Cosa serve per affittare legalmente ai turisti un appartamento a Budva? Un edificio in regola (nessun divieto per abusivismo nella sezione G della visura catastale), la registrazione presso il comune almeno otto giorni prima del primo ospite e l'iscrizione al Registro turistico centrale; camere, appartamenti turistici e case richiedono anche la categoria a stelle, mentre l'appartamento affittato ai turisti ne è esente. L'imposta di soggiorno, a Budva fino a 1,00 € a persona per notte, si incassa con il prezzo; oltre 30.000 € di fatturato in dodici mesi la registrazione IVA diventa obbligatoria.
La prima domanda che un acquirente straniero fa su un appartamento a Budva è "quanto rende d'estate"; la seconda non è "come lo faccio in regola". La seconda arriva a giugno, quando il primo ospite è alla porta, e a quel punto per rispondere servono due o tre settimane. Per questo l'articolo non è un riassunto delle norme ma il calendario di una stagione: cosa si fa in quale mese, quanti giorni richiede ogni documento, quanto costa ogni voce.
Le fonti sono la legge montenegrina sul turismo e l'ospitalità, la legge sulla tassa di soggiorno, la legge sugli stranieri, la legge sull'imposta sul reddito e le pratiche di RoNa Legal a Budva. Le cifre si riferiscono alla stagione 2026; ogni comune fissa la tassa di soggiorno con una propria delibera e può cambiarla, quindi la prossima stagione potrebbe essere diversa.
Prima della stagione: febbraio e marzo
Il primo lavoro è l'edificio. L'articolo 33 della legge sulla legalizzazione del 2025 vieta sia la vendita di un edificio costruito senza permesso sia qualsiasi attività economica al suo interno, e il divieto viene annotato nella sezione G dell'estratto catastale. Una modifica del febbraio 2026 ha attenuato la regola per gli appartamenti la cui sezione G riporta già una delle annotazioni elencate, come "senza permesso d'uso": l'attività economica è tollerata per 36 mesi dall'entrata in vigore della legge, nell'agosto 2025, e un'unità con l'annotazione "senza permesso d'uso" può ancora essere venduta se è stata costruita in conformità al permesso di costruire. La finestra è temporanea. Quando si chiude, il catasto annota il divieto per gli edifici ancora privi del decreto di legalizzazione, quindi l'annotazione nella sezione G è la prima cosa da leggere, prima della vista mare. Come leggere l'estratto lo spiega il nostro articolo Comprare casa in Montenegro è sicuro?, e le scadenze della legalizzazione sono riassunte da RoNa Legal sulla legalizzazione degli edifici abusivi.
Se l'edificio è in regola, tocca al comune. Chi affitta ai turisti come privato presenta una notifica all'amministrazione comunale almeno otto giorni prima del primo ospite; il comune decide entro otto giorni sull'iscrizione nel Registro turistico centrale (Centralni turistički registar), e gli ispettori controllano l'unità entro 15 giorni da quella decisione. Camere, appartamenti turistici e case hanno bisogno anche di una categoria a stelle: la domanda va presentata alla stessa autorità entro cinque giorni dalla decisione di iscrizione, una commissione decide entro 15 giorni dalla pratica completa e la decisione vale tre anni. Un appartamento affittato ai turisti (stan za iznajmljivanje turistima) è esente dalla categorizzazione ai sensi dell'articolo 84 della legge sul turismo, ma richiede comunque l'iscrizione nel registro e deve rispettare gli standard tecnici minimi. Un privato può affittare in tutto al massimo dieci camere o 20 posti letto; oltre questa soglia la legge richiede un'impresa ricettiva registrata. Accogliere ospiti paganti prima della decisione di iscrizione equivale ad affittare senza autorizzazione.
Un altro compito di febbraio: decidere come notificherai gli ospiti. Le scadenze, che trovi più sotto, si contano in ore e non in giorni, e chi cerca il canale di notifica solo a giugno passa la prima settimana di stagione allo sportello dell'ente turistico.
Aprile e maggio: annuncio e prezzo
La legge chiede a un annuncio più di quanto la maggior parte dei proprietari si aspetti. Secondo l'articolo 101 della legge sul turismo l'host indica il tipo e la categoria dell'unità in ogni pubblicità, espone lo stesso segno all'ingresso, affigge i prezzi e la tassa di soggiorno e tiene nell'unità la decisione di iscrizione. Quando fissi il prezzo, considera la tassa di soggiorno una voce a parte. La legge la colloca tra 0,10 e 1,00 euro a persona per notte e lascia l'importo a ciascun comune; l'ente turistico di Budva indica fino a 1,00 euro, e un comune può consentire ai privati di pagare invece un forfait annuo per posto letto. Sono esenti i bambini sotto i 12 anni e gli ospiti che restano più di 30 giorni di seguito, mentre dai 12 ai 18 anni si paga la metà. L'host incassa la tassa insieme al prezzo della camera e la versa entro cinque giorni dalla fine di ogni periodo di 15 giorni. L'iscrizione all'IVA diventa obbligatoria quando il fatturato degli ultimi dodici mesi supera 30.000 euro; oltre questa soglia l'alloggio si fattura con l'aliquota ridotta del 15 per cento, applicata all'alloggio dal 1° gennaio 2025. Vediamo proprietari con due appartamenti avvicinarsi a quella soglia in una buona stagione; un incontro con il commercialista ad aprile evita una sorpresa a settembre.
Nel calcolo del rendimento metti tassa di soggiorno, commissione della piattaforma, pulizie e imposta sul reddito prima di confrontarlo con un "rendimento netto" da brochure, e tieni conto di una domanda molto concentrata: ad agosto 2025 sono arrivati circa 10,5 volte i turisti di gennaio, come mostra la nostra analisi dei dati sull'acquisto di casa in Montenegro. La parte fiscale la calcoliamo più avanti, nella sezione di ottobre.
Da giugno a settembre: ogni ospite è una notifica
La regola è semplice e faticosa, e viene da due leggi. In base alla legge sugli stranieri l'host registra ogni ospite straniero presso la polizia entro 12 ore dall'arrivo, direttamente o tramite l'ente turistico locale, che deve inoltrare la registrazione entro 12 ore, e lo cancella alla partenza. Le 24 ore di cui forse hai letto sono il termine per uno straniero che registra da sé il proprio soggiorno, non per l'host. In base alla legge sulla tassa di soggiorno, poi, ogni ospite, locale o straniero, va notificato all'ente turistico locale entro 24 ore dall'arrivo.
Le sanzioni stanno in tre leggi diverse. Gli intervalli qui sotto sono il minimo e il massimo previsti dalla legge:
| Violazione | Privato | Società |
| Affitto senza decisione di iscrizione | 200–2.000 € | 2.000–20.000 € |
| Tassa di soggiorno non riscossa, dichiarata o versata | 250–1.500 € | 500–10.000 € |
| Ospite straniero non registrato presso la polizia | 150–500 € | 500–3.000 € |
L'imprenditore individuale (preduzetnik) sta nel mezzo: da 250 a 5.000 euro per le violazioni sulla tassa di soggiorno e da 300 a 1.500 euro per un ospite straniero non registrato. Una violazione ripetuta entro dodici mesi può comportare il divieto di esercizio fino a sei mesi. Sei mesi in piena stagione sono il reddito di un anno intero.
La gestione del condominio è un tema a parte. Le delibere dell'assemblea dei proprietari (skupština etažnih vlasnika) vincolano tutti nell'edificio; fin dove possano spingersi le restrizioni agli affitti brevi è una questione controversa, e il regolamento dell'edificio in cui compri va letto prima dell'acquisto, non dopo. Chiedere il regolamento in fase di acquisto costa meno di una causa con il vicino.
Chiusura a ottobre: dichiarazioni in due paesi
L'imposta sul reddito è la voce più generosa del Montenegro. Il reddito da locazione è tassato al 15 per cento, ma l'articolo 35 della legge sull'imposta sul reddito consente a chi affitta ai turisti camere, appartamenti, case o alloggi di dedurre il 50 per cento dei ricavi come costi forfettari senza ricevute, a condizione che la tassa di soggiorno sia stata pagata; l'aliquota effettiva è del 7,5 per cento. La deduzione sale al 70 per cento, con un'aliquota effettiva del 4,5 per cento, per chi ha un contratto di locazione con un'agenzia di viaggi o con l'ente turistico locale e raggiunge un'occupazione media di almeno 60 giorni l'anno. A questo si aggiunge l'addizionale comunale (prirez), una percentuale dell'imposta fissata da ciascun comune. Su 10.000 euro di ricavi stagionali il conto è di circa 750 euro di imposta sul reddito, addizionale esclusa. L'affitto a lungo termine gode di una deduzione forfettaria del 30 per cento e di un'aliquota effettiva del 10,5 per cento.
Il lato del paese di residenza viene spesso dimenticato. Chi resta fiscalmente residente altrove dichiara l'affitto montenegrino nella propria dichiarazione; se il paese di residenza accrediti l'imposta montenegrina o esenti il reddito lo stabilisce la convenzione contro le doppie imposizioni applicabile. In entrambi i casi serve il certificato dell'imposta pagata in Montenegro; chi non lo chiede all'ufficio delle imposte a ottobre lo rincorre in primavera, mentre compila la dichiarazione a casa.
Una parola sul CRS, lo scambio automatico dei dati dei conti bancari. Il Montenegro ha firmato l'accordo multilaterale nel marzo 2022 e si è impegnato a iniziare gli scambi nel 2023, ma la revisione dell'OCSE del dicembre 2025 giudicava il suo quadro ancora "non in essere". È un ritardo, non una scappatoia: l'obbligo di dichiarare l'affitto in patria non dipende dal fatto che una banca lo segnali.
Novembre: una decisione per la prossima stagione
Finita la stagione resta una domanda: continuare da privato o costituire una DOO? Per un investitore con più di due o tre appartamenti, con un fatturato oltre la soglia IVA o con l'idea di passare un giorno alla categoria alberghiera, una società comincia ad avere senso; per un solo appartamento per le vacanze, contabilità e buste paga della società si mangiano il reddito. La soglia dipende dal caso, e la decisione va presa a novembre, perché l'iscrizione nel registro e la decisione di categoria sono intestate a chi affitta l'unità.
Gli immobili tra gli appartamenti in vendita su Fijaka il cui annuncio cita la "turistička kategorizacija" hanno già attraversato questo calendario una volta; guarda la data della decisione e ricorda che il nuovo proprietario presenta la domanda a proprio nome. Per chi vuole il calendario gestito da un'unica scrivania, dal registro alla dichiarazione in patria, l'ufficio di RoNa Legal a Budva legge al primo incontro la sezione G e il regolamento dell'edificio; una pratica che arriva a febbraio costa sempre meno di una che arriva a giugno con l'ospite alla porta.
Solo a scopo informativo; non è una consulenza legale o fiscale. Gli importi della tassa di soggiorno e delle sanzioni possono cambiare per delibera comunale o per legge; fatti confermare la tariffa in vigore prima della stagione.