Mi kell ahhoz, hogy Montenegróban legálisan kiadja lakását az Airbnb-n? Bejegyzés az önkormányzati turisztikai nyilvántartásba legalább nyolc nappal az első vendég előtt, a legtöbb egységnél csillagos besorolás, minden külföldi vendég bejelentése a rendőrségen 12 órán belül, éjszakánként legfeljebb 1,00 euró idegenforgalmi adó, ténylegesen 7,5 százalékos jövedelemadó, valamint a bérleti bevétel bevallása a saját országában.
Egy budvai lakásról a külföldi vevő első kérdése az, hogy „mennyit hoz nyáron”; a második kérdése nem az, hogy „hogyan csináljam ezt legálisan”. Ezt a második kérdést júniusban teszik fel, amikor az első vendég már az ajtóban áll, és akkor a megválaszolása két-három hétig tart. Ezért ez a cikk nem a szabályok összefoglalójaként épül fel, hanem egyetlen szezon naptáraként: melyik hónapban mit kell elintézni, melyik dokumentum hány napig tart, és melyik tétel mennyibe kerül.
Forrásaink Montenegró turisztikai és vendéglátóipari törvénye, az idegenforgalmi adóról szóló törvény, a külföldiekről szóló törvény, a jövedelemadó-törvény és a RoNa Legal budvai ügyei. A számok a 2026-os szezonra vonatkoznak; az idegenforgalmi adót az önkormányzatok saját határozatukkal állapítják meg és módosíthatják, így a következő szezon eltérhet.
A szezon előtt: február és március
Az első feladat maga az épület. A 2025-ös legalizációs törvény 33. cikke megtiltja mind az engedély nélkül emelt épület eladását, mind abban bármilyen gazdasági tevékenység folytatását, és a tilalmat a tulajdoni lap G részébe jegyzik be. Egy 2026. februári módosítás ezt enyhítette azoknál a lakásoknál, amelyek G részében már szerepel valamelyik felsorolt bejegyzés, például a „nincs használatbavételi engedély”: az üzleti tevékenységet a törvény 2025. augusztusi hatálybalépésétől számított 36 hónapig eltűrik, és a „nincs használatbavételi engedély” jelzésű egység továbbra is eladható, ha az építési engedélynek megfelelően épült. Ez az időablak átmeneti. Amikor bezárul, a kataszter bejegyzi a tilalmat azoknál az épületeknél, amelyek még mindig nem rendelkeznek legalizációs határozattal; ezért a G rész bejegyzését kell elsőként elolvasni, még a tengeri kilátás előtt. A vevő ellenőrzőlistája a tulajdonjogi és tartozásellenőrzésről szóló írásunkban (angol nyelvű cikk) található, azt pedig, hogy mibe kerül egy nem legalizált épület a tulajdonosának, a RoNa Legal legalizációs vevői kockázatokról szóló írása ismerteti.
Ha az épület rendben van, az önkormányzat következik. A turisták magánszállásadóként történő fogadása egy bejelentéssel kezdődik, amelyet legalább nyolc nappal az első vendég előtt kell benyújtani az önkormányzati hatósághoz; az önkormányzat nyolc napon belül dönt a központi turisztikai nyilvántartásba (Centralni turistički registar) való bejegyzésről, az ellenőrök pedig a határozatot követő 15 napon belül megvizsgálják az egységet. A szobáknak, a turisztikai apartmanoknak és a házaknak csillagos besorolás is kell: a kérelmet a nyilvántartási határozatot követő öt napon belül ugyanahhoz a hatósághoz kell benyújtani, egy bizottság a hiánytalan kérelemtől számított 15 napon belül dönt, a határozat pedig három évig érvényes. A turistáknak kiadott lakás (stan za iznajmljivanje turistima) a turisztikai törvény 84. cikke alapján mentes a besorolás alól, de a nyilvántartási bejegyzés neki is kell, és meg kell felelnie a minimális műszaki követelményeknek. Egy magánszállásadó összesen legfeljebb tíz szobát vagy 20 ágyat adhat ki; e fölött a törvény bejegyzett vendéglátóipari vállalkozást ír elő. Ha a nyilvántartási határozat előtt fogad fizető vendéget, az engedély nélküli kiadásnak minősül.
Még egy februári feladat: döntse el, hogyan fogja bejelenteni a vendégeket. Az alább ismertetett határidők órákban, nem napokban számítanak, és az a szállásadó, aki csak júniusban kezdi keresni a bejelentés módját, a nyitóhetet a turisztikai szervezet ügyfélpultjánál tölti.
Április és május: hirdetés és ár
A törvény többet vár el egy hirdetéstől, mint amire a legtöbb tulajdonos számít. A turisztikai törvény 101. cikke szerint a szállásadó minden hirdetésben feltünteti az egység típusát és besorolását, ugyanezt a táblát kihelyezi a bejáratnál, kifüggeszti az árakat és az idegenforgalmi adót, és az egységben tartja a nyilvántartási határozatot. Az ár meghatározásakor az idegenforgalmi adót külön tételként kezelje. A törvény személyenként és éjszakánként 0,10 és 1,00 euró között határozza meg, a pontos összeget pedig az önkormányzatokra bízza; a budvai turisztikai szervezet legfeljebb 1,00 eurót ad meg, és az önkormányzat megengedheti, hogy a magánszállásadók helyette ágyanként éves átalányt fizessenek. A 12 év alatti gyermekek és a 30 napnál tovább egyfolytában ott tartózkodó vendégek mentesek, a 12 és 18 év közöttiek pedig a felét fizetik. Az adót a szállásadó a szobaárral együtt szedi be, és minden 15 napos időszak végét követő öt napon belül befizeti. Az áfa-nyilvántartásba vétel akkor válik kötelezővé, ha az utolsó tizenkét hónap forgalma meghaladja a 30 000 eurót; e határ fölött a szállásra a 15 százalékos kedvezményes kulcs vonatkozik, amely 2025. január 1-je óta érvényes a szálláshelyekre. Látunk olyan, két lakással rendelkező tulajdonosokat, akik egy jó szezonban megközelítik ezt a határt; egy áprilisi megbeszélés a könyvelővel megspórol egy szeptemberi meglepetést.
A hozamszámításnál az idegenforgalmi adót, a platform jutalékát, a takarítást és a jövedelemadót is tegye bele a képletbe, mielőtt bármilyen prospektusban szereplő „nettó hozammal” összevetné. Az adórészt az alábbi, októberről szóló szakasz számolja végig.
Júniustól szeptemberig: minden vendég egy bejelentés
A szabály egyszerű és fárasztó, és két törvényből ered. A külföldiekről szóló törvény szerint a szállásadó minden külföldi vendéget az érkezéstől számított 12 órán belül bejelent a rendőrségen, közvetlenül vagy a helyi turisztikai szervezeten keresztül, amelynek a bejelentést 12 órán belül tovább kell küldenie, távozáskor pedig kijelenti a vendéget. A sokat emlegetett 24 óra annak a külföldinek a határideje, aki saját maga jelenti be a tartózkodását, nem a szállásadóé. Az idegenforgalmi adóról szóló törvény szerint minden vendéget, legyen hazai vagy külföldi, az érkezéstől számított 24 órán belül be kell jelenteni a helyi turisztikai szervezetnél.
A bírságok három különböző törvényben szerepelnek. Az alábbi sávok a törvényi minimumot és maximumot mutatják:
| Szabálysértés | Magánszállásadó | Cég |
| Kiadás nyilvántartási határozat nélkül | 200–2000 € | 2000–20 000 € |
| Az idegenforgalmi adó beszedésének, bejelentésének vagy befizetésének elmulasztása | 250–1500 € | 500–10 000 € |
| Külföldi vendég rendőrségi bejelentésének elmulasztása | 150–500 € | 500–3000 € |
Az egyéni vállalkozó (preduzetnik) a kettő között helyezkedik el: az idegenforgalmi adóval kapcsolatos szabálysértésekért 250–5000 euró, egy be nem jelentett külföldi vendégért 300–1500 euró a bírság. A tizenkét hónapon belüli ismételt szabálysértés akár hat hónapos működési tilalommal is járhat. A szezon közepén hat hónap az egész évi bevételt jelenti.
Az épület kezelése külön kérdés. A tulajdonosi közgyűlés (skupština etažnih vlasnika) határozatai az épület minden lakójára kötelezők; az, hogy a rövid távú kiadás korlátozása meddig mehet el jogszerűen, vitatott terület, ezért annak az épületnek a szabályzatát, amelyben vásárol, a vétel előtt, és nem utána kell elolvasni. Ha már a vásárláskor elkéri az épület szabályzatát, az olcsóbb, mint pereskedni egy szomszéddal.
Októberi zárás: bevallás két országban
A jövedelemadó Montenegró legnagyvonalúbb tétele. A bérleti díjat 15 százalék terheli, de a személyi jövedelemadóról szóló törvény 35. cikke lehetővé teszi, hogy a turistáknak szobát, apartmant, házat vagy lakást kiadó szállásadó számlák nélkül, normatív költségként levonja a bevétel 50 százalékát, feltéve hogy az idegenforgalmi adót befizette; a tényleges kulcs így 7,5 százalék. A levonás 70 százalékra, a tényleges kulcs pedig 4,5 százalékra módosul annál a szállásadónál, aki utazási irodával vagy a helyi turisztikai szervezettel kötött kiadási szerződéssel rendelkezik, és évente átlagosan legalább 60 napos kihasználtságot ér el. Ehhez jön még az önkormányzati pótadó (prirez), az adóösszeg egy százaléka, amelyet minden önkormányzat maga állapít meg. 10 000 euró szezonális bevétel esetén a számítás nagyjából 750 euró jövedelemadót ad ki a pótadó előtt. A hosszú távú kiadásnál 30 százalékos normatív levonás és ténylegesen 10,5 százalékos kulcs érvényes; a két modellt számpéldákkal a Lakáskiadás Montenegróban: adó- és jogi szabályok című írás veti össze.
Az otthoni oldalról gyakran megfeledkeznek. Az a tulajdonos, aki máshol marad adóügyi illetőségű, a montenegrói bérleti bevételt a saját bevallásában tünteti fel; ha kettős adóztatási egyezmény van érvényben, az otthoni ország általában beszámítja a montenegrói adót, a különbözetet pedig otthon kell megfizetni. A beszámításhoz a montenegrói adóhatóság befizetési igazolása kell; azok a tulajdonosok, akik ezt nem kérik el októberben, tavasszal, az otthoni bevallás kitöltése közben futnak utána.
Néhány szó a CRS-ről, a bankszámlaadatok automatikus cseréjéről. Montenegró 2022 márciusában írta alá a többoldalú megállapodást, és vállalta, hogy 2023-ban megkezdi az adatcserét, az OECD 2025. decemberi szakértői értékelése azonban a keretrendszerét még mindig „nem létezőnek” minősítette. Ez késés, nem kiskapu: a bérleti díj otthoni bevallásának kötelezettsége nem attól függ, hogy egy bank jelenti-e.
November: egyetlen döntés a következő szezonra
A szezon végén egy kérdés marad: magánszemélyként folytatja, vagy DOO-t alapít? Annak a befektetőnek, akinek két-három lakásnál több van, aki átlépi az áfahatárt, vagy egyszer a szállodai kategóriába lépne át, a cégforma kezd értelmet nyerni; egyetlen nyaralólakásnál a cég könyvelése és bérszámfejtése felemészti a bevételt. A határ az adott ügytől függ, a döntést pedig novemberben kell meghozni, mert a nyilvántartási bejegyzést és a besorolási határozatot annak a nevére állítják ki, aki az egységet kiadja.
A Fijakán eladó lakások közül azok, amelyek hirdetése „turistička kategorizacija”-t említ, egyszer már végigmentek ezen a naptáron; nézze meg a határozat dátumát, és ne feledje, hogy az új tulajdonos a saját nevén nyújtja be a kérelmet. Azoknak a tulajdonosoknak, akik a naptárt egyetlen helyről szeretnék intéztetni, a nyilvántartástól az otthoni bevallásig, a RoNa Legal budvai irodája már az első találkozón elolvassa az épület G részét és szabályzatát; a februárban érkező ügy mindig olcsóbb, mint az, amelyik júniusban érkezik, amikor a vendég már az ajtóban áll.
Kizárólag tájékoztató jellegű, nem minősül jogi vagy adótanácsadásnak. Az idegenforgalmi adó és a bírságok összege önkormányzati határozattal vagy törvénnyel változhat; a szezon előtt ellenőrizze az aktuális tarifát.