Krijg je een kapara (handgeld) op een flat in Montenegro terug? Niet automatisch. Is de koper verantwoordelijk voor het mislukken van de koop, dan mag de verkoper de kapara houden; is de verkoper verantwoordelijk, dan kan de koper onder meer het dubbele bedrag vorderen. Een kapara is geen vrijbrief om af te haken, en het voorlopig koopcontract voor een flat hoort bij de notaris.
Als in Montenegro een flat van eigenaar wisselt, gaat er vaak al lang vóór de notaris geld over: de koper betaalt een kapara (handgeld) zodat de verkoper de advertentie offline haalt, en de verkoper neemt die aan zodat de koper de koop serieus neemt. De problemen beginnen als een van beide afhaakt. Lokale zoekopdrachten laten zien waar de verwarring zit: naast “kapara za stan” (kapara voor een flat) voegen mensen het vaakst “iznos” (bedrag), “primjer” (voorbeeld) en “ugovor” (contract) toe, op de voet gevolgd door “kapara ili avans” (kapara of voorschot), “kapara odustanica” (kapara als rouwgeld) en “vraćanje dvostruke kapare” (de dubbele kapara terugkrijgen). Deze gids is handig als je in Montenegro een flat koopt of verkoopt en handgeld wilt betalen of aannemen.
Dit artikel legt uit wat de Montenegrijnse wet op de verbintenissen echt zegt, waarom een kapara bij de aankoop van een flat de notaris niet kan vervangen, en wat een voorlopig koopcontract kost volgens het notaristarief dat sinds 9 april 2026 geldt.
Wat een kapara volgens de wet is
Een kapara is een geldbedrag dat de ene partij bij het sluiten van het contract aan de andere geeft, als teken dat het contract is gesloten. De wet leidt daar drie regels uit af:
- Het contract geldt als gesloten zodra de kapara is gegeven, tenzij anders is afgesproken.
- Wordt het contract uitgevoerd, dan wordt de kapara teruggegeven of met de prijs verrekend. Bij een flat wordt ze normaal verrekend.
- Een kapara is geen uitgangsbewijs. Tenzij anders is afgesproken, kan de koper zich niet terugtrekken door de kapara achter te laten, en kan de verkoper zich niet terugtrekken door het dubbele terug te betalen.
De derde regel verrast de meeste mensen. “Ik geef je het dubbele terug en de flat is weer vrij” is geen recht dat de verkoper heeft alleen omdat die een kapara heeft aangenomen. Dat recht bestaat alleen als je het uitdrukkelijk hebt afgesproken, en dan geldt de kapara als rouwgeld (zie hieronder).
Bij een flat vervangt een kapara de notaris niet
Een rechtshandeling die de overdracht of verwerving van eigendom van onroerend goed tot onderwerp heeft, moet als notariële akte worden opgemaakt, en een rechtshandeling die niet in die vorm is opgemaakt, heeft geen rechtsgevolg. Hetzelfde geldt voor het voorlopig koopcontract: de regels over de vorm van het hoofdcontract gelden ook voor het voorlopige contract als de vorm een geldigheidsvoorwaarde is.
Een kwitantie met “kapara voor de flat ontvangen”, getekend in de flat of bij een makelaar, kan die vorm dus niet vervangen. Betaal de kapara samen met een voorlopig koopcontract dat bij een notaris is gesloten, en betaal haar tot dan niet zonder het kadastraal uittreksel te controleren. Waarop je daarin let, staat in ons artikel over controles vóór de aankoop.
Wie de kapara verliest en wie het dubbele terugbetaalt
Wordt het contract niet uitgevoerd, dan geeft de wet de partij die geen schuld heeft een keuze. Wat die kan vorderen, hangt af van wie verantwoordelijk is:
| Wie is verantwoordelijk voor het niet-uitvoeren | Wat de andere partij naar keuze kan vorderen |
| De koper, die de kapara gaf | Uitvoering van het contract, als dat nog kan; of schadevergoeding, waarbij de kapara wordt verrekend of teruggegeven; of de kapara houden |
| De verkoper, die de kapara ontving | Uitvoering van het contract, als dat nog kan; of schadevergoeding plus teruggave van de kapara; of teruggave van het dubbele van de kapara |
Drie aanvullingen uit hetzelfde deel van de wet:
- Een partij die uitvoering vordert, heeft ook recht op vergoeding van de schade door de vertraging.
- Op verzoek van een partij kan een rechter een buitensporig hoge kapara verlagen. De wet bepaalt niet hoe hoog een kapara mag zijn; het bedrag wordt afgesproken.
- Is de verbintenis gedeeltelijk uitgevoerd, bijvoorbeeld als de koper bovenop de kapara al een deel van de prijs heeft betaald, dan kan de schuldeiser de kapara niet zomaar houden: die kan de rest en schadevergoeding vorderen, maar de kapara wordt met de schadevergoeding verrekend.
Een dubbele kapara is dus geen automatische boete. Het is een van drie vorderingen waaruit de koper kiest als de verkoper verantwoordelijk is voor het niet-uitvoeren. Betwist de verkoper de schuld, dan beslist uiteindelijk een rechter.
Kapara, voorschot en rouwgeld zijn niet hetzelfde
| Kapara | Voorschot (avans) | Rouwgeld (odustanica) | |
| Wat het is | Een teken dat het contract is gesloten | Een vooruitbetaald deel van de prijs | De prijs van een afgesproken recht om je terug te trekken |
| Kun je je terugtrekken door het te betalen | Nee, tenzij afgesproken | Nee | Ja, daar dient het voor |
| Als de koper zich terugtrekt of verantwoordelijk is | De verkoper kiest: uitvoering, schadevergoeding of de kapara houden | Bij ontbinding wordt het met wettelijke rente teruggegeven, en de koper is eventuele veroorzaakte schade verschuldigd | De koper verliest het bedrag |
| Als de verkoper zich terugtrekt of verantwoordelijk is | De koper kiest: uitvoering, schadevergoeding plus teruggave, of het dubbele van de kapara | Teruggegeven met wettelijke rente vanaf de dag van ontvangst, plus schadevergoeding | De verkoper betaalt het dubbele terug |
Wordt samen met een kapara een recht op terugtrekking afgesproken, dan geldt de kapara als rouwgeld: wie haar gaf, verliest haar, en wie haar ontving, betaalt het dubbele terug. Dat recht vervalt zodra de partij begint met het uitvoeren van het contract of de uitvoering aanvaardt. Is er geen termijn voor de terugtrekking afgesproken, dan kan het recht worden gebruikt tot de termijn voor de uitvoering van de verbintenis verstrijkt.
Schrijf in het voorlopig koopcontract dus niet alleen “€ 10.000 betaald”. Vermeld of het een kapara, een voorschot of rouwgeld is. Dat ene woord bepaalt of je, als de koop niet doorgaat, hetzelfde bedrag terugkrijgt, het dubbele, of niets.
Wat het voorlopig koopcontract moet bevatten
Een voorlopig koopcontract is bindend als het de wezenlijke elementen van het hoofdcontract bevat. Weigert de andere partij het hoofdcontract te sluiten, dan kan een rechter dat bevelen; de vordering moet worden ingesteld binnen zes maanden na het verstrijken van de termijn die voor het sluiten van het hoofdcontract was vastgesteld. Een voorlopig koopcontract is niet bindend als de omstandigheden sinds het sluiten zo sterk zijn veranderd dat het niet zou zijn gesloten als ze toen al hadden bestaan.
Neem in het voorlopig koopcontract voor een flat minstens het volgende op:
- De partijen en het vastgoed zoals ingeschreven in het kadaster: kadastrale gemeente, perceelnummer, nummer van het kadastraal uittreksel en de aanduiding van de eenheid.
- De prijs en de betalingsvoorwaarden, inclusief het bedrag en de aard van de betaling: kapara, voorschot of rouwgeld.
- De termijn voor het sluiten van het hoofdcontract, want de periode van zes maanden loopt vanaf die datum.
- De staat van de flat bij de overdracht: lasten, hypotheek, huurders, onbetaalde rekeningen voor nutsvoorzieningen.
- Wat er gebeurt als de bank de hypotheek niet binnen een bepaalde tijd goedkeurt, als je met een lening koopt. De wet regelt dat niet specifiek, dus het is beter dat het contract het doet. Hoe een hypotheek werkt, staat in ons artikel over hypotheken en rente.
Koop je op tekening, dan heeft een voorlopig koopcontract met de ontwikkelaar extra punten nodig: bouwtermijnen, een betalingsplan per fase en de gebruiksvergunning. Dat behandelen we in ons artikel over vastgoed op tekening kopen.
Wat een voorlopig koopcontract bij de notaris kost
Volgens het tarief voor vergoedingen en kosten van notarissen, gepubliceerd in het Staatsblad van Montenegro 49/2026 en van kracht sinds 9 april 2026, rekent een notaris voor het opstellen van een voorlopig koopcontract 50% van de vergoeding die voor het contract zelf zou gelden. Wordt het hoofdcontract daarna bij dezelfde notaris gesloten, dan wordt de vergoeding daarvoor verminderd met het bedrag dat voor het voorlopige contract is betaald.
Voorbeeld voor een flat met een waarde van € 100.000: de vergoeding voor een contract in die waardeklasse is € 480, dus het voorlopig koopcontract kost € 240. Sluit je het hoofdcontract bij dezelfde notaris, dan betaal je nog eens € 240. Over de vergoeding komt btw, en het tarief is verplicht: een notaris mag niet meer en niet minder rekenen. Een aanvulling op een contract kost 30% van de vergoeding, en ontbinding bij een notaris ook 30%.
Je kunt de kapara en de rest van de prijs ook via de derdenrekening van de notaris betalen, zodat het geld pas bij de verkoper terechtkomt als aan de afgesproken voorwaarden is voldaan. De vergoeding daarvoor is 0,3% van het bedrag, minimaal € 150, voor elk begonnen halfjaar van bewaring. De volledige lijst van kosten en stappen tot de inschrijving staat in ons artikel over het koopcontract bij de notaris.
Voordat je een kapara betaalt
| Controle | Waarom |
| Kadastraal uittreksel: eigenaar, lasten, aantekeningen | Een kapara hoort niet te worden betaald voor een flat die de verkoper niet kan overdragen |
| Of de betaling een kapara, een voorschot of rouwgeld is | Dat bepaalt hoeveel je terugkrijgt |
| Termijn voor het hoofdcontract | De periode van zes maanden voor een vordering bij de rechter loopt vanaf die datum |
| Voorwaarde over de hypotheek | Zodat je de kapara niet verliest als de bank nee zegt |
| Voorlopig koopcontract bij een notaris | Zonder die vorm heeft het voorlopige contract geen rechtsgevolg |
De overdrachtsbelasting betaalt de koper bij het hoofdcontract, en hoe die wordt berekend, leggen we uit in ons artikel over de overdrachtsbelasting op vastgoed. Bekijk actuele flats en huizen in onze vastgoedadvertenties.
Veelgestelde vragen
Wordt de kapara terugbetaald als de koper afhaakt? Niet automatisch. Is de koper verantwoordelijk voor het niet-uitvoeren, dan mag de verkoper de kapara houden of uitvoering of schadevergoeding vorderen. De kapara wordt teruggegeven als dat is afgesproken, of als de uitvoering onmogelijk wordt door een gebeurtenis waarvoor geen van beide partijen verantwoordelijk is.
Moet de verkoper het dubbele terugbetalen als die afhaakt? Is de verkoper verantwoordelijk voor het niet-uitvoeren, dan kan de koper het dubbele van de kapara vorderen, maar dat is een van drie mogelijkheden: de koper kan ook uitvoering vorderen, of schadevergoeding plus teruggave van de kapara. Is de kapara als rouwgeld afgesproken, dan betaalt een verkoper die zich terugtrekt het dubbele terug.
Hoe hoog moet een kapara op een flat zijn? De wet stelt geen bedrag vast. Het wordt afgesproken, en op verzoek van een partij kan een rechter een buitensporig hoge kapara verlagen.
Kapara of voorschot: wat is beter voor de koper? Een voorschot wordt bij ontbinding met wettelijke rente teruggegeven, maar nooit verdubbeld. Een kapara geeft de koper een sterkere vordering als de verkoper schuld heeft, maar maakt de koper kwetsbaarder als de koop door de eigen schuld van de koper mislukt. Waar het om gaat, is dat het contract precies zegt welke van de twee het is.
Moet een voorlopig koopcontract voor een flat bij een notaris worden opgemaakt? Ja. Is de vorm een geldigheidsvoorwaarde voor het hoofdcontract, dan geldt dezelfde vorm voor het voorlopige contract, en een contract waarmee eigendom van onroerend goed wordt overgedragen, moet een notariële akte zijn.
Wat kost een voorlopig koopcontract bij de notaris? De helft van de vergoeding voor het contract, plus btw. Voor een flat van € 100.000 is dat € 240, en het bedrag wordt afgetrokken van de vergoeding voor het hoofdcontract als je dat bij dezelfde notaris sluit.
Bronnen
De regels over kapara, rouwgeld en voorlopige contracten komen uit de wet op de verbintenissen (artikelen 40 en 75 tot en met 79), en de regels over teruggave van wat is gegeven bij ontbinding en bij onmogelijkheid van uitvoering uit de artikelen 127 en 132 van dezelfde wet. De vorm van de notariële akte wordt geëist door artikel 52 van de wet op het notariaat. De vergoedingen komen uit het tarief voor vergoedingen en kosten van notarissen (Staatsblad van Montenegro 49/2026, tariefnummers 1 en 15; pagina in het Montenegrijns), gepubliceerd door de Notariële Kamer van Montenegro. Fijaka is een advertentieplatform en geeft geen juridisch advies; raadpleeg voor een concreet contract een notaris of advocaat.