Wat moet je regelen voordat je een appartement in Budva via Airbnb verhuurt? Een inschrijving in het Centraal Toeristisch Register, aangevraagd minstens acht dagen voor de eerste gast, voor de meeste eenheden een sterrencategorie, registratie van elke buitenlandse gast bij de politie binnen 12 uur en toeristenbelasting van maximaal € 1,00 per persoon per nacht. De inkomstenbelasting op verhuur aan toeristen bedraagt effectief 7,5 procent.
De eerste vraag die een buitenlandse koper over een appartement in Budva stelt, is “wat levert het in de zomer op”; de tweede vraag is niet “hoe doe ik dit legaal”. Die tweede vraag wordt in juni gesteld, als de eerste gast voor de deur staat, en dan is het een vraag die twee tot drie weken nodig heeft om te beantwoorden. Daarom is dit artikel niet opgebouwd als een samenvatting van de regels, maar als de kalender van één seizoen: wat gebeurt in welke maand, welk document hoeveel dagen kost, welke post hoeveel kost. Deze gids is handig als je in Montenegro een appartement wilt kopen of al hebt en het aan toeristen wilt verhuren.
De bronnen zijn de Montenegrijnse wet op toerisme en horeca, de wet op de toeristenbelasting, de vreemdelingenwet, de inkomstenbelastingwet en de dossiers van RoNa Legal in Budva. De cijfers horen bij het seizoen 2026; gemeenten stellen de toeristenbelasting bij eigen besluit vast en kunnen die wijzigen, dus volgend seizoen kan het anders zijn.
Vóór het seizoen: februari en maart
De eerste taak is het gebouw zelf. Artikel 33 van de legalisatiewet van 2025 verbiedt zowel de verkoop van een gebouw dat zonder vergunning is neergezet als elke economische activiteit erin, en dat verbod wordt in deel G van het kadastraal uittreksel ingeschreven. Een wijziging van februari 2026 heeft dit verzacht voor appartementen waarvan deel G al een van de genoemde aantekeningen draagt, zoals “geen gebruiksvergunning”: bedrijfsactiviteit wordt 36 maanden na de inwerkingtreding van de wet in augustus 2025 gedoogd, en een eenheid met de aantekening “geen gebruiksvergunning” kan nog worden verkocht als ze volgens haar bouwvergunning is gebouwd. Dat venster is tijdelijk. Zodra het sluit, schrijft het kadaster het verbod in voor gebouwen die nog geen legalisatiebesluit hebben, dus de aantekening in deel G is het eerste wat je leest, nog vóór het zeezicht. De checklist voor kopers staat in onze controle van eigendom en schulden (artikel in het Engels), en wat een niet-gelegaliseerd gebouw de eigenaar kost, staat in de notitie van RoNa Legal in het Engels over het risico van legalizacija voor kopers.
Als het gebouw in orde is, is de gemeente aan de beurt. Verhuren aan toeristen als particuliere verhuurder begint met een registratie bij de gemeentelijke instantie, minstens acht dagen voor de eerste gast; de gemeente beslist binnen acht dagen over de inschrijving in het Centraal Toeristisch Register (Centralni turistički registar), en inspecteurs controleren de eenheid binnen 15 dagen na dat besluit. Kamers, toeristische appartementen en huizen hebben bovendien een sterrencategorie nodig: de aanvraag gaat binnen vijf dagen na het registerbesluit naar dezelfde instantie, een commissie beslist binnen 15 dagen na een volledig dossier, en het besluit is drie jaar geldig. Een appartement voor verhuur aan toeristen (stan za iznajmljivanje turistima) is op grond van artikel 84 van de wet op toerisme en horeca vrijgesteld van categorisering, maar heeft wel de registerinschrijving nodig en moet aan de technische minimumnormen voldoen. Een particuliere verhuurder mag in totaal hoogstens tien kamers of 20 bedden verhuren; daarboven eist de wet een geregistreerd horecabedrijf. Betalende gasten ontvangen vóór het registerbesluit geldt als verhuur zonder vergunning.
Nog een taak voor februari: regel hoe je gasten gaat melden. De termijnen, die hieronder staan, lopen in uren in plaats van dagen, en een verhuurder die pas in juni naar het registratiekanaal zoekt, brengt de openingsweek door aan de balie van de toeristische organisatie.
April en mei: advertentie en prijs
De wet vraagt meer van een advertentie dan de meeste eigenaren verwachten. Volgens artikel 101 van de wet op toerisme en horeca vermeldt de verhuurder in elke advertentie het type en de categorie van de eenheid, hangt hetzelfde bordje bij de ingang, maakt de prijzen en de toeristenbelasting bekend en bewaart het registerbesluit in de eenheid. Behandel de toeristenbelasting bij het bepalen van de prijs als een aparte post. De wet legt die vast tussen € 0,10 en € 1,00 per persoon per nacht en laat het bedrag aan elke gemeente over; de toeristische organisatie van Budva noemt tot € 1,00, en een gemeente kan particuliere verhuurders in plaats daarvan een jaarlijks forfait per bed laten betalen. Kinderen onder 12 jaar en gasten die langer dan 30 dagen achter elkaar verblijven, zijn vrijgesteld, en jongeren van 12 tot 18 jaar betalen de helft. De verhuurder int de belasting met de kamerprijs en draagt ze af binnen vijf dagen na het einde van elke periode van 15 dagen. Btw-registratie wordt verplicht zodra de omzet in de laatste twaalf maanden boven € 30.000 komt; boven die grens wordt logies belast tegen het verlaagde tarief van 15 procent, dat sinds 1 januari 2025 voor logies geldt. We zien eigenaren met twee appartementen in een goed seizoen die drempel naderen; één gesprek met de boekhouder in april bespaart een verrassing in september.
Neem voor de rendementsberekening de toeristenbelasting, de commissie van het platform, de schoonmaak en de inkomstenbelasting mee in de formule voordat je die vergelijkt met een “nettorendement” in een brochure. Het belastingdeel wordt hieronder in het onderdeel over oktober uitgewerkt.
Juni tot september: elke gast is een melding
De regel is eenvoudig en vermoeiend, en komt uit twee wetten. Volgens de vreemdelingenwet meldt een verhuurder elke buitenlandse gast binnen 12 uur na aankomst aan bij de politie, rechtstreeks of via de lokale toeristische organisatie, die de melding binnen 12 uur moet doorgeven, en meldt de gast bij vertrek af. De 24 uur waarover je misschien hebt gelezen, is de termijn voor een buitenlander die zijn eigen verblijf meldt, niet voor een verhuurder. Volgens de wet op de toeristenbelasting wordt elke gast, binnenlands of buitenlands, binnen 24 uur na aankomst bij de lokale toeristische organisatie gemeld.
De boetes staan in drie verschillende wetten. De bedragen hieronder zijn het wettelijke minimum en maximum:
| Overtreding | Particuliere verhuurder | Bedrijf |
| Verhuur zonder registerbesluit | € 200–2.000 | € 2.000–20.000 |
| Toeristenbelasting niet geïnd, gemeld of betaald | € 250–1.500 | € 500–10.000 |
| Buitenlandse gast niet bij de politie gemeld | € 150–500 | € 500–3.000 |
Een eenmanszaak (preduzetnik) zit daartussen: € 250 tot € 5.000 voor de overtredingen bij de toeristenbelasting en € 300 tot € 1.500 voor een niet-gemelde buitenlandse gast. Een herhaalde overtreding binnen twaalf maanden kan een verbod op de activiteit tot zes maanden opleveren. Zes maanden midden in het seizoen is het inkomen van het hele jaar.
Het beheer van het gebouw is een aparte kwestie. Besluiten van de vergadering van eigenaars (skupština etažnih vlasnika) binden iedereen in het gebouw; hoever beperkingen op kortetermijnverhuur rechtmatig kunnen gaan, is een omstreden terrein, en het reglement van het gebouw waarin je koopt, lees je vóór de aankoop, niet erna. Bij de aankoop om het reglement van het gebouw vragen is goedkoper dan procederen met een buurman.
Afsluiting in oktober: aangifte in twee landen
De inkomstenbelasting is de gulste post van Montenegro. Huur wordt belast tegen 15 procent, maar artikel 35 van de wet op de inkomstenbelasting van natuurlijke personen laat een verhuurder die kamers, appartementen, huizen of woningen aan toeristen verhuurt 50 procent van de inkomsten zonder bonnen als forfaitaire kosten aftrekken, op voorwaarde dat de toeristenbelasting is betaald; het effectieve tarief is 7,5 procent. De aftrek stijgt tot 70 procent, effectief 4,5 procent, voor een verhuurder met een verhuurcontract met een reisbureau of de lokale toeristische organisatie en een gemiddelde bezetting van minstens 60 dagen per jaar. Daarbovenop komt de gemeentelijke opslag (prirez), een percentage van het belastingbedrag dat elke gemeente vaststelt. Op € 10.000 seizoensinkomen komt de berekening uit op ongeveer € 750 inkomstenbelasting vóór de opslag. Langetermijnverhuur krijgt een forfaitaire aftrek van 30 procent en effectief 10,5 procent; de twee modellen worden met rekenvoorbeelden vergeleken in de gids van RoNa Legal in het Engels over belasting en regels bij verhuur van vastgoed in Montenegro.
De kant van het thuisland wordt vergeten. Een eigenaar die elders fiscaal inwoner blijft, vermeldt de Montenegrijnse huur in de eigen aangifte; waar een belastingverdrag geldt, verrekent het thuisland doorgaans de Montenegrijnse belasting en wordt een eventueel verschil thuis betaald. Voor die verrekening is het betalingsbewijs van de Montenegrijnse belastingdienst nodig; eigenaren die er in oktober niet om vragen, jagen er in het voorjaar achteraan terwijl ze de aangifte thuis invullen.
Een woord over CRS, de automatische uitwisseling van bankrekeninggegevens. Montenegro tekende het multilaterale akkoord in maart 2022 en verplichtte zich om in 2023 met de uitwisseling te beginnen, maar de collegiale toetsing van de OESO van december 2025 beoordeelde het kader nog als “niet ingevoerd”. Dat is een vertraging, geen achterdeur: de plicht om de huur thuis aan te geven, hangt niet af van de vraag of een bank die meldt.
November: één beslissing voor volgend seizoen
Als het seizoen voorbij is, blijft één vraag over: doorgaan als particulier, of een DOO oprichten? Voor een investeerder met meer dan twee of drie appartementen, die de btw-drempel overschrijdt of ooit een overstap naar de hotelcategorie overweegt, begint een vennootschapsstructuur zinvol te worden; voor één vakantieappartement eten de boekhouding en de loonadministratie van de vennootschap het inkomen op. De drempel hangt af van het dossier, en de beslissing moet in november vallen, omdat de registerinschrijving en het categoriebesluit worden afgegeven op naam van degene die de eenheid verhuurt.
Woningen bij de koopappartementen op Fijaka waarvan de advertentie “turistička kategorizacija” vermeldt, hebben deze kalender al eens doorlopen; kijk naar de datum van het besluit, en onthoud dat een nieuwe eigenaar op eigen naam aanvraagt. Voor eigenaren die de kalender vanaf één bureau willen laten lopen, van het register tot de aangifte in het thuisland, leest het kantoor van RoNa Legal in Budva deel G en het reglement van het gebouw bij het eerste gesprek; een dossier dat in februari binnenkomt, is altijd goedkoper dan een dossier dat in juni binnenkomt met een gast voor de deur.
Alleen ter informatie; geen juridisch of fiscaal advies. Bedragen van toeristenbelasting en boetes kunnen bij gemeentelijk besluit of wet veranderen; controleer vóór het seizoen het geldende tarief.