Da li se isplati kupiti nekretninu u Crnoj Gori 2026. godine? Za sopstveno korišćenje i dugo držanje podaci idu u prilog: do 2025. cene su rasle otprilike u korak s platama. Samo radi prihoda zavisi od sezone, a u 2026. cene su počele da prestižu plate.
Na pitanje da li se isplati kupiti nekretninu u Crnoj Gori obično se odgovara pejzažima i grafikonom cena koji ide samo nagore. Ovaj tekst radi nešto uže: tržište provlači kroz tri provere na zvaničnim podacima, a svaka odgovara na pitanje drugačijeg kupca:
- Da li su se cene odvojile od domaćih primanja? Od toga zavisi da li ćete, kada prodajete, naći domaćeg kupca.
- Odakle dolazi potražnja, iz meseca u mesec? Od toga zavisi da li nekretnina donosi nešto van leta.
- Koliko košta ulazak i izlazak? Od toga zavisi koliko dugo morate da držite nekretninu da bi rast cene zaista bio vaš.
Pretrage koje idu uz ovu gotovo sve se tiču dozvola: mogu li stranci da kupe, da li je bezbedno. Kratak odgovor: stanove i kuće mogu, pod istim uslovima kao državljani Crne Gore, uz ograničenja za poljoprivredno zemljište, šume i zone bezbednosti. Šta proveriti pre kupovine objasnili smo u tekstu da li je kupovina stana u Crnoj Gori bezbedna. Ovde ostajemo kod brojki.
Provera 1: cene u odnosu na plate
Uobičajeni grafikon pokazuje da su cene novogradnje od 2021. naglo porasle, i to je tačno. Ne pokazuje da su neto plate u istim godinama rasle još brže. Stavili smo MONSTAT-ovu seriju cena novogradnje pored MONSTAT-ove prosečne neto plate i postavili jednostavno pitanje: koliko prosečnih neto plata košta jedan kvadratni metar?
| Godina | Cena novogradnje, €/m² | Prosečna neto plata, €/mesečno | Broj plata po m² | Godina plata za 60 m² |
| 2019 | 1.113 | 515 | 2,16 | 10,8 |
| 2020 | 951 | 524 | 1,81 | 9,1 |
| 2021 | 1.194 | 532 | 2,24 | 11,2 |
| 2022 | 1.339 | 712 | 1,88 | 9,4 |
| 2023 | 1.532 | 792 | 1,93 | 9,7 |
| 2024 | 1.844 | 876 | 2,11 | 10,5 |
| 2025 | 2.200 | 1.012 | 2,17 | 10,9 |
| sredina 2026 | 2.557 | 1.036 | 2,47 | 12,3 |
Naš obračun na osnovu MONSTAT-ove baze cena stanova u novogradnji i serije prosečnih zarada. U redu za sredinu 2026. preliminarna cena iz drugog kvartala stoji pored neto plate za jun 2026.
Tri zaključka, po važnosti:
- Od 2021. do 2025. cene su porasle 84 odsto, a neto plate 90 odsto. Mereno domaćim primanjima, rast do 2025. nije bio balon u uobičajenom smislu. Veliki deo skoka plata došao je 2022, kada je program "Evropa sad" smanjio doprinose na zarade i neto plata je za godinu dana porasla sa 532 na 712 evra.
- U 2026. odnos puca. Sredinom 2026. kvadratni metar košta 2,47 neto plata, najviše u tabeli. Između drugog kvartala 2025. i drugog kvartala 2026. prosek novogradnje porastao je 16,2 odsto, a neto plata za jun 2026. bila je samo 2,6 odsto viša nego u junu 2025. To ne najavljuje pad, ali pokazuje da domaćem kupcu prvi put u ovoj seriji postaje tesno.
- Serija obuhvata samo novogradnju. Meri prodajnu cenu novih stanova prodatih u periodu, prema prijavi investitora, i nije indeks starih stanova. Cene polovnih stanova mogu biti i više i niže.
Provera 2: odakle dolazi potražnja, iz meseca u mesec
Tržište stanova u Crnoj Gori su zapravo dva tržišta, a turistički podaci to pokazuju bolje od bilo kog grafikona cena. U 2025. zabeleženo je 2.728.564 dolazaka turista i 15.367.166 noćenja, a više od 93 odsto dolazaka bilo je iz inostranstva. Izvor: MONSTAT, dolasci i noćenja.
Vlasniku je važno kako se to raspoređuje tokom godine:
| Mesec, 2025 | Dolasci turista |
| Januar | 57.248 |
| April | 162.585 |
| Jun | 342.207 |
| Avgust | 601.583 |
| Oktobar | 182.837 |
| Decembar | 58.758 |
U avgustu dolazi oko 10,5 puta više turista nego u januaru. Jul i avgust zajedno doneli su 42,6 odsto svih dolazaka u godini, pa stan na primorju koji se izdaje turistima zaradi veliki deo svoje godine za dva meseca. Prema preliminarnim podacima, prvih sedam meseci 2026. bilo je 7,8 odsto iznad istih meseci 2025, ali je sav rast leti: od januara do aprila 2026. bilo je 2,8 odsto manje nego 2025, a od maja do jula 11,2 odsto više. Sezona postaje veća, ne duža.
Glavni grad je drugačiji. Podgorica je 2025. imala 211.395 dolazaka turista na oko 179.000 stanovnika prema popisu iz 2023, otprilike jednog gosta po stanovniku godišnje. Tamo potražnju za stanovima stvaraju posao, studije i uprava, a ne turizam, pa prazne zime nema. Oba modela poredili smo u tekstu gde kupiti stan u Crnoj Gori.
Ako stan na primorju planirate da izdajete dok živite u Srbiji ili drugde, u budžet uključite nekoga na licu mesta ko preuzima prijem gostiju, čišćenje između gostiju i vansezonu. To je posebna usluga; upravljanje Airbnb-om preko Glatka je način da cenu saznate pre kupovine, a ne posle.
Provera 3: koliko košta ulazak i izlazak
Rast cene je vaš tek kada platite troškove na obe strane. Za kupovinu polovnog stana:
| Trošak | Pravilo | Za polovan stan od 200.000 € |
| Porez na promet (kupac) | 3% do 150.000 €, 5% od 150.000 do 500.000 €, 6% iznad | 7.000 € (efektivno 3,5%) |
| PDV | 21%, samo pri prvoj prodaji investitora, u ceni | kod polovnog nema |
| Godišnji porez na imovinu | od 0,25% do 1,00% tržišne vrednosti, određuje opština | od 500 do 2.000 € godišnje |
| Kapitalni dobitak pri prodaji | 15% dobiti; oslobođeno ako je bila vaše jedino i glavno mesto stanovanja | zavisi od dobiti |
Dve praktične posledice. Kod novogradnje kupljene od investitora nema poreza na promet, jer je PDV od 21 odsto već u ceni. A kod polovnog stana osnovica poreza nije iznos iz ugovora nego tržišna vrednost koju utvrđuje poreski organ, pa niže prijavljena cena ne smanjuje porez.
Kupci iz zemalja van EU, uključujući državljane Srbije, koji žele boravak na osnovu vlasništva od januara 2026. moraju imati nekretninu čija je poreska osnovica najmanje 150.000 evra. Državljani zemalja EU, kao i Islanda, Lihtenštajna, Norveške i Švajcarske, izuzeti su od tog praga.
Pa, da li se isplati?
Zavisi od toga koja je od tri provere vaša.
| Crna Gora vam odgovara ako | Crna Gora vam ne odgovara ako |
| Nekretninu ćete sami koristiti deo godine | Treba vam prihod od zakupa svakog meseca |
| Možete je držati godinama i podneti 3 do 4 odsto troškova ulaska | Planirate da prodate za godinu-dve |
| Kupujete u naselju u kojem se živi cele godine | Kupujete u čisto sezonskom kompleksu koji se u oktobru isprazni |
| Pravni status zgrade proveravate pre plaćanja | Za dozvole se oslanjate na reč prodavca |
Pošteni deo optimističke strane je provera 1 do 2025: cene su rasle, ali su i domaća primanja rasla s njima, a tržište koje živi samo od stranog novca se tako ne ponaša. Pošteni deo oprezne strane je provera 1 u 2026. i provera 2 svake zime.
Šta je zaista u prodaji vidite u oglasima za nekretnine ili na stranici za Budvu. Ako imate nekretninu i razmišljate o prodaji, objava oglasa na Fijaki je besplatna.
Česta pitanja
Da li je bezbedno kupiti nekretninu u Crnoj Gori? Glavni rizik nije država nego konkretna zgrada. Pre plaćanja proverite upis u katastru i da li je zgrada zakonito izgrađena i upisana.
Da li cene nekretnina u Crnoj Gori i dalje rastu? Da. Zvanični prosek novogradnje u drugom kvartalu 2026. dostigao je 2.557 evra po kvadratnom metru prema preliminarnim podacima, posle 2.200 evra u proseku za 2025.
Mogu li stranci kupiti nekretninu u Crnoj Gori? Da, stanove i kuće pod istim uslovima kao državljani Crne Gore. Ograničenja važe za poljoprivredno zemljište, šume i zone bezbednosti.
Koliko je sezonska potražnja na primorju? Veoma. U 2025. u avgustu je došlo oko 10,5 puta više turista nego u januaru.
Da li kupovina nekretnine daje boravak? Vlasništvo može biti osnov za privremeni boravak. Za kupce iz zemalja van EU poreska osnovica od januara 2026. mora biti najmanje 150.000 evra. Državljanstvo ne daje.