Перш ніж здавати квартиру в Будві через Airbnb: табличка, правило 12 годин і 7,5 відсотка

Що потрібно, щоб законно здавати квартиру в Будві туристам? «Чиста» будівля (у розділі G витягу з кадастру немає заборони через самовільне будівництво), реєстрація в муніципалітеті щонайменше за вісім днів до першого гостя та запис до Центрального туристичного реєстру; кімнатам, туристичним апартаментам і будинкам потрібна ще категорія (зірки), а квартира для здачі туристам від категоризації звільнена. Туристичний податок — у Будві до 1,00 € з особи за ніч — збирається разом із ціною; якщо оборот за 12 місяців перевищує 30 000 €, реєстрація платником ПДВ обов'язкова.

Перше питання, яке іноземний покупець ставить про квартиру в Будві, звучить так: «Скільки вона приносить улітку?» Друге питання не «як зробити це законно». Його ставлять у червні, коли перший гість уже біля дверей, і тоді на відповідь ідуть два-три тижні. Тому ця стаття побудована не як переказ правил, а як календар одного сезону: що робиться в якому місяці, скільки днів забирає кожен документ, скільки коштує кожен рядок.

Джерела: чорногорський закон про туризм і готельну діяльність, закон про туристичний збір, закон про іноземців, закон про податок на доходи та справи RoNa Legal у Будві. Цифри стосуються сезону 2026 року; туристичний збір кожна громада встановлює власним рішенням і може його змінити, тож наступний сезон може відрізнятися.

До сезону: лютий і березень

Почати слід із самої будівлі. Стаття 33 закону про легалізацію 2025 року забороняє і продаж будівлі, зведеної без дозволу, і будь-яку економічну діяльність у ній, а заборону вносять до розділу G витягу з кадастру. Зміни від лютого 2026 року пом'якшили правило для квартир, у розділі G яких уже стоїть одна з перелічених позначок, наприклад «немає дозволу на експлуатацію»: діяльність у них допускається протягом 36 місяців від набрання законом чинності в серпні 2025 року, а об'єкт із позначкою «немає дозволу на експлуатацію» можна продати, якщо його збудовано відповідно до дозволу на будівництво. Це вікно тимчасове. Коли воно закриється, кадастр внесе заборону для будівель, які так і не отримали рішення про легалізацію, тому позначку в розділі G читають першою, раніше, ніж дивляться на вид на море. Як читати витяг, ми розібрали в статті Чи безпечно купувати нерухомість у Чорногорії?

Якщо з будівлею все гаразд, далі черга громади. Приватна особа, яка здає житло туристам, подає повідомлення до адміністрації громади не пізніше ніж за вісім днів до першого гостя; громада протягом восьми днів ухвалює рішення про запис до Центрального туристичного реєстру (Centralni turistički registar), а інспектори перевіряють об'єкт протягом 15 днів після цього рішення. Кімнатам, туристичним апартаментам і будинкам потрібна ще й зіркова категорія: заяву подають до того самого органу протягом п'яти днів після рішення про запис, комісія вирішує протягом 15 днів після подання повного пакета, і рішення діє три роки. Квартира, яку здають туристам (stan za iznajmljivanje turistima), за статтею 84 закону про туризм звільнена від категоризації, але запис у реєстрі їй усе одно потрібен, і вона має відповідати мінімальним технічним вимогам. Приватна особа може здавати загалом не більше десяти кімнат або 20 спальних місць; понад це закон вимагає зареєстрованого готельного підприємства. Прийом платних гостей до рішення про запис у реєстр вважається здаванням без дозволу.

Ще одна лютнева справа: вирішити, як ви реєструватимете гостей. Строки, про які йдеться нижче, рахують у годинах, а не в днях, і господар, який шукає спосіб реєстрації лише в червні, проводить перший тиждень сезону біля віконця туристичної організації.

Квітень і травень: оголошення і ціна

Закон вимагає від оголошення більше, ніж очікує більшість власників. За статтею 101 закону про туризм господар зазначає тип і категорію об'єкта в будь-якій рекламі, вішає таку саму табличку біля входу, вивішує ціни й розмір туристичного збору та зберігає в квартирі рішення про запис до реєстру. Закладаючи ціну, рахуйте туристичний збір окремим рядком. Закон установлює його в межах від 0,10 до 1,00 євро з особи за ніч і залишає суму на розсуд громади; туристична організація Будви називає до 1,00 євро, а громада може дозволити приватним господарям натомість сплачувати річну фіксовану суму за кожне спальне місце. Діти до 12 років і гості, які живуть понад 30 днів поспіль, звільнені, з 12 до 18 років платять половину. Господар збирає збір разом з оплатою проживання і перераховує його протягом п'яти днів після закінчення кожного 15-денного періоду. Реєстрація платником ПДВ стає обов'язковою, коли оборот за останні дванадцять місяців перевищує 30 000 євро; вище цієї межі проживання оподатковують за зниженою ставкою 15 відсотків, яка застосовується до розміщення з 1 січня 2025 року. Ми бачимо, як власники двох квартир у добрий сезон підходять до цього порогу; одна зустріч із бухгалтером у квітні рятує від сюрпризу у вересні.

Рахуючи дохідність, внесіть у формулу туристичний збір, комісію платформи, прибирання і податок на доходи, перш ніж порівнювати її з «чистою дохідністю» з буклета, і врахуйте, наскільки нерівномірний попит: у серпні 2025 року туристів приїхало приблизно в 10,5 раза більше, ніж у січні, як показує наш розбір даних про купівлю нерухомості в Чорногорії. Податкову частину ми рахуємо нижче, у розділі про жовтень.

Із червня по вересень: кожен гість означає реєстрацію

Правило просте і виснажливе, і походить воно з двох законів. За законом про іноземців господар реєструє кожного іноземного гостя в поліції протягом 12 годин після прибуття, напряму або через місцеву туристичну організацію, яка зобов'язана передати реєстрацію протягом 12 годин, а під час від'їзду знімає гостя з реєстрації. Доба, про яку ви, можливо, читали, стосується іноземця, який реєструє своє перебування сам, а не господаря. За законом про туристичний збір кожного гостя, місцевого чи іноземного, крім того, повідомляють місцевій туристичній організації протягом 24 годин після прибуття.

Штрафи розкидані по трьох різних законах. У таблиці нижче вказано встановлені законом мінімум і максимум:

Фізична особа-підприємець (preduzetnik) опиняється посередині: від 250 до 5000 євро за порушення зі збором і від 300 до 1500 євро за незареєстрованого іноземного гостя. Повторне порушення протягом дванадцяти місяців може спричинити заборону діяльності строком до шести місяців. Шість місяців посеред сезону дорівнюють доходу за цілий рік.

З управлінням будинком окрема історія. Рішення зборів власників (skupština etažnih vlasnika) обов'язкові для всіх у будівлі; наскільки далеко законно можуть сягати обмеження короткострокової оренди, лишається спірним питанням, і правила будинку, у якому ви купуєте, треба прочитати до купівлі, а не після. Попросити правила будинку на етапі купівлі дешевше, ніж судитися із сусідом.

Закриття в жовтні: декларації у двох країнах

Податок на доходи виявляється найщедрішим рядком Чорногорії. Дохід від оренди оподатковують за ставкою 15 відсотків, але стаття 35 закону про податок на доходи дозволяє господарю, який здає туристам кімнати, апартаменти, будинки або квартири, відняти 50 відсотків доходу як нормативні витрати без чеків, якщо туристичний збір сплачено; ефективна ставка виходить 7,5 відсотка. Відрахування зростає до 70 відсотків, тобто ефективно 4,5 відсотка, у господаря, який має договір оренди з туристичною агенцією чи місцевою туристичною організацією і середню завантаженість не менше 60 днів на рік. Зверху додається муніципальна надбавка (prirez), відсоток від суми податку, який установлює кожна громада. Із 10 000 євро сезонного доходу виходить приблизно 750 євро податку на доходи без надбавки. За довгострокової оренди нормативне відрахування становить 30 відсотків, а ефективна ставка 10,5 відсотка.

Про країну резидентства часто забувають. Власник, який лишається податковим резидентом іншої країни, зазначає чорногорську оренду у своїй декларації; чи зарахує його країна чорногорський податок, чи звільнить цей дохід, визначає чинна угода про уникнення подвійного оподаткування. В обох випадках потрібна довідка про сплату податку в Чорногорії; хто не попросить її в податковій у жовтні, ганятиметься за нею навесні, заповнюючи декларацію вдома.

Кілька слів про CRS, автоматичний обмін даними про банківські рахунки. Чорногорія підписала багатосторонню угоду в березні 2022 року і зобов'язалася почати обмін у 2023 році, але перевірка ОЕСР у грудні 2025 року все ще оцінила її правову базу як «не створену». Це затримка, а не шпарина: обов'язок задекларувати оренду вдома не залежить від того, чи повідомить про неї банк.

Листопад: одне рішення на наступний сезон

Коли сезон закінчено, лишається одне питання: продовжувати як приватна особа чи відкривати DOO? Для інвестора, у якого понад дві-три квартири, оборот вище порогу ПДВ або думка колись перейти до готельної категорії, компанія починає мати сенс; для однієї квартири для відпочинку бухгалтерія і зарплатні витрати компанії з'їдають дохід. Де проходить поріг, залежить від конкретного випадку, а рішення треба ухвалити в листопаді, бо запис до реєстру і рішення про категорію оформлюють на ім'я того, хто здає об'єкт.

Об'єкти серед квартир на продаж на Fijaka, в оголошенні яких згадано «turistička kategorizacija», уже раз пройшли цей календар; подивіться на дату рішення і пам'ятайте, що новий власник подає документи на своє ім'я. Тим, хто хоче, щоб увесь календар вели з одного кабінету, від реєстру до декларації вдома, офіс RoNa Legal у Будві на першій зустрічі читає розділ G і правила будинку; справа, яка приходить у лютому, завжди дешевша за ту, що приходить у червні з гостем біля дверей.

Лише для інформації; не є юридичною чи податковою консультацією. Розмір туристичного збору і штрафів може змінитися рішенням громади або законом; перед сезоном уточніть чинний тариф.