta mbajë kaparin ose të kërkojë përmbushje apo dëmshpërblim. Kapari kthehet nëse është rënë dakord kështu, ose nëse përmbushja bëhet e pamundur për shkak të një ngjarjeje për të cilën nuk është përgjegjëse asnjë palë.
Sa kushton një parakontratë te noteri? Gjysmën e tarifës për kontratën, plus TVSH. Për një banesë me vlerë 100.000 € kjo bën 240 €, dhe shuma zbritet nga tarifa e kontratës kryesore nëse e lidhni te i njëjti noter.
Kur një banesë ndërron pronar në Mal të Zi, paratë shpesh lëvizin shumë para noterit: blerësi paguan një kapar (kapara) që shitësi ta heqë shpalljen, dhe shitësi e pranon që blerësi ta marrë seriozisht marrëveshjen. Problemi nis kur njëra palë tërhiqet. Kërkimet vendase tregojnë ku qëndron ngatërresa: pranë "kapara za stan" (kapar për banesë) njerëzit shtojnë më shpesh "iznos" (shuma), "primjer" (shembull) dhe "ugovor" (kontratë), dhe menjëherë pas tyre "kapara ili avans" (kapar apo paradhënie), "kapara odustanica" (kapar si pagesë tërheqjeje) dhe "vraćanje dvostruke kapare" (kthimi i kaparit të dyfishtë).
Ky artikull shpjegon çfarë thotë realisht Ligji malazez për detyrimet, pse kapari nuk mund ta zëvendësojë noterin kur blini një banesë, dhe sa kushton një parakontratë sipas tarifës noteriale në fuqi që nga 9 prilli 2026.
Çfarë është kapari sipas ligjit
Kapari është një shumë parash që njëra palë i jep tjetrës kur lidhet kontrata, si shenjë se kontrata është lidhur. Ligji nxjerr prej kësaj tri rregulla:
- Kontrata konsiderohet e lidhur sapo jepet kapari, nëse nuk është rënë dakord ndryshe.
- Kur kontrata përmbushet, kapari kthehet ose llogaritet në çmim. Te një banesë zakonisht llogaritet.
- Kapari nuk është biletë daljeje. Nëse nuk është rënë dakord ndryshe, blerësi nuk mund të tërhiqet duke e lënë kaparin, dhe shitësi nuk mund të tërhiqet duke e kthyer të dyfishtë.
Rregulli i tretë i habit shumicën e njerëzve. "Do t'ua kthej të dyfishtë dhe banesa është sërish e lirë" nuk është një e drejtë që shitësi e ka thjesht sepse ka pranuar kapar. Kjo e drejtë ekziston vetëm nëse e keni rënë dakord shprehimisht, dhe atëherë kapari llogaritet si pagesë tërheqjeje (shih më poshtë).
Te një banesë, kapari nuk e zëvendëson noterin
Një veprim juridik objekti i të cilit është transferimi ose fitimi i pronësisë mbi pasuri të paluajtshme duhet të bëhet si akt noterial, dhe një veprim që nuk është bërë në këtë formë nuk ka efekt ligjor. E njëjta gjë vlen për parakontratën: rregullat për formën e kontratës kryesore vlejnë edhe për parakontratën kur forma është kusht vlefshmërie.
Një dëftesë ku shkruhet "u mor kapar për banesën", e nënshkruar në banesë ose në agjenci, pra, nuk mund ta zëvendësojë këtë formë. Paguajeni kaparin bashkë me një parakontratë të lidhur para noterit, dhe deri atëherë mos e paguani pa kontrolluar ekstraktin e kadastrës. Çfarë duhet parë në të e trajton artikulli ynë për kontrollet para blerjes.
Kush e humb kaparin dhe kush e kthen të dyfishtë
Nëse kontrata nuk përmbushet, ligji i jep palës që nuk ka faj një zgjedhje. Çfarë mund të kërkojë varet nga kush është përgjegjës:
| Kush ka faj për mospërmbushjen | Çfarë mund të kërkojë pala tjetër, sipas zgjedhjes së saj |
| Blerësi, që e dha kaparin | Përmbushjen e kontratës, nëse është ende e mundur; ose dëmshpërblim, me kaparin të llogaritur ose të kthyer; ose ta mbajë kaparin |
| Shitësi, që e mori kaparin | Përmbushjen e kontratës, nëse është ende e mundur; ose dëmshpërblim plus kthimin e kaparit; ose kthimin e kaparit të dyfishtë |
Tri shtesa nga e njëjta pjesë e ligjit:
- Një palë që kërkon përmbushje ka të drejtë edhe për dëmshpërblim për vonesën.
- Me kërkesë të një pale, gjykata mund ta ulë një kapar tepër të madh. Ligji nuk cakton sa i madh mund të jetë kapari; shuma bihet dakord.
- Nëse detyrimi është përmbushur pjesërisht, për shembull nëse blerësi ka paguar pjesë të çmimit mbi kaparin, kreditori nuk mund ta mbajë thjesht kaparin: mund të kërkojë pjesën tjetër dhe dëmshpërblim, por kapari llogaritet në dëmshpërblim.
Kapari i dyfishtë, pra, nuk është penalitet automatik. Është njëra nga tri kërkesat nga të cilat zgjedh blerësi kur shitësi është përgjegjës për mospërmbushjen. Nëse shitësi e kundërshton fajin, në fund vendos gjykata.
Kapari, paradhënia dhe pagesa e tërheqjes nuk janë e njëjta gjë
| Kapari (kapara) | Paradhënia (avans) | Pagesa e tërheqjes (odustanica) | |
| Çfarë është | Shenjë se kontrata është lidhur | Pjesë e çmimit e paguar paraprakisht | Çmimi i një të drejte tërheqjeje të rënë dakord |
| A mund të tërhiqeni duke e paguar | Jo, nëse nuk është rënë dakord | Jo | Po, ky është qëllimi i saj |
| Nëse tërhiqet ose ka faj blerësi | Shitësi zgjedh: përmbushje, dëmshpërblim ose mbajtjen e kaparit | Në zgjidhje kthehet me kamatë vonese, dhe blerësi detyrohet për çdo dëm që ka shkaktuar | Blerësi e humb shumën |
| Nëse tërhiqet ose ka faj shitësi | Blerësi zgjedh: përmbushje, dëmshpërblim plus kthim, ose kaparin të dyfishtë | Kthehet me kamatë vonese nga dita kur u mor, plus dëmshpërblim | Shitësi e kthen të dyfishtë |
Kur një e drejtë tërheqjeje bihet dakord bashkë me kaparin, kapari llogaritet si pagesë tërheqjeje: kush e dha e humb, dhe kush e mori e kthen të dyfishtë. Kjo e drejtë mbaron kur pala nis ta përmbushë kontratën ose ta pranojë përmbushjen. Nëse nuk është rënë dakord për afat tërheqjeje, mund të përdoret deri në skadimin e afatit për përmbushjen e detyrimit.
Prandaj mos shkruani në parakontratë vetëm "u paguan 10.000 €". Shkruani nëse është kapar, paradhënie apo pagesë tërheqjeje. Kjo fjalë e vetme vendos nëse, kur marrëveshja rrëzohet, merrni mbrapsht të njëjtën shumë, të dyfishtën apo asgjë.
Çfarë duhet të përmbajë parakontrata
Një parakontratë është detyruese nëse përmban elementet thelbësore të kontratës kryesore. Nëse pala tjetër refuzon ta lidhë kontratën kryesore, gjykata mund ta urdhërojë ta bëjë; padia duhet ngritur brenda gjashtë muajve pasi të ketë skaduar afati i caktuar për lidhjen e kontratës kryesore. Një parakontratë nuk është detyruese nëse rrethanat kanë ndryshuar aq shumë që nga lidhja e saj sa nuk do të ishte lidhur po të kishin ekzistuar atëherë.
Shkruani në parakontratën për një banesë të paktën sa vijon:
- Palët dhe pronën siç është regjistruar në kadastër: komuna kadastrale, numri i parcelës, numri i ekstraktit të kadastrës dhe shënimi i njësisë.
- Çmimin dhe kushtet e pagesës, përfshirë shumën dhe natyrën e pagesës: kapar, paradhënie apo pagesë tërheqjeje.
- Afatin për lidhjen e kontratës kryesore, sepse periudha gjashtëmujore rrjedh prej tij.
- Gjendjen e banesës në dorëzim: barrët, hipoteka, qiramarrësit, faturat e papaguara të shërbimeve.
- Çfarë ndodh nëse banka nuk e miraton kredinë brenda një afati të caktuar, nëse blini me kredi. Ligji nuk e trajton këtë posaçërisht, ndaj është më mirë ta bëjë kontrata. Si funksionon një kredi hipotekore e trajton artikulli ynë për kreditë hipotekore dhe normat e interesit.
Nëse blini në plan, një parakontratë me ndërtuesin ka nevojë për pika shtesë: afatet e ndërtimit, një plan pagesash sipas fazave dhe lejen e përdorimit. Këto i trajton artikulli ynë për blerjen e pronës në plan.
Sa kushton një parakontratë te noteri
Sipas Tarifës për shpërblimet dhe shpenzimet e noterëve, të botuar në Fletoren Zyrtare të Malit të Zi 49/2026 dhe në fuqi që nga 9 prilli 2026, për hartimin e një parakontrate noteri kërkon 50% të tarifës që do të zbatohej për vetë kontratën. Nëse kontrata kryesore lidhet më pas te i njëjti noter, tarifa e saj ulet me shumën e paguar për parakontratën.
Shembull për një banesë me vlerë 100.000 €: tarifa për një kontratë në këtë brez vlere është 480 €, ndaj parakontrata kushton 240 €. Kur të lidhni kontratën kryesore te i njëjti noter, paguani edhe 240 € të tjera. Tarifës i shtohet TVSH, dhe tarifa është e detyrueshme: një noter nuk mund të kërkojë as më shumë, as më pak. Një aneks i kontratës kushton 30% të tarifës, dhe zgjidhja para noterit po ashtu 30%.
Mund ta paguani kaparin dhe pjesën tjetër të çmimit edhe përmes llogarisë së posaçme të noterit, kështu që paratë arrijnë te shitësi vetëm kur plotësohen kushtet e rëna dakord. Tarifa për këtë është 0,3% e shumës, të paktën 150 €, për çdo gjashtë muaj ruajtjeje të nisur. Lista e plotë e kostove dhe hapave deri te regjistrimi është në artikullin tonë për kontratën e blerjes te noteri.
Para se të paguani një kapar
| Kontrolli | Pse |
| Ekstrakti i kadastrës: pronari, barrët, shënimet | Kapari nuk duhet paguar për një banesë që shitësi nuk mund ta transferojë |
| Nëse pagesa është kapar, paradhënie apo pagesë tërheqjeje | Kjo vendos sa ju kthehet |
| Afati për kontratën kryesore | Periudha gjashtëmujore për padinë rrjedh prej tij |
| Kushti i kredisë | Që të mos e humbni kaparin nëse banka thotë jo |
| Parakontrata para noterit | Pa këtë formë parakontrata nuk ka efekt ligjor |
Tatimin e transferimit e paguan blerësi mbi kontratën kryesore, dhe si llogaritet shpjegohet në artikullin tonë për tatimin mbi transferimin e pronës. Shfletoni banesat dhe shtëpitë aktuale në shpalljet tona të pasurive të paluajtshme.
Pyetje të shpeshta
A duhet ta kthejë shitësi të dyfishtë nëse tërhiqet? Nëse shitësi është përgjegjës për mospërmbushjen, blerësi mund të kërkojë kaparin e dyfishtë, por kjo është njëra nga tri mundësitë: blerësi mund të kërkojë edhe përmbushje, ose dëmshpërblim plus kthimin e kaparit. Nëse kapari është rënë dakord si pagesë tërheqjeje, shitësi që tërhiqet e kthen të dyfishtë.
Sa i madh duhet të jetë kapari për një banesë? Ligji nuk cakton shumë. Bihet dakord, dhe me kërkesë të një pale gjykata mund ta ulë një kapar tepër të madh.
Kapar apo paradhënie: çfarë është më mirë për blerësin? Paradhënia kthehet në zgjidhje me kamatë vonese, por kurrë e dyfishtë. Kapari i jep blerësit një kërkesë më të fortë nëse faji është i shitësit, por e ekspozon më shumë nëse marrëveshja rrëzohet për fajin e vet. Ajo që ka rëndësi është që kontrata të thotë saktësisht cila është.
A duhet të bëhet parakontrata për një banesë para noterit? Po. Kur forma është kusht vlefshmërie për kontratën kryesore, e njëjta formë vlen për parakontratën, dhe një kontratë që transferon pronësinë mbi pasuri të paluajtshme duhet të jetë akt noterial.
Burimet
Rregullat për kaparin, pagesën e tërheqjes dhe parakontratat vijnë nga Ligji për detyrimet (nenet 40 dhe 75 deri në 79), ndërsa rregullat për kthimin e asaj që është dhënë në zgjidhje dhe kur përmbushja bëhet e pamundur nga nenet 127 dhe 132 të të njëjtit ligj. Forma e aktit noterial kërkohet nga neni 52 i Ligjit për noterët. Tarifat janë marrë nga Tarifa për shpërblimet dhe shpenzimet e noterëve (Fletorja Zyrtare e Malit të Zi 49/2026, numrat e tarifës 1 dhe 15), e publikuar nga Dhoma e Noterëve të Malit të Zi. Fijaka është platformë shpalljesh dhe nuk jep këshilla ligjore; për një kontratë konkrete, konsultohuni me një noter ose avokat.