Pre nego što stan u Budvi stavite na Airbnb: oznaka, pravilo od 12 sati i 7,5 odsto

Šta je potrebno da se stan u Budvi legalno izdaje turistima? Čist objekat (u listu G nema zabrane zbog bespravne gradnje), prijava opštini najmanje osam dana pre prvog gosta i upis u Centralni turistički registar; sobe, turistički apartmani i kuće moraju imati i kategoriju (zvezdice), a stan za iznajmljivanje turistima oslobođen je kategorizacije. Boravišna taksa, u Budvi do 1,00 € po osobi po noćenju, naplaćuje se uz cenu; kada promet u poslednjih 12 meseci pređe 30.000 €, registracija za PDV je obavezna.

Prvo pitanje koje kupac iz Srbije ili iz inostranstva postavi o stanu u Budvi glasi "koliko donosi leti"; drugo pitanje nije "kako to da uradim po zakonu". Drugo se postavi u junu, kad je prvi gost već na vratima, a tada odgovor traje dve do tri nedelje. Zato ovaj tekst nije sažetak propisa nego kalendar jedne sezone: šta se radi u kom mesecu, koliko dana traje koji dokument, koliko košta koja stavka.

Izvori su crnogorski Zakon o turizmu i ugostiteljstvu, Zakon o boravišnoj taksi, Zakon o strancima, Zakon o porezu na dohodak fizičkih lica i predmeti kancelarije RoNa Legal u Budvi. Brojke važe za sezonu 2026; boravišnu taksu svaka opština utvrđuje svojom odlukom i može je promeniti, pa naredna sezona može izgledati drugačije.

Pre sezone: februar i mart

Prvi posao je sama zgrada. Član 33 crnogorskog Zakona o legalizaciji bespravnih objekata iz 2025. zabranjuje i prodaju objekta izgrađenog bez dozvole i obavljanje bilo kakve privredne delatnosti u njemu, a zabrana se upisuje u G list lista nepokretnosti. Izmene iz februara 2026 ublažile su pravilo za stanove u čijem G listu već stoji neka od navedenih zabeležbi, recimo "nema upotrebnu dozvolu": obavljanje delatnosti je dozvoljeno 36 meseci od stupanja zakona na snagu u avgustu 2025, a jedinica sa zabeležbom "nema upotrebnu dozvolu" može da se proda ako je izgrađena u skladu sa građevinskom dozvolom. Taj prozor je privremen. Kad se zatvori, katastar upisuje zabranu za objekte koji i dalje nemaju rešenje o legalizaciji, pa je zabeležba u G listu prvo što se čita, pre pogleda na more. Kako se čita list nepokretnosti objasnili smo u tekstu da li je kupovina stana u Crnoj Gori bezbedna, a rokove legalizacije sažeo je RoNa Legal u tekstu o roku za legalizaciju.

Ako je zgrada čista, na red dolazi opština. Fizičko lice koje izdaje turistima podnosi prijavu opštinskom organu najkasnije osam dana pre prvog gosta; opština u roku od osam dana donosi rešenje o upisu u Centralni turistički registar, a inspektori kontrolišu jedinicu u roku od 15 dana od tog rešenja. Sobe, turistički apartmani i kuće dobijaju i kategoriju: zahtev se istom organu podnosi u roku od pet dana od rešenja o upisu, komisija odlučuje u roku od 15 dana od urednog zahteva, a rešenje važi tri godine. Stan za iznajmljivanje turistima je po članu 84 crnogorskog Zakona o turizmu i ugostiteljstvu izuzet od kategorizacije, ali mu upis u registar i dalje treba i mora da ispunjava minimalne tehničke uslove. Fizičko lice može da izdaje ukupno najviše deset soba ili 20 ležaja; preko toga zakon traži registrovanog ugostitelja. Primanje gostiju koji plaćaju pre rešenja o upisu smatra se izdavanjem bez odobrenja.

Još jedan februarski posao: odlučiti kako ćete prijavljivati goste. Rokovi, koje navodimo niže, računaju se u satima, ne u danima, a izdavalac koji kanal za prijavu počne da traži tek u junu prvu nedelju sezone provede na šalteru turističke organizacije.

April i maj: oglas i cena

Zakon od oglasa traži više nego što većina vlasnika očekuje. Po članu 101 Zakona o turizmu i ugostiteljstvu izdavalac u svakom oglašavanju koristi oznaku vrste i kategorije objekta, istu oznaku ističe na ulazu, ističe cene i iznos boravišne takse i drži rešenje o upisu u registar u objektu. Kad određujete cenu, boravišnu taksu računajte kao posebnu stavku. Zakon je postavlja u rasponu od 0,10 do 1,00 evra po osobi i noćenju, a visinu prepušta opštini; Turistička organizacija Budva navodi iznos do 1,00 evra, a opština može izdavaocima u domaćinstvu omogućiti da umesto toga plaćaju godišnji paušal po ležaju. Deca do 12 godina i gosti koji neprekidno borave duže od 30 dana ne plaćaju, a od 12 do 18 godina plaća se pola. Izdavalac naplaćuje taksu zajedno sa cenom smeštaja i uplaćuje je u roku od pet dana po isteku svakih 15 dana. Registracija za PDV postaje obavezna kad promet u poslednjih dvanaest meseci pređe 30.000 evra; iznad te granice smeštaj se obračunava po sniženoj stopi od 15 odsto, koja se na smeštaj primenjuje od 1. januara 2025. Viđamo vlasnike sa dva stana koji se u dobroj sezoni približe toj granici; jedan sastanak sa knjigovođom u aprilu štedi iznenađenje u septembru.

Kad računate prinos, u formulu stavite boravišnu taksu, proviziju platforme, čišćenje i porez na dohodak pre nego što ga uporedite sa "neto prinosom" iz neke brošure, i računajte na vrlo neravnomernu potražnju: u avgustu 2025. došlo je oko 10,5 puta više turista nego u januaru, kako pokazuje naš pregled podataka o kupovini nekretnine u Crnoj Gori. Poreski deo računamo niže, u delu o oktobru.

Od juna do septembra: svaki gost je jedna prijava

Pravilo je jednostavno i zamorno, a dolazi iz dva zakona. Po crnogorskom Zakonu o strancima izdavalac prijavljuje svakog stranog gosta policiji u roku od 12 sati od dolaska, direktno ili preko lokalne turističke organizacije, koja prijavu mora da prosledi u roku od 12 sati, i odjavljuje ga pri odlasku. Rok od 24 sata o kojem ste možda čitali važi za stranca koji sam prijavljuje boravak, ne za izdavaoca. Po Zakonu o boravišnoj taksi, pored toga, dolazak svakog gosta, domaćeg ili stranog, prijavljuje se lokalnoj turističkoj organizaciji u roku od 24 sata. Za vlasnika iz Srbije važno je da su gosti iz Srbije u Crnoj Gori stranci, pa se na njih odnosi rok od 12 sati.

Kazne su u tri različita zakona. Rasponi niže su zakonski minimum i maksimum:

Preduzetnik je između: od 250 do 5.000 evra za prekršaje u vezi sa boravišnom taksom i od 300 do 1.500 evra za neprijavljenog stranog gosta. Ponovljeni prekršaj u roku od dvanaest meseci može da donese zabranu obavljanja delatnosti do šest meseci. Šest meseci usred sezone znači prihod cele godine.

Upravljanje zgradom je posebna priča. Odluke skupštine etažnih vlasnika obavezuju sve u zgradi; dokle ograničenja kratkoročnog izdavanja zakonito mogu da idu, sporno je pitanje, a pravila zgrade u kojoj kupujete treba pročitati pre kupovine, ne posle. Tražiti pravila zgrade u fazi kupovine jeftinije je od spora sa komšijom.

Zatvaranje u oktobru: prijave u dve države

Porez na dohodak je najizdašnija stavka u Crnoj Gori. Prihod od izdavanja oporezuje se sa 15 odsto, ali član 35 crnogorskog Zakona o porezu na dohodak fizičkih lica dozvoljava izdavaocu koji turistima izdaje sobe, apartmane, kuće ili stanove da 50 odsto prihoda odbije kao standardne rashode bez računa, ako je plaćena boravišna taksa; efektivna stopa je 7,5 odsto. Odbitak raste na 70 odsto, odnosno efektivno 4,5 odsto, za izdavaoca koji ima ugovor o zakupu sa turističkom agencijom ili lokalnom turističkom organizacijom i na toj osnovi postigne prosečnu popunjenost od najmanje 60 dana godišnje. Na to ide prirez, procenat od iznosa poreza koji određuje svaka opština. Na 10.000 evra sezonskog prihoda računica je grubo 750 evra poreza na dohodak pre prireza. Dugoročno izdavanje ima standardne rashode od 30 odsto i efektivnu stopu od 10,5 odsto.

Strana u Srbiji se zaboravlja. Vlasnik koji je poreski rezident Srbije ili neke druge države prijavljuje crnogorsku kiriju u svojoj prijavi; da li će ta država crnogorski porez uračunati ili taj prihod izuzeti, određuje primenjivi ugovor o izbegavanju dvostrukog oporezivanja. U oba slučaja treba potvrda o plaćenom porezu u Crnoj Gori; ko je ne zatraži od poreskog organa u oktobru, juri je u proleće dok popunjava prijavu kod kuće.

Reč o CRS-u, automatskoj razmeni podataka o bankovnim računima. Crna Gora je multilateralni sporazum potpisala u martu 2022. i obavezala se da razmenu počne 2023, ali je OECD-ova ocena iz decembra 2025. njen okvir i dalje označila kao "nije uspostavljen". To je kašnjenje, ne rupa u zakonu: obaveza da se kirija prijavi u zemlji rezidentnosti ne zavisi od toga da li će je banka prijaviti.

Novembar: jedna odluka za narednu sezonu

Kad se sezona završi, ostaje jedno pitanje: nastaviti kao fizičko lice ili osnovati DOO? Za investitora sa više od dva ili tri stana, sa prometom iznad PDV granice ili sa idejom da jednog dana pređe u hotelsku kategoriju, društvo počinje da ima smisla; za jedan stan za odmor knjigovodstvo i zarade društva pojedu prihod. Gde je granica zavisi od slučaja, a odluku treba doneti u novembru, jer se upis u registar i rešenje o kategoriji izdaju na ime onoga ko izdaje jedinicu.

Nekretnine među stanovima na prodaju na Fijaki u čijem oglasu piše "turistička kategorizacija" već su jednom prošle ovaj kalendar; pogledajte datum rešenja i imajte na umu da novi vlasnik podnosi prijavu na svoje ime. Za one koji žele da ceo kalendar vodi jedna kancelarija, od registra do prijave u zemlji rezidentnosti, kancelarija RoNa Legal u Budvi na prvom sastanku čita G list i pravila zgrade; predmet koji stigne u februaru uvek je jeftiniji od onog koji stigne u junu sa gostom na vratima.

Samo informativno; nije pravni ni poreski savet. Iznosi boravišne takse i kazni mogu da se promene odlukom opštine ili zakonom; pre sezone proverite važeću tarifu.