Zadatek (kapara) przy zakupie mieszkania w Czarnogórze: kiedy go odzyskasz, kiedy przepada i dlaczego umowa przedwstępna trafia do notariusza

Kiedy odzyskasz zadatek (kaparę) na mieszkanie w Czarnogórze, a kiedy przepada? Jeśli umowę wykonano, zadatek zalicza się na poczet ceny. Jeśli za niewykonanie odpowiada kupujący, sprzedający może go zatrzymać; jeśli sprzedający, kupujący może żądać podwójnego zadatku, wykonania umowy albo odszkodowania. Umowa przedwstępna musi mieć formę aktu notarialnego; przy mieszkaniu za 100 000 € kosztuje u notariusza 240 € plus VAT.

Gdy w Czarnogórze mieszkanie zmienia właściciela, pieniądze często przechodzą z rąk do rąk na długo przed wizytą u notariusza: kupujący płaci kaparę (zadatek), żeby sprzedający zdjął ogłoszenie, a sprzedający ją przyjmuje, żeby kupujący traktował transakcję poważnie. Kłopoty zaczynają się, gdy jedna ze stron się wycofuje. Lokalne wyszukiwania pokazują, gdzie leży zamieszanie: obok „kapara za stan” (zadatek za mieszkanie) ludzie najczęściej dopisują „iznos” (kwota), „primjer” (przykład) i „ugovor” (umowa), a tuż za nimi pojawiają się „kapara ili avans” (zadatek czy zaliczka), „kapara odustanica” (zadatek jako odstępne) i „vraćanje dvostruke kapare” (zwrot podwójnego zadatku).

Ten artykuł wyjaśnia, co naprawdę mówi czarnogórska ustawa o zobowiązaniach, dlaczego przy zakupie mieszkania zadatek nie zastąpi notariusza i ile kosztuje umowa przedwstępna według taryfy notarialnej obowiązującej od 9 kwietnia 2026.

Czym jest zadatek według ustawy

Zadatek to kwota pieniędzy, którą jedna strona daje drugiej przy zawarciu umowy na znak, że umowa została zawarta. Ustawa wyprowadza z tego trzy zasady:

1. Umowę uważa się za zawartą z chwilą wręczenia zadatku, chyba że strony uzgodniły inaczej.
2. Przy wykonaniu umowy zadatek się zwraca albo zalicza na poczet ceny. Przy mieszkaniu zwykle się go zalicza.
3. Zadatek nie jest biletem wyjścia. Jeśli strony nie uzgodniły inaczej, kupujący nie może odstąpić od umowy, zostawiając zadatek, a sprzedający nie może odstąpić, oddając go w podwójnej wysokości.

Trzecia zasada zaskakuje większość ludzi. „Oddam ci podwójnie i mieszkanie znów jest wolne” to nie jest prawo, które sprzedający ma tylko dlatego, że przyjął zadatek. To prawo istnieje tylko wtedy, gdy wyraźnie je uzgodniliście, a wtedy zadatek działa jako odstępne (o tym niżej).

Przy mieszkaniu zadatek nie zastępuje notariusza

Czynność prawna, której przedmiotem jest przeniesienie albo nabycie własności nieruchomości, musi mieć formę aktu notarialnego, a czynność dokonana bez tej formy nie wywołuje skutków prawnych. To samo dotyczy umowy przedwstępnej: przepisy o formie umowy przyrzeczonej stosuje się także do umowy przedwstępnej, gdy forma jest warunkiem ważności.

Pokwitowanie z napisem „otrzymano zadatek za mieszkanie”, podpisane w mieszkaniu albo w agencji, nie może więc zastąpić tej formy. Zadatek zapłać razem z umową przedwstępną zawartą przed notariuszem, a do tego czasu nie płać go bez sprawdzenia wypisu z katastru. Na co w nim patrzeć, omawiamy w artykule o kontrolach przed zakupem.

Kto traci zadatek, a kto oddaje podwójnie

Jeśli umowa nie zostanie wykonana, ustawa daje wybór stronie, która nie ponosi winy. To, czego może żądać, zależy od tego, kto odpowiada za niewykonanie:

Trzy uzupełnienia z tej samej części ustawy:

• Strona, która żąda wykonania umowy, ma też prawo do odszkodowania za opóźnienie.
• Na wniosek strony sąd może obniżyć nadmiernie wysoki zadatek. Ustawa nie określa, jak wysoki może być zadatek; kwotę się uzgadnia.
• Jeśli zobowiązanie zostało częściowo wykonane, na przykład kupujący oprócz zadatku zapłacił część ceny, wierzyciel nie może po prostu zatrzymać zadatku: może żądać reszty i odszkodowania, ale zadatek zalicza się na poczet odszkodowania.

Podwójny zadatek nie jest więc automatyczną karą. To jedno z trzech roszczeń, spośród których kupujący wybiera, gdy za niewykonanie odpowiada sprzedający. Jeśli sprzedający kwestionuje swoją winę, ostatecznie rozstrzyga sąd.

Zadatek, zaliczka i odstępne to nie to samo

Jeśli razem z zadatkiem uzgodniono prawo do odstąpienia, zadatek działa jako odstępne: kto go dał, traci go, a kto go otrzymał, oddaje podwójnie. To prawo wygasa, gdy strona zaczyna wykonywać umowę albo przyjmować świadczenie. Jeśli nie uzgodniono terminu na odstąpienie, można z niego skorzystać do upływu terminu na wykonanie zobowiązania.

Nie pisz więc w umowie przedwstępnej tylko „zapłacono 10 000 €”. Napisz, czy to zadatek, zaliczka czy odstępne. To jedno słowo decyduje o tym, czy w razie fiaska transakcji odzyskasz tę samą kwotę, podwójną, czy nic.

Co musi zawierać umowa przedwstępna

Umowa przedwstępna jest wiążąca, jeśli zawiera istotne elementy umowy przyrzeczonej. Jeśli druga strona odmawia zawarcia umowy przyrzeczonej, sąd może ją do tego zobowiązać; pozew trzeba złożyć w ciągu sześciu miesięcy od upływu terminu wyznaczonego na zawarcie umowy przyrzeczonej. Umowa przedwstępna nie jest wiążąca, jeśli od jej zawarcia okoliczności zmieniły się tak bardzo, że gdyby istniały w chwili zawarcia, umowy by nie zawarto.

W umowie przedwstępnej kupna mieszkania zapisz co najmniej:

1. Strony i nieruchomość tak, jak jest wpisana do katastru: gmina katastralna, numer działki, numer wypisu z katastru i oznaczenie lokalu.
2. Cenę i warunki płatności, w tym kwotę i charakter wpłaty: zadatek, zaliczka albo odstępne.
3. Termin zawarcia umowy przyrzeczonej, bo od niego biegnie sześciomiesięczny termin.
4. Stan mieszkania przy wydaniu: obciążenia, hipoteka, najemcy, niezapłacone rachunki za media.
5. Co się dzieje, jeśli bank nie przyzna kredytu w określonym czasie, jeśli kupujesz na kredyt. Ustawa nie reguluje tego szczegółowo, więc lepiej, żeby zrobiła to umowa. Jak działa kredyt hipoteczny, omawiamy w artykule o kredytach i oprocentowaniu.

Jeśli kupujesz mieszkanie w budowie, umowa przedwstępna z deweloperem potrzebuje dodatkowych punktów: terminów budowy, planu płatności według etapów i pozwolenia na użytkowanie. Omawiamy to w artykule o zakupie mieszkania w budowie.

Ile kosztuje umowa przedwstępna u notariusza

Zgodnie z taryfą wynagrodzeń i kosztów notariuszy, opublikowaną w Dzienniku Urzędowym Czarnogóry 49/2026 i obowiązującą od 9 kwietnia 2026, za sporządzenie umowy przedwstępnej notariusz pobiera 50% wynagrodzenia, które obowiązywałoby za samą umowę. Jeśli umowę przyrzeczoną zawiera się potem przed tym samym notariuszem, jego wynagrodzenie obniża się o kwotę zapłaconą za umowę przedwstępną.

Przykład dla mieszkania wartego 100 000 €: wynagrodzenie za umowę w tym przedziale wartości wynosi 480 €, więc umowa przedwstępna kosztuje 240 €. Gdy zawierasz umowę przyrzeczoną przed tym samym notariuszem, płacisz kolejne 240 €. Do wynagrodzenia dolicza się VAT, a taryfa jest obowiązkowa: notariusz nie może pobrać ani więcej, ani mniej. Aneks do umowy kosztuje 30% wynagrodzenia, rozwiązanie umowy przed notariuszem także 30%.

Zadatek i resztę ceny możesz też zapłacić przez specjalny rachunek notariusza, tak by pieniądze trafiły do sprzedającego dopiero po spełnieniu uzgodnionych warunków. Opłata za to wynosi 0,3% kwoty, co najmniej 150 €, za każde rozpoczęte sześć miesięcy przechowywania. Pełną listę kosztów i kroków aż do wpisu do katastru znajdziesz w artykule o umowie kupna u notariusza.

Zanim zapłacisz zadatek

Podatek od przeniesienia własności kupujący płaci przy umowie przyrzeczonej, a jak się go oblicza, wyjaśniamy w artykule o podatku od przeniesienia własności nieruchomości. Aktualne mieszkania i domy znajdziesz w naszych ogłoszeniach nieruchomości.

Najczęściej zadawane pytania

Czy zadatek wraca, jeśli kupujący się wycofa? Nie automatycznie. Jeśli za niewykonanie odpowiada kupujący, sprzedający może zatrzymać zadatek albo żądać wykonania umowy lub odszkodowania. Zadatek wraca, jeśli tak uzgodniono albo jeśli wykonanie stało się niemożliwe z powodu zdarzenia, za które nie odpowiada żadna ze stron.

Czy sprzedający musi oddać podwójny zadatek, jeśli się wycofa? Jeśli za niewykonanie odpowiada sprzedający, kupujący może żądać podwójnego zadatku, ale to jedna z trzech możliwości: kupujący może też żądać wykonania umowy albo odszkodowania i zwrotu zadatku. Jeśli zadatek uzgodniono jako odstępne, sprzedający, który odstępuje, oddaje podwójnie.

Jak wysoki powinien być zadatek na mieszkanie? Ustawa nie określa kwoty. Uzgadnia się ją, a na wniosek strony sąd może obniżyć nadmiernie wysoki zadatek.

Zadatek czy zaliczka: co jest lepsze dla kupującego? Zaliczka przy rozwiązaniu umowy wraca z odsetkami za zwłokę, ale nigdy w podwójnej wysokości. Zadatek daje kupującemu silniejsze roszczenie, gdy winę ponosi sprzedający, ale bardziej naraża kupującego, gdy transakcja upada z jego własnej winy. Ważne, żeby umowa dokładnie mówiła, o które chodzi.

Czy umowę przedwstępną kupna mieszkania trzeba zawrzeć przed notariuszem? Tak. Gdy forma jest warunkiem ważności umowy przyrzeczonej, ta sama forma obowiązuje umowę przedwstępną, a umowa przenosząca własność nieruchomości musi być aktem notarialnym.

Ile kosztuje umowa przedwstępna u notariusza? Połowę wynagrodzenia za umowę, plus VAT. Przy mieszkaniu wartym 100 000 € to 240 €, a kwotę odlicza się od wynagrodzenia za umowę przyrzeczoną, jeśli zawierasz ją przed tym samym notariuszem.

Źródła

Zasady dotyczące zadatku, odstępnego i umów przedwstępnych pochodzą z ustawy o zobowiązaniach (art. 40 i 75–79), a zasady zwrotu świadczeń przy rozwiązaniu umowy i gdy wykonanie staje się niemożliwe z art. 127 i 132 tej samej ustawy. Formę aktu notarialnego wymaga art. 52 ustawy o notariacie. Wynagrodzenia pochodzą z taryfy wynagrodzeń i kosztów notariuszy (Dziennik Urzędowy Czarnogóry 49/2026, pozycje taryfy 1 i 15), publikowanej przez Izbę Notarialną Czarnogóry. Fijaka jest platformą ogłoszeniową i nie udziela porad prawnych; w sprawie konkretnej umowy skonsultuj się z notariuszem lub prawnikiem.