Koliko dugo izvođač odgovara za nedostatke? Za nedostatke solidnosti deset godina od predaje i prijema radova. Za ostale skrivene nedostatke možete se pozvati najkasnije dve godine od prijema.
Ugovor o građenju u Crnoj Gori mora biti zaključen u pisanoj formi. Izvođač odgovara za nedostatke koji se tiču solidnosti građevine deset godina od predaje i prijema radova, i tu odgovornost ugovor ne može ni isključiti ni ograničiti. Cenu izvođač može povećati samo pod uslovima iz crnogorskog Zakona o obligacionim odnosima, a kod odredbe "ključ u ruke" ugovorena cena obuhvata i nepredviđene radove i viškove radova.
Ovaj vodič objašnjava šta ugovor sa izvođačem treba da sadrži, kako se menja cena, šta znači ključ u ruke, kako i u kojim rokovima se prijavljuju nedostaci i šta proveriti pre potpisivanja.
Šta je ugovor o građenju i kada mora biti pisan?
Ugovor o građenju je ugovor o delu kojim se izvođač obavezuje da prema određenom projektu, u ugovorenom roku, sagradi građevinu na određenom zemljištu ili izvede druge građevinske radove na zemljištu ili postojećem objektu, a naručilac se obavezuje da mu za to plati cenu. Zakon traži da ovaj ugovor bude pisan. Građevinom se smatraju zgrade i drugi objekti čija izrada zahteva veće i složenije radove, a za ono što ovo poglavlje ne uređuje posebno važe opšta pravila ugovora o delu.
Šta ugovor sa izvođačem treba da sadrži?
| Stavka | Zašto je važna |
| Projekat i opis radova | Izvođač gradi prema određenom projektu; za svako odstupanje treba vaša pisana saglasnost |
| Rok završetka | Ako izvođač kasni toliko da očigledno neće završiti na vreme, a rok je bitan, možete raskinuti ugovor i tražiti naknadu štete |
| Cena i način obračuna | Jedinična cena po meri radova ili ukupno ugovorena cena za cio objekat |
| Pravo nadzora | Izvođač mora omogućiti stalan nadzor nad radovima i kontrolu materijala |
| Licenca izvođača | Djelatnost građenja obavlja izvođač koji ima najmanje jednog zaposlenog licenciranog arhitektu ili inženjera građenja |
| Klauzula ključ u ruke, ako je želite | Menja pravila o nepredviđenim radovima i viškovima |
Po crnogorskom Zakonu o izgradnji objekata izvođač, između ostalog, izvodi radove prema revidovanom glavnom projektu, vodi građevinski dnevnik i građevinsku knjigu i pre početka građenja određuje rukovodioca građenja i odgovorne inženjere.
Kada izvođač sme da poveća cenu?
| Situacija | Pravilo |
| Radovi bez vaše saglasnosti | Izvođač ne može tražiti povećanje cene za radove koje je izveo bez vaše saglasnosti |
| Porasle cene elemenata, radovi završeni na vreme | Povećanje se može tražiti ako bi cena bila veća za više od dva procenta, i to samo za razliku iznad dva procenta |
| Porasle cene elemenata, izvođač kasni svojom krivicom | Prag je pet procenata, računato do dana kad je trebalo završiti |
| Ugovorena nepromenljiva cena | Izmena je moguća tek ako bi cena bila veća za više od deset procenata, i to samo za razliku iznad deset procenata |
| Pale cene elemenata | Naručilac može tražiti sniženje cene iznad istih pragova |
| Znatno povećanje | Naručilac može raskinuti ugovor i platiti izvedene radove i nužne troškove |
Hitne nepredviđene radove izvođač sme izvesti i bez vaše saglasnosti ako su bili nužni zbog stabilnosti objekta, bezbednosti ljudi ili sprečavanja štete, a izazvani su neočekivanom prirodom zemljišta, pojavom vode ili sličnim vanrednim događajem. Mora vas odmah obavestiti i ima pravo na pravičnu naknadu, a vi možete raskinuti ugovor ako bi cena zbog toga bila znatno veća.
Šta znači odredba "ključ u ruke"?
Kad ugovor sadrži odredbu ključ u ruke, izvođač se samostalno obavezuje da izvede sve radove potrebne za izgradnju i upotrebu celovitog objekta. Ugovorena cena tada obuhvata vrednost svih nepredviđenih radova i viškova radova, a manjkovi radova ne utiču na cenu. Ako u takvom ugovoru učestvuje više izvođača, oni vam odgovaraju solidarno.
Kako se prijavljuju nedostaci i u kojim rokovima?
| Vrsta nedostatka | Rok |
| Vidljivi nedostaci | Pregledajte radove čim je moguće i odmah obavestite izvođača; posle pregleda i prijema izvođač više ne odgovara za nedostatke vidljive običnim pregledom, osim ako ih je znao i prećutao |
| Skriveni nedostaci | Obavestite izvođača najkasnije mesec dana od otkrivanja; posle dve godine od prijema na nedostatke se više ne možete pozvati |
| Sudski zahtev | Godinu dana od obaveštenja izvođača |
| Nedostaci solidnosti građevine | Izvođač odgovara ako se pokažu u roku od deset godina od predaje i prijema radova |
| Obaveštenje o nedostatku solidnosti | Šest meseci od otkrivanja, a pravo prestaje godinu dana od obaveštenja |
Zbog nedostatka možete tražiti da ga izvođač ukloni u primerenom roku, sniženje cene ili, kad je nedostatak takav da radove čini neupotrebljivim, raskid ugovora, a u svim slučajevima i naknadu štete. Prava zbog nedostataka građevine prelaze i na kasnije kupce građevine, ali im ne teče novi rok. Odgovornost za solidnost odnosi se i na projektanta kad nedostatak potiče iz projekta.
Zato se i kupac stana u novogradnji zbog nedostataka solidnosti može obratiti izvođaču; kako se investitor proverava pre kupovine, objašnjava naš tekst o kupovini stana u izgradnji.
Kako izabrati izvođača za renoviranje ili gradnju?
- tražite pisanu ponudu sa opisom radova, cenom i rokom;
- za građenje uz dozvolu proverite licencu i zaposlenog licenciranog inženjera;
- u ugovor upišite pravo nadzora i obavezu pisane saglasnosti za odstupanja;
- dogovorite plaćanje po izvedenim fazama; po zakonu niste dužni da platite pre nego što pregledate i odobrite rad, osim ako je drukčije ugovoreno.
Izvođače za renoviranje i gradnju možete pronaći i uporediti ponude na platformi Glatko. Da li za radove u stanu treba prijava ili dozvola, objašnjava naš tekst o adaptaciji stana, a put od placa do gradnje tekst o placu i izgradnji kuće.
Kratka lista pre potpisivanja
| Provera | Zašto |
| Pisani ugovor | Zakon traži pisanu formu |
| Projekat i predmer radova | Osnova za cenu i odstupanja |
| Vrsta cene | Jedinična ili ukupna, promenljiva ili nepromenljiva |
| Ključ u ruke ili ne | Ko snosi nepredviđene radove i viškove |
| Rok i posledice kašnjenja | Osnov za raskid i naknadu štete |
| Licenca izvođača | Uslov za delatnost građenja |
| Zapisnik o primopredaji | Od njega teku rokovi za nedostatke |
Placeve i kuće možete pronaći ili oglasiti u našoj kategoriji nekretnina.
Često postavljana pitanja
Da li ugovor sa izvođačem radova mora biti pisan? Da. Crnogorski Zakon o obligacionim odnosima traži da ugovor o građenju bude zaključen u pisanoj formi.
Može li izvođač tražiti više novca nego što je ugovoreno? Samo pod zakonskim uslovima, na primer ako su cene elemenata porasle više od dva procenta, a radove je završio na vreme. Za radove bez vaše saglasnosti ne može.
Šta znači ugovor ključ u ruke? Izvođač sam izvodi sve radove za celovit objekat, a cena obuhvata i nepredviđene radove i viškove radova.
Može li se odgovornost za solidnost isključiti ugovorom? Ne. Izvođač i projektant odgovaraju naručiocu i svakom kasnijem sticaocu, i ta odgovornost se ne može ni isključiti ni ograničiti.
Šta ako izvođač kasni? Ako je rok bitan i očigledno je da radove neće završiti na vreme, možete raskinuti ugovor i tražiti naknadu štete.
Izvori
Ugovor o građenju uređuje crnogorski Zakon o obligacionim odnosima (Službeni list CG 47/2008, 22/2017, 123/2024, 94/2026 i 117/2026, članovi 676 do 692 i 699 do 715; izmene iz 2024. i 2026. ove članove ne menjaju). Obaveze izvođača uređuje crnogorski Zakon o izgradnji objekata (Službeni list CG 19/2025, 92/2025, 160/2025 i 114/2026, članovi 45, 63 i 84). Propisi su provereni 24. septembra 2026. Fijaka je oglasni prostor i ne daje pravne savete; za konkretan ugovor obratite se advokatu.